Wenn die Fläche nicht vermessen ist

Oftmals kommt es vor, dass ein Grundstück verkauft wird, das noch nicht vermessen oder im Liegenschaftskataster noch nicht als selbstständiges Flurstück erfasst ist, z. B. wenn Parzellen aus einem neuen Baugebiet vergeben werden. Für die Gestaltung und Abwicklung solcher Verträge gelten einige Besonderheiten. Zunächst müssen Größe, Lage und der genaue Zuschnitt der verkauften Teilfläche in dem Vertrag eindeutig und unzweifelhaft beschrieben werden. Dies geschieht im Regelfall durch Verweisung auf einen Lageplan, der dem Kaufvertrag als Anlage beigefügt wird. Hier ist besonders auf die genaue Darstellungsweise und einen angemessenen Maßstab zu achten. Die Vermessung des Grundstücks erfolgt entweder durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder durch das Katasteramt. Im Kaufvertrag sollte geregelt werden, wer die Vermessung in Auftrag gibt und wer die Kosten dafür trägt. Ist die Vermessung erfolgt, so wird das Vermessungsprotokoll beim Katasteramt eingereicht, und die ermittelten Daten werden in das Liegenschaftskataster übernommen. Die verkaufte Teilfläche erhält dabei eine neue, selbstständige Flurstücksnummer, der die bisherige Nummer des Flurstücks vorangestellt wird (z. B. 17/2 für Teilfläche aus dem Flurstück 17). Die üblichen Schritte zum Vertragsvollzug kann der Notar unabhängig von der Vermessung und der Tätigkeit des Katasteramtes durchführen. Er wird also die erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheide beantragen und Löschungsunterlagen von den im Grundbuch eingetragenen Gläubigern anfordern. Auch die Auflassungsvormerkung, die das Grundstück für den Käufer gewissermaßen »reserviert«, kann unabhängig von der Vermessung in das Grundbuch eingetragen werden. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch kann dagegen erst erfolgen, wenn die neue Flurstücksnummer vom Katasteramt mitgeteilt worden ist. Dann wird in einer Nachtragsurkunde festgehalten, dass das neue Flurstück identisch mit dem Kaufgegenstand aus dem Kaufvertrag ist (Identitätserklärung). Weicht das neue Flurstück vom Zuschnitt oder der Größe her wesentlich von dem Lageplan ab, der dem Kaufvertrag beigefügt wurde, so muss die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumswechsel, in notariell beurkundeter Form wiederholt werden. Erst wenn diese Nachtragsurkunden vorliegen, kann der Antrag auf Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt gestellt werden. Besonderheiten gelten auch für die Kaufpreisfinanzierung: Die Grundschuld, die der Käufer mit Zustimmung des Verkäufers zur Absicherung seines Kredits an der gekauften Parzelle bestellt, kann in das Grundbuch erst eingetragen werden, nachdem das Katasteramt die neue Flurstücksnummer vergeben hat. Soll der Kaufpreis schon vorher an den Verkäufer gezahlt werden, so muss auf Alternativen zur Absicherung des Kredits ausgewichen werden. (Weitere Beiträge der Notarkammern der neuen Bundesländer zum Immobilienrecht veröffentlichen wir in loser Folge. Bisher erschienen sie in den ...