Besonderheiten der Mieterhöhung beachten

Seit sieben Monaten habe ich eine preisgebundene Wohnung. Da erhielt ich bereits eine Mieterhöhungsforderung, die ich zurückwies, weil die einjährige Wartefrist noch nicht um war, und außerdem steht im Mietvertrag, dass in den ersten zwei Jahren keine Mieterhöhung erfolgen wird. Der Verwalter wies den Widerspruch zurück und beruft sich dabei auf § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, wonach nicht die Mieterhöhungsvorschriften des BGB, sondern die speziellen Vorschriften dieses Gesetzes anzuwenden sind. Auch die zweijährige Freistellung von Mieterhöhungen sei nicht vereinbart worden, weil im Mietvertrag dieser Passus nicht angekreuzt ist. Wie kann man sich wehren?
Detlef W., Frankfurt/O.

Das Gesetz der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001, veröff. im BGBl. I Seite 2404) bestimmt im § 10, wie bei Mieterhöhungen für solche Wohnungen vorzugehen ist. Danach kann der Vermieter schriftlich erklären, dass die Miete erhöht wird, wenn sie niedriger ist als die eigentlich zulässige Miethöhe für diese Wohnung.
In solchen Fällen ist die höhere Miete mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln und deren Berechtigung nachzuweisen. Dieser Nachweis wird als Bestandteil der Erläuterung und Begründung gegenüber dem Mieter verlangt, und er muss der Mieterhöhungsforderung beigefügt werden.
Unter Umständen genügt auch ein Auszug und die Begründung und Erläuterung des Umstandes, weshalb die Miete erhöht werden soll. Das kann z. B. der Fall sein, wenn sich das Aufwendungsdarlehen verringert und die Aufwendungen des Vermieters dadurch um einen konkret zu bezeichnenden Betrag ansteigen. Es muss dargelegt werden, wie viel Euro bzw. Cent das für die Wohnung bzw. pro Quadratmeter Wohnfläche des Hauses ausmacht. Und all das muss der Mieter auch nachvollziehen, also verstehen können.
Unser Leser ging davon aus, dass er, gestützt auf § 558 BGB eine Zustimmungspflicht und auch ein Ablehnungsrecht hat. Das ist in solchen Fällen nicht zutreffend, weil Vermieter von preisgebundenen Sozialwohnungen, nach den oben erläuterten Bestimmungen des § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, die Miete durch eine einseitige Erklärung erhöhen können. Bei solchen Mieterhöhungen gilt nicht die sonst übliche Wartezeit (15 Monate seit der letzten Erhöhung oder seit Beginn des Mietverhältnisses).
Uns ist unverständlich, dass diese Formalitäten einer Mieterhöhung nicht bekannt waren und infolgedessen vom Mieter nicht erkannt werden konnte, dass die Klausel über den zweijährigen Ausschluss von Mieterhöhungen nicht gilt. Wenn das beweisbar ist und deutlich wird, dass der Vermieter ohne entsprechende Erläuterungen den Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt hat, dann ist er seiner Erläuterungspflicht nicht nachgekommen. Im gedruckten Vertragstext ist zudem nichts darüber enthalten, dass im Falle einer Mieterhöhung andere Vorschriften als die des BGB gelten. Auch die zweijährige Ausschlussfrist einer Mieterhöhung, die im gedruckten Vertragstext steht, wurde weder durchgestrichen noch wurde erläutert, dass sie bei dieser Wohnung nicht zutrifft.
Rechtlich gibt es keine Möglichkeiten, dagegen vorzugehen, denn Vertrag ist Vertrag! Wir raten zu einer Aussprache mit dem Vermieter unter Hinweis auf seine Versäumnisse, vielleicht lenkt er ein und stellt die Mieterhöhung zurück.
Die Lehre aus diesem Fall heißt, Vertragstexte vor dem Abschluss gründlich zu lesen, Fragen zu stellen und nicht unter Zeitdruck und im blinden Vertrauen, es werde schon alles stimmen, zu unterschreiben. Einen neuen Mietvertragstext sollte man mit nach Hause nehmen, gründlich lesen, und ihn möglichst beim Mieterverein (Mitgliedschaft) oder bei einem Fachanwalt prüfen lassen.Seit sieben Monaten habe ich eine preisgebundene Wohnung. Da erhielt ich bereits eine Mieterhöhungsforderung, die ich zurückwies, weil die einjährige Wartefrist noch nicht um war, und außerdem steht im Mietvertrag, dass in den ersten zwei Jahren keine Mieterhöhung erfolgen wird. Der Verwalter wies den Widerspruch zurück und beruft sich dabei auf § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, wonach nicht die Mieterhöhungsvorschriften des BGB, sondern die speziellen Vorschriften dieses Gesetzes anzuwenden sind. Auch die zweijährige Freistellung von Mieterhöhungen sei nicht vereinbart worden, weil im Mietvertrag dieser Passus nicht angekreuzt ist. Wie kann man sich wehren?
Detlef W., Frankfurt/O.

