Dürfen Vermieter nachträglich Kosten umlegen, auf die sie bisher verzichtet haben?

Laut Mietvertrag sind diejenigen Betriebskosten zu zahlen, die in der Anlage 3 zu §27 der »Zweiten Berechnungsverordnung« aufgezählt sind. Dazu gehören auch Kosten für Gartenpflege und Straßenreinigung. Bisher wurden sie jedoch vom Eigentümer übernommen. Jetzt aber sollen Mieter dies bezahlen. Von der Wohnungsverwaltung erhielten wir lediglich die Mitteilung, dass dies beabsichtigt ist und dass noch eine weitere Mitteilung folgen werde. In welcher Form ist eine solche Mitteilung notwendig? Können die Kosten noch für 2002 umgelegt werden? Besteht eine Einspruchsfrist gegen diese Veränderung, wenn die Umlage rückwirkend für 2002 vorgenommen wird und erst ab 2003 erfolgt? Petra B., Ribnitz-Damgarten

Es steht dem Vermieter frei, ob er die als umlagefähig erklärten Kosten tatsächlich umlegt oder ob er darauf verzichtet. Entschließt er sich, bislang nicht umgelegte Kosten geltend zu machen, kann er das jederzeit tun. Dazu bedarf es nicht einmal zwingend einer Mitteilung. Formell genügt es, wenn den Mietern dazu in den Erläuterungen erklärt wird, dass nunmehr auch die Kosten für Gartenpflege und für Straßenreinigung umgelegt werden sollen. Wenn die Verwaltung schon vorab ankündigt, dass sie die beiden Kostenpositionen nunmehr auf die Mieten umlegen will, ist das natürlich besser, als wenn dies erst mit der Betriebskostenabrechnung erfolgen würde. Diese Information - vorab oder erst mit der Abrechnung - kann formlos erfolgen. Gegen eine solche Veränderung besteht kein Einspruchsrecht, wenn die betreffenden Umlagepositionen wirksam erklärt oder vereinbart worden sind. Dem Vermieter steht das Recht zur Umlage verbindlich zu. Solange Vorjahre noch nicht abgerechnet worden sind, darf der Vermieter/ Verwalter das nachholen und auch Positionen aufnehmen, auf die er bislang verzichtet hat. Betriebskostenabrechnungen berühren immer vergangene Betriebskostenjahre. Wenn ein Vermieter, wie in diesem Beispiel, erstmalig Kosten geltend macht, darf er das für alle Betriebskostenjahre tun, die er noch nicht abgerechnet hat. Wenn er das erst für 2002 im nächsten Abrechnungsjahr macht, ist das immer noch vorteilhafter für Mieter, als wenn er für diese Positionen schon früher eine Umlage vorgenommen hätte. Tritt ein solcher Sachverhalt für das Abrechnungsjahr 2002 ein, ist zu beachten, dass die Abrechnung im Jahr 2003 (Abrechnungsjahr) bis zum Ende des Jahres erfolgen muss, wenn der Vermieter noch eine Nachzahlung fordern will. Einwände gegen die Abrechnung müssen Mieter bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zustellung der Abrechnung geltend machen (§555 BGB). Diese Neuregelungen gelten aber erst für Abrechnungen, deren Ab...