Wie Erwärmungskosten abzurechnen sind

Ist ein Vermieter berechtigt, unabhängig von den Ablesewerten der Warmwasseruhr, den Warmwasserverbrauch der Mieters so zu berechnen, dass 50 Prozent der Kosten vom Verbrauch abhängen, während die restlichen 50 Prozent nach dem Anteil an der Wohnfläche angerechnet werden? Mir werden bei einem abgelesenen Warmwasserverbrauch von zehn Kubikmetern pro Jahr, über die Umlage, Kosten für 23 Kubikmeter in Rechnung gestellt.
H.-J. R., Berlin

Ja, diese Art der Umlage von Warmwasserkosten ist nach der Heizkostenverordnung noch zulässig. Seit der Mietrechtsreform (1. September 2001) ist jedoch der Wasserverbrauch für das warme Wasser, entsprechend den, von den Warmwasserzählern in den Wohnungen gemessenen Verbrauchswerten, den betreffenden Mietern direkt zu berechnen. Die Basis dieser Kosten sind die Tarife für Wasser und Abwasser und die damit verbundenen Nebenkosten. Vermieter sind zu dieser Abrechnung gesetzlich ermächtigt und auch verpflichtet (§556a BGB).
Die Berechnung dieser Wasserkosten kann auf zwei Wegen erfolgen: Erstens innerhalb der Heizkosten- und Warmwasserberechnung oder zweitens im Rahmen der allgemeinen Betriebskostenabrechnung bei der Position »Wasser/Abwasser«. Wird er zweite Weg genutzt, sind bei Häusern, in deren Wohnungen noch keine Kaltwasserzähler installiert worden sind, immer zwei Kostenpositionen für den Wasserverbrauch aufzunehmen: eine für das Wasser, was erwärmt worden ist und eine für den allgemeinen Kaltwasserverbrauch in den Wohnungen bzw. Haushalten. Hinzu kommen immer auch die Wassernebenkosten.
Während der allgemeine Kaltwasserverbrauch nach Quadratmetern Wohnfläche umzulegen ist, wenn noch keine Kaltwasserzähler in den Wohnungen vorhanden sind, werden die Wasserkosten für das warme Wasser, entsprechend den von den Warmwasserzählern in den Wohnungen gemessenen Werten, in Rechnung gestellt. Diese Kosten sind also nicht (mehr) nach dem Anteil der Mieter an der Wohnfläche umzulegen.
In der Berechnung und Umlage der (anteiligen kalten) Wasserkosten für das warme Wasser sind aber noch nicht die Kosten für die Erwärmung des warmen Wassers enthalten. Sie sind gemäß der Heizkostenverordnung (§8 oder 9) zu berechnen und, wie die Heizkosten, nach dem vor Jahren schon vom Vermieter gewählten Umlageschlüssel 50 : 50 auf die Mieter aufzuteilen. Das heißt, die Hälfte der Gesamtkosten wird entsprechend dem individuell gemessenen Verbrauch angerechnet und die andere Hälfte nach dem Anteil des Mieters an der Wohnfläche (Quadratmeter).
So ist das auch bei unserem Leser aus Berlin geschehen. In seinen Heizkostenberechnungen stecken nur die Erwärmungskosten für das warme Wasser, mit der hier erwähnten Aufteilung. Die Berechnung ist richtig.
Allerdings ist nicht ersichtlich, wie und wo die Kosten des kalten Wassers, das dann erwärmt wurde, abgerechnet worden sind. Es ist zu vermuten, dass die Kosten dafür, mit den Kosten des allgemeinen Kaltwasserverbrauchs zusammen, auf die Wohnflächenanteile der Mieter umgelegt wurden. Das wäre nicht richtig und sollte von den Mietern durch Rücksprache mit dem Abrechnungssachbearbeiter des Vermieters, anhand von Rechnungen, geklärt werden. Mieter haben das Recht Abrechnungsunterlagen einzusehen.
Es ist leider eine Tatsache: Solange in Wohnungen immer noch keine Kaltwasserzähler installiert worden sind (wozu die Vermieter in den meisten Bundesländern auch nicht verpflichtet sind), zahlen Mieter mit geringem Verbrauch und/oder mit großer Wohnfläche, für diejenigen Mieter mit, die einen höheren Wasserverbrauch verursachen. Dadurch kann es - wie in diesem Fall - sein, dass die Wasserkosten, die nach Quadratmetern umgelegt werden, ein Mehrfaches des eigenen individuellen Wasserverbrauches ausmachen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Im BGB bestimmt der §556a: »Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt«. Der Gesetzgeber hat die Vermieter ausdrücklich ermächtigt, durch einseitige Erklärung in Textform zu bestimmen, dass individuell verursachte Kosten auf den jeweiligen Verursacher (Mieter) umgelegt werden. Einer Zustimmung durch Mieter bedarf es dazu nicht.Ist ein Vermieter berechtigt, unabhängig von den Ablesewerten der Warmwasseruhr, den Warmwasserverbrauch der Mieters so zu berechnen, dass 50 Prozent der Kosten vom Verbrauch abhängen, während die restlichen 50 Prozent nach dem Anteil an der Wohnfläche angerechnet werden? Mir werden bei einem abgelesenen Warmwasserverbrauch von zehn Kubikmetern pro Jahr, über die Umlage, Kosten für 23 Kubikmeter in Rechnung gestellt.
H.-J. R., Berlin