Das Gesetz der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. September 2001, veröff. im BGBl. I Seite 2404) bestimmt im § 10, wie bei Mieterhöhungen für solche Wohnungen vorzugehen ist. Danach kann der Vermieter schriftlich erklären, dass die Miete erhöht wird, wenn sie niedriger ist als die eigentlich zulässige Miethöhe für diese Wohnung.
In solchen Fällen ist die höhere Miete mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln und deren Berechtigung nachzuweisen. Dieser Nachweis wird als Bestandteil der Erläuterung und Begründung gegenüber dem Mieter verlangt, und er muss der Mieterhöhungsforderung beigefügt werden.
Unter Umständen genügt auch ein Auszug und die Begründung und Erläuterung des Umstandes, weshalb die Miete erhöht werden soll. Das kann z. B. der Fall sein, wenn sich das Aufwendungsdarlehen verringert und die Aufwendungen des Vermieters dadurch um einen konkret zu bezeichnenden Betrag ansteigen. Es muss dargelegt werden, wie viel Euro bzw. Cent das für die Wohnung bzw. pro Quadratmeter Wohnfläche des Hauses ausmacht. Und all das muss der Mieter auch nachvollziehen, also verstehen können.
Unser Leser ging davon aus, dass er, gestützt auf § 558 BGB eine Zustimmungspflicht und auch ein Ablehnungsrecht hat. Das ist in solchen Fällen nicht zutreffend, weil Vermieter von preisgebundenen Sozialwohnungen, nach den oben erläuterten Bestimmungen des § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes, die Miete durch eine einseitige Erklärung erhöhen können. Bei solchen Mieterhöhungen gilt nicht die sonst übliche Wartezeit (15 Monate seit der letzten Erhöhung oder seit Beginn des Mietverhältnisses).
Uns ist unverständlich, dass diese Formalitäten einer Mieterhöhung nicht bekannt waren und infolgedessen vom Mieter nicht erkannt werden konnte, dass die Klausel über den zweijährigen Ausschluss von Mieterhöhungen nicht gilt. Wenn das beweisbar ist und deutlich wird, dass der Vermieter ohne entsprechende Erläuterungen den Mietvertrag zur Unterschrift vorgelegt hat, dann ist er seiner Erläuterungspflicht nicht nachgekommen. Im gedruckten Vertragstext ist zudem nichts darüber enthalten, dass im Falle einer Mieterhöhung andere Vorschriften als die des BGB gelten. Auch die zweijährige Ausschlussfrist einer Mieterhöhung, die im gedruckten Vertragstext steht, wurde weder durchgestrichen noch wurde erläutert, dass sie bei dieser Wohnung nicht zutrifft.
Rechtlich gibt es keine Möglichkeiten, dagegen vorzugehen, denn Vertrag ist Vertrag! Wir raten zu einer Aussprache mit dem Vermieter unter Hinweis auf seine Versäumnisse, vielleicht lenkt er ein und stellt die Mieterhöhung zurück.
Die Lehre aus diesem Fall heißt, Vertragstexte vor dem Abschluss gründlich zu lesen, Fragen zu stellen und nicht unter Zeitdruck und im blinden Vertrauen, es werde schon alles stimmen, zu unterschreiben. Einen neuen Mietvertragstext sollte man mit nach Hause nehmen, gründlich lesen, und ihn möglichst beim Mieterverein (Mitgliedschaft) oder bei einem Fachanwalt prüfen lassen.