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Vier Sonder- merkmale für Mieterhöhung
Viele Berliner Mieter kommen mit den vier neuen »Sondermerkmalen« im Mietspiegel, mit denen die Miete zusätzlich erhöht werden kann, nicht zurecht (»Moderne Einbauküche; Modernes Bad; Hochwertiger Bodenbelag und Gartennutzung«). Versuchen wir etwas Klarheit in das Problem zu bringen:
Ein Mieter teilte uns mit, dass er der Mieterhöhung, die mit »Modernes Bad« begründet wurde, widersprochen hatte und damit erfolgreich war. Er muss die Erhöhung nicht zahlen. Andere im Haus, die sich nicht wehrten, müssen die aus gleichem Grund geforderte Miethöhe nun akzeptieren. Die Wohnung des Mieters wurde wegen des schon 1995 (!) instand gesetzten Bades (Austausch der Sanitäreinrichtung und Fußboden gefließt) in das Sondermerkmal »Modernes Bad« eingestuft. Dafür verlangte der Vermieter pro Quadratmeter monatlich 0,21 Euro (0,42 Mark) mehr Miete. Das auch noch angesichts einer Verschlechterung des Wohnkomforts, denn die damals neu eingebaute Wanne ist kleiner und für die bisher im Bad angeordnete Waschmaschine gibt es seitdem keine Stellmöglichkeit mehr. Die Wohnungsbaugesellschaft verteidigte ihre Mieterhöhungsforderung gegenüber dem Widerspruch des Mieters mit dem Argument, es käme nicht darauf an, ob und dass wohnwerterhöhende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, auch eine umfassende Instandsetzung erfülle die Anwendung des Sondermerkmals »Modernes Bad«. Und modern sei es laut Mietspiegel, wenn die Wände über 1,40 Meter hoch gefließt und eine Einbauwanne oder -dusche vorhanden sind. Die Auswechslung und Erneuerung dieser Einrichtungen käme einer »Neueinrichtung« gleich. Tatsächlich lässt das Sondermerkmal »Modernes Bad« erkennen, dass ein so eingestuftes Bad nicht identisch mit echter Modernisierung sein muss. Das Sondermerkmal enthält zwei Alternativen für die Einstufung: 1. Die Erneuerungs-Instandsetzung und 2. eine echte Modernisierung, die sich am deutlichsten bei einem Badeinbau in eine Wohnung äußert, in der zuvor noch kein Bad vorhanden war. Die Gegenargumente von Mietern, dass es sich bei ihnen lediglich um Instandsetzungsmaßnahmen gehandelt hat, die teilweise sogar Verschlechterungen mit sich brachten, ließ die Wohnungsbaugesellschaft nicht gelten. Sie klagte auf Zustimmung, aber kam der richterlichen Aufforderung nicht nach, die Klage näher zu begründen. Statt dessen nahm sie die Klage lieber zurück. Offensichtlich wollte sie der Gefahr entgehen, mit einem gerichtlichen Urteil abgewiesen zu werden. Das hätte nämlich eine beträchtliche Signalwirkung für hunderte Mieter gehabt! Zur Klagezurücknahme trug auch der Rechtsanwalt bei der den beklagten Mieter vertrat. Er wies u.a. darauf hin, dass die Miete ohnehin schon beträchtlich über dem Mittelwert für die Wohnungseinstufung im betreffenden Mietspiegelfeld liege und aus mehreren Gründen das Sondermerkmal Modernes Bad nicht herangezogen werden könne. Auf diesen Mittelwert bezog sich auch ein anderer Mieter. Er verweigerte die Zustimmung zur Mieterhöhung, weil die Anwendung des Sondermerkmals nicht vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes ausgegangen sei, sondern von dessen Oberwert. Inzwischen hat er ein Schreiben des Vermieters erhalten, in dem versichert wird, dass bei der nächsten Mieterhöhung das Sondermerkmal »Modernes Bad« nicht mehr herangezogen wird. Im Mietspiegel ist die Erläuterung und Begründung dessen, was unter »Modernes Bad« zu verstehen ist, mehr als dürftig. Dass dies sogar auch dann noch mieterhöhend wirken kann, wenn die Neugestaltung eines Bades bereits zwölf Jahre zurück liegt, rührt an den Grundsatz von »Treu und Glauben«, den man hier als verletzt ansehen könnte. Mieter sollen also für das Vorliegen fraglicher Kriterien, die jahrelang zurückliegen, jetzt noch eine zusätzliche Mieterhöhung hinnehmen. Es bleibt zu hoffen, dass die für Mietspiegel Verantwortlichen nicht nur klare Kriterien schaffen, sondern auch deren Anwendung, auf die umfassende Erneuerung der Bäder in jüngster Zeit und auf die Neuvermietung, beschränken. Wie die Berliner Rechtsprechung zu dieser Angelegenheit mit klärenden Urteilen beiträgt, ist nun abzuwarten. Neben den mieterhöhenden Sondermerkmalen, die nur für dementsprechend beschaffene Wohnungen zutreffen, gibt es im Berliner Mietspiegel noch »Zusätzliche Merkmale« für die Einordnung der Wohnungen in die zutreffende Mietspiegelspanne. Sie sind nach wohnwerterhöhenden und -vermindernden Kriterien gegliedert. Wie verhält es sich nun mit der Einhaltung Miet-Obergrenze im Mietspiegel bei Mieterhöhungen? Bei laufenden Mietverhältnissen, und bei einer allgemeinen Mieterhöhung im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf diese Obergrenze nicht überschritten werden. Wird die Mieterhöhung jedoch mit einem oder mehreren »Sondermerkmalen« begründet (Modernes Bad oder Moderne Einbauküche), dann kann die Erhöhung auf die bereits vorhandene Miethöhe - die innerhalb der Einordnungsspanne liegt - aufgeschlagen werden. Das kann und darf dazu führen, dass die Obergrenze des zutreffenden Mietspi...Zum Weiterlesen gibt es folgende Möglichkeiten:
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