Ja, diese Art der Umlage von Warmwasserkosten ist nach der Heizkostenverordnung noch zulässig. Seit der Mietrechtsreform (1. September 2001) ist jedoch der Wasserverbrauch für das warme Wasser, entsprechend den, von den Warmwasserzählern in den Wohnungen gemessenen Verbrauchswerten, den betreffenden Mietern direkt zu berechnen. Die Basis dieser Kosten sind die Tarife für Wasser und Abwasser und die damit verbundenen Nebenkosten. Vermieter sind zu dieser Abrechnung gesetzlich ermächtigt und auch verpflichtet (§556a BGB).
Die Berechnung dieser Wasserkosten kann auf zwei Wegen erfolgen: Erstens innerhalb der Heizkosten- und Warmwasserberechnung oder zweitens im Rahmen der allgemeinen Betriebskostenabrechnung bei der Position »Wasser/Abwasser«. Wird er zweite Weg genutzt, sind bei Häusern, in deren Wohnungen noch keine Kaltwasserzähler installiert worden sind, immer zwei Kostenpositionen für den Wasserverbrauch aufzunehmen: eine für das Wasser, was erwärmt worden ist und eine für den allgemeinen Kaltwasserverbrauch in den Wohnungen bzw. Haushalten. Hinzu kommen immer auch die Wassernebenkosten.
Während der allgemeine Kaltwasserverbrauch nach Quadratmetern Wohnfläche umzulegen ist, wenn noch keine Kaltwasserzähler in den Wohnungen vorhanden sind, werden die Wasserkosten für das warme Wasser, entsprechend den von den Warmwasserzählern in den Wohnungen gemessenen Werten, in Rechnung gestellt. Diese Kosten sind also nicht (mehr) nach dem Anteil der Mieter an der Wohnfläche umzulegen.
In der Berechnung und Umlage der (anteiligen kalten) Wasserkosten für das warme Wasser sind aber noch nicht die Kosten für die Erwärmung des warmen Wassers enthalten. Sie sind gemäß der Heizkostenverordnung (§8 oder 9) zu berechnen und, wie die Heizkosten, nach dem vor Jahren schon vom Vermieter gewählten Umlageschlüssel 50 : 50 auf die Mieter aufzuteilen. Das heißt, die Hälfte der Gesamtkosten wird entsprechend dem individuell gemessenen Verbrauch angerechnet und die andere Hälfte nach dem Anteil des Mieters an der Wohnfläche (Quadratmeter).
So ist das auch bei unserem Leser aus Berlin geschehen. In seinen Heizkostenberechnungen stecken nur die Erwärmungskosten für das warme Wasser, mit der hier erwähnten Aufteilung. