Wenn die Gasetagenheizung der Wohnung dem Anschluss an Fernwärme weichen soll

Der Vermieter lässt im Zuge einer Heizungsmodernisierung das Haus an das Fernwärmenetz anschließen. Bei den eigenfinanzierten Gasetagenheizungen der Mieter werden dabei die Gasthermen entfernt, Rohre und Heizkörper können dagegen weiterhin genutzt werden. Der Vermieter gewährt aber Mietern, die sich auf eigene Kosten eine Etagenheizung einbauen ließen, nur einen geringen finanziellen Ausgleich und das auch nur für Heizungen, die noch keine zehn Jahre alt sind. Eine Entschädigung für ältere Heizungen käme nicht in Frage. Deren Restwert sei abgeschrieben. Somit werden Heizanlagen, die sich bereits in den Wohnungen befinden und auf Kosten der Mieter eingebaut worden sind, weiter genutzt und mit der Modernisierungsumlage noch einmal von den Mietern bezahlt. Ist das zulässig? Dürfen Vermieter die Eigenfinanzierung der Mieter ignorieren? Was kann dagegen getan werden? Udo R., Berlin

Bei diesem Problem, können mehrere Gesichtspunkte eine Rolle spielen, die zu unterschiedlichen rechtlichen Bewertungen führen. Zunächst so viel: Den Anschluss eines Hauses an das Fernwärmenetz müssen Mieter hinnehmen (§554, Abs. 2, Satz 1 BGB). Ob ein Vermieter, so wie hier geschildert, verfahren kann und damit im Recht ist oder ob er einen Restwert für die Entschädigung der Mieter zu berücksichtigen hat, hängt entscheidend von der Vereinbarung ab, die beim damaligen Einbau der Etagenheizung mit den Mietern getroffen wurde. Lag dem der Mustervertrag zur Mietermodernisierung zu Grunde, dann ist vereinbart worden, dass die Etagenheizung entweder in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist oder dass sie Eigentum des Mieters bleibt. Nach diesem Mustervertrag ist die so genannte Abwohndauer zwischen fünf bis 15 Jahre festzulegen. Danach richtet sich dann die Abschreibung und die Bestimmung des Restwertes der Heizungsanlage in der Wohnung, für den Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses. So kann es sein, dass der Vermieter mit seiner zehnjährigen Abschreibungsansicht in Übereinstimmung mit dem damaligen Vertrag steht. In diesem Fall besteht kein durchsetzungsfähiger Anspruch auf Berücksichtigung des Restwertes für eine anteilige Entschädigung des Mieters. Ist die Vertragszeit aber noch nicht beendet und noch ein vereinbarter Restwert vorhanden, steht dem Mieter nach §5 der Mustervereinbarung Anspruch auf Rückzahlung des Restwertes selbst dann zu, wenn die Modernisierungsmaßnahme des Mieters durch nachfolgende Maßnahmen des Vermieters zerstört und damit wertlos geworden ist. Auch hier kommt es darauf an, was seinerzeit bezüglich der Restwertanrechnung vereinbart wurde. Wurde keine Restwertregelung vereinbart und ist dies offen geblieben, haben beide Seiten Anspruch auf Verhandlungen, um zu einer Übereinstimmung zu kommen. Ein Fachbetrieb oder ein Gutachter könnte dann feststellen, wie lange die vom Mieter finanzierte Heizungsinstallation noch brauchbar sein könnte, welcher Restwert anzunehmen ist und welche Ersparnis dem Vermieter zu Gute kommt, dem ja seinerzeit keine Kosten für Rohre und Heizkörper in der Wohnung entstanden sind. Ist die Gasetagenheizung mit oder ohne Vereinbarung über eine Mietermodernisierung Eigentum des Mieters (geblieben), darf der Vermieter ohne Verständigung mit dem betreffenden Mieter die angekündigten Maßnahmen überhaupt nicht vornehmen. Der Mieter käme in diesem Fall zwar um die Duldung des Fernwärmeanschlusses nicht herum, aber er hat dann Anspruch auf eine Restwertfeststellung und die Entschädigung in Höhe des Restwertes seiner Anlage. Lässt sich der Vermieter auf nichts ein, kann der Mieter zunächst die Entfernung seiner Therme verweigern und - wenn erforderlich - beim Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Schließlich bedarf es einer näheren Prüfung, ob bei einem solchen Sachverhalt überhaupt eine Modernisierungsumlage gerechtfertigt ist. Sie käme nämlich nur dann in Betracht, wenn eine dauerhafte und nachhaltige Heizenergieeinsparung für das Haus zu erwarten ist. Es ist nämlich auch möglich, dass keine Einsparung von Heizenergie eintritt, weil der Heizenergieverbrauch von Etagenheizungen gegenüber dem Betrieb einer Gaszentralheizung im Haus oder au...