Kleingartenkauf - wer darf Boden erwerben?

In unserem Kleingartenverein bietet ein Makler den Grund und Boden unserer Anlage zum Kauf an. Da der Preis günstig erscheint, wollen wir auch kaufen. Es gibt jedoch unterschiedliche Vorstellungen darüber, wer den Grund und Boden erwerben soll. Gibt es dazu Erfahrungen?
Klaus S., Leipzig

Nach den hier vorliegenden Erfahrungen ist es am zweckmäßigsten, wenn die kleingärtnerisch- gemeinnützige Organisation, die bisher als Kleingarten-Zwischenpächter (Generalpächter) fungiert hat, den Grund und Boden erwirbt. Das sind in der Regel die Kreis-, Bezirks- und Territorialverbände der Kleingärtner, die aus den ehemaligen VKSK- Kreisvorständen hervorgegangen sind. Es handelt sich dabei um eingetragene Vereine. Diese sind grundbuchfähig und können daher uneingeschränkt Träger von Rechten und Pflichten sein, die mit dem Grundeigentum zusammenhängen.
Beim Ankauf des Grund und Bodens durch den Zwischenpächter ändert sich an dem rechtlichen Status der Anlage als Kleingartenanlage und der Gärten als Kleingärten sowie an den Pachtverträgen zwischen den einzelnen Kleingärtnern und dem (bisherigen) Zwischenpächter nichts. Nach Eigentumserwerb bestehen lediglich direkte Kleingartenpachtverträge zwischen dem Kleingartenverband und den einzelnen Pächtern. Die Sicherheiten, die das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) bietet, bleiben uneingeschränkt erhalten. Die Sicherheit für die Kleingärtner und ihre Vereine erhöht sich, da sie nun nicht mehr dem Begehren eines privaten Eigentümers ausgesetzt sind. Das Verhalten des Eigentümers kann über die vereinsrechtlichen Regelungen mit bestimmt werden.
Diese Variante ist auch deshalb vorzuziehen, da der Kleingartenverband das kleingärtnerisch genutzte Grundstück insgesamt erwirbt und eine sehr teure Teilung des Grundstücks nicht erforderlich ist.
Die gleichen Vorteile sind dann gegeben, wenn die Landesverbände der Kleingärtner Grund und Boden erwerben. Dies wurde beispielsweise mit gutem Erfolg für die Sicherung der Kleingartenanlagen in Österreich so gehandhabt. Voraussetzung dafür ist natürlich die Finanzierung dieser Landkäufe, die nach Lage der Dinge nur über eine Erhöhung des Mitgliedsbeitrages oder aber eine zweckbestimmte Umlage gesichert werden kann.
In den meisten bekannt gewordenen Fällen haben jedoch die Kleingartenvereine, deren Mitglieder vor Ort die Kleingärten bewirtschaften, den Grund und Boden erworben bzw. beabsichtigen dies. Nach den hier vorliegenden Erfahrungen ist diese Variante jedoch nicht unproblematisch.
Zunächst einmal ändert sich nach den Regelungen des § 571 BGB (Veräußerung bricht nicht Miete) nichts an den bestehenden Pachtverhältnissen (Kleingartenverein als Eigentümer - Kleingartenverband als Zwischenpächter - Kleingärtner als Unterpächter). Diese sollten bei Vereinfachung der Art und Weise der Pachtzahlung auch nicht geändert werden. Fallen nämlich die vorgenannten Pachtstufen weg, ist auch der einzelne Kleingärtner nicht mehr Pächter eines Kleingartens, sondern bewirtschaftet einen Garten auf der Grundlage einer mitgliedschaftsrechtlichen Überlassung. Ein schuldrechtlicher Vertrag in Form eines Kleingartenpachtvertrages ist jedoch erforderlich, damit der Garten ein Kleingarten sein kann (§ 1 Abs. 1 BKleingG).
Die sich daraus im Einzelnen entstehenden Probleme z.B. hinsichtlich des Nutzerwechsels und des Verkaufs der Baulichkeiten und Anpflanzungen an den Nachnutzer ergeben sich dann nicht mehr aus einem Kleingarten-Unterpachtvertrag, sondern müssten dann im Verein durch entsprechende Beschlüsse geregelt werden.
Das sind aber nur einige Probleme, die beim Ankauf des Grund und Bodens durch den Kleingartenverein entstehen können. Der Umfang dieser Probleme verbietet es, an dieser Stelle dazu tiefgründiger Stellung zu nehmen.
Der betroffene Kleingartenverein ist jedoch gut beraten, wenn er alle erdenklichen Probleme des Bestandsschutzes der Kleingartenanlage und des Zusammenlebens der Kleingärtner in der Gemeinschaft, vor allem aber hinsichtlich der gemeinschaftlichen Einrichtungen (Wege, Vereinsheim, Elektroenergieversorgung, Wasserversorgung, Abwasseranlage usw.) für die Zukunft durch Beschlüsse regelt, bevor der Grund und Boden gekauft wird. Nach hier vorliegenden Erfahrungen sind die dazu erforderlichen Beschlüsse nach Ankauf des Grund und Bodens auf Grund der dann häufig bestehenden Interessenunterschiede der Mitglieder schwer oder nicht mehr durchsetzbar.
Am teuersten und daher unzweckmäßig ist die Variante, in der die einzelnen Kleingärtner (Unterpächter) Eigentum an der Fläche ihrer Parzelle erwerben. Mit Wegfall des Teilungsgenehmigungsverfahrens ist diese Ankaufsvariante seit ca. zwei Jahren möglich. Sie setzt jedoch voraus, dass das kleingärtnerisch genutzte Grundstück vermessen wird, für jede Parzelle ein neues Grundbuch angelegt wird und für die Wege- und Leitungsrechte entsprechende Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden. Die dadurch entstehenden Kosten, insbesondere durch die Teilungsvermessung, übersteigen mitunter die Kosten für den Ankauf des Grund und Bodens.
Bei dieser Kaufvariante wurden nach hier vorliegenden Erfahrungen auch zumeist völlig überhöhte Kaufpreise für den Grund und Boden gefordert und teilweise auch bezahlt. Im Nachhinein stellte sich in einer Reihe von Fällen heraus, dass die Kleingärtner den Grund und Boden ihrer Parzelle in der Absicht gekauft hatten, um darauf ein massives Sommerhaus oder gar ein Eigenheim zu errichten. Dies wurde ihnen durch die entsprechenden Behörden natürlich untersagt, und entsprechende Bauvoranfragen wurden negativ beschieden.
Durch den Kauf des Grund und Bodens ändert sich bzgl. der baurechtlichen Vorschriften und Beschränkungen für Kleingärten nichts. Nach § 3 Abs. BKleingG gelten die baulichen Beschränkungen für die Laube (24 Quadratmeter Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz in einfacher Ausführung) ausdrücklich auch für Eigentümergärten.
(Wird fortgesetzt)In unserem Kleingartenverein bietet ein Makler den Grund und Boden unserer Anlage zum Kauf an. Da der Preis günstig erscheint, wollen wir auch kaufen. Es gibt jedoch unterschiedliche Vorstellungen darüber, wer den Grund und Boden erwerben soll. Gibt es dazu Erfahrungen?
Klaus S., Leipzig

Nach den hier vorliegenden Erfahrungen ist es am zweckmäßigsten, wenn die kleingärtnerisch- gemeinnützige Organisation, die bisher als Kleingarten-Zwischenpächter (Generalpächter) fungiert hat, den Grund und Boden erwirbt. Das sind in der Regel die Kreis-, Bezirks- und Territorialverbände der Kleingärtner, die aus den ehemaligen VKSK- Kreisvorständen hervorgegangen sind. Es handelt sich dabei um eingetragene Vereine. Diese sind grundbuchfähig und können daher uneingeschränkt Träger von Rechten und Pflichten sein, die mit dem Grundeigentum zusammenhängen.
Beim Ankauf des Grund und Bodens durch den Zwischenpächter ändert sich an dem rechtlichen Status der Anlage als Kleingartenanlage und der Gärten als Kleingärten sowie an den Pachtverträgen zwischen den einzelnen Kleingärtnern und dem (bisherigen) Zwischenpächter nichts. Nach Eigentumserwerb bestehen lediglich direkte Kleingartenpachtverträge zwischen dem Kleingartenverband und den einzelnen Pächtern. Die Sicherheiten, die das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) bietet, bleiben uneingeschränkt erhalten. Die Sicherheit für die Kleingärtner und ihre Vereine erhöht sich, da sie nun nicht mehr dem Begehren eines privaten Eigentümers ausgesetzt sind. Das Verhalten des Eigentümers kann über die vereinsrechtlichen Regelungen mit bestimmt werden.
Diese Variante ist auch deshalb vorzuziehen, da der Kleingartenverband das kleingärtnerisch genutzte Grundstück insgesamt erwirbt und eine sehr teure Teilung des Grundstücks nicht erforderlich ist.
Die gleichen Vorteile sind dann gegeben, wenn die Landesverbände der Kleingärtner Grund und Boden erwerben. Dies wurde beispielsweise mit gutem Erfolg für die Sicherung der Kleingartenanlagen in Österreich so gehandhabt. Voraussetzung dafür ist natürlich die Finanzierung dieser Landkäufe, die nach Lage der Dinge nur über eine Erhöhung des Mitgliedsbeitrages oder aber eine zweckbestimmte Umlage gesichert werden kann.
In den meisten bekannt gewordenen Fällen haben jedoch die Kleingartenvereine, deren Mitglieder vor Ort die Kleingärten bewirtschaften, den Grund und Boden erworben bzw. beabsichtigen dies. Nach den hier vorliegenden Erfahrungen ist diese Variante jedoch nicht unproblematisch.
Zunächst einmal ändert sich nach den Regelungen des § 571 BGB (Veräußerung bricht nicht Miete) nichts an den bestehenden Pachtverhältnissen (Kleingartenverein als Eigentümer - Kleingartenverband als Zwischenpächter - Kleingärtner als Unterpächter). Diese sollten bei Vereinfachung der Art und Weise der Pachtzahlung auch nicht geändert werden. Fallen nämlich die vorgenannten Pachtstufen weg, ist auch der einzelne Kleingärtner nicht mehr Pächter eines Kleingartens, sondern bewirtschaftet einen Garten auf der Grundlage einer mitgliedschaftsrechtlichen Überlassung. Ein schuldrechtlicher Vertrag in Form eines Kleingartenpachtvertrages ist jedoch erforderlich, damit der Garten ein Kleingarten sein kann (§ 1 Abs. 1 BKleingG).
Die sich daraus im Einzelnen entstehenden Probleme z.B. hinsichtlich des Nutzerwechsels und des Verkaufs der Baulichkeiten und Anpflanzungen an den Nachnutzer ergeben sich dann nicht mehr aus einem Kleingarten-Unterpachtvertrag, sondern müssten dann im Verein durch entsprechende Beschlüsse geregelt werden.
Das sind aber nur einige Probleme, die beim Ankauf des Grund und Bodens durch den Kleingartenverein entstehen können. Der Umfang dieser Probleme verbietet es, an dieser Stelle dazu tiefgründiger Stellung zu nehmen.
Der betroffene Kleingartenverein ist jedoch gut beraten, wenn er alle erdenklichen Probleme des Bestandsschutzes der Kleingartenanlage und des Zusammenlebens der Kleingärtner in der Gemeinschaft, vor allem aber hinsichtlich der gemeinschaftlichen Einrichtungen (Wege, Vereinsheim, Elektroenergieversorgung, Wasserversorgung, Abwasseranlage usw.) für die Zukunft durch Beschlüsse regelt, bevor der Grund und Boden gekauft wird. Nach hier vorliegenden Erfahrungen sind die dazu erforderlichen Beschlüsse nach Ankauf des Grund und Bodens auf Grund der dann häufig bestehenden Interessenunterschiede der Mitglieder schwer oder nicht mehr durchsetzbar.
Am teuersten und daher unzweckmäßig ist die Variante, in der die einzelnen Kleingärtner (Unterpächter) Eigentum an der Fläche ihrer Parzelle erwerben. Mit Wegfall des Teilungsgenehmigungsverfahrens ist diese Ankaufsvariante seit ca. zwei Jahren möglich. Sie setzt jedoch voraus, dass das kleingärtnerisch genutzte Grundstück vermessen wird, für jede Parzelle ein neues Grundbuch angelegt wird und für die Wege- und Leitungsrechte entsprechende Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden. Die dadurch entstehenden Kosten, insbesondere durch die Teilungsvermessung, übersteigen mitunter die Kosten für den Ankauf des Grund und Bodens.
Bei dieser Kaufvariante wurden nach hier vorliegenden Erfahrungen auch zumeist völlig überhöhte Kaufpreise für den Grund und Boden gefordert und teilweise auch bezahlt. Im Nachhinein stellte sich in einer Reihe von Fällen heraus, dass die Kleingärtner den Grund und Boden ihrer Parzelle in der Absicht gekauft hatten, um darauf ein massives Sommerhaus oder gar ein Eigenheim zu errichten. Dies wurde ihnen durch die entsprechenden Behörden natürlich untersagt, und entsprechende Bauvoranfragen wurden negativ beschieden.
Durch den Kauf des Grund und Bodens ändert sich bzgl. der baurechtlichen Vorschriften und Beschränkungen für Kleingärten nichts. Nach § 3 Abs. BKleingG gelten die baulichen Beschränkungen für die Laube (24 Quadratmeter Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz in einfacher Ausführung) ausdrücklich auch für Eigentümergärten.
(Wird fortgesetzt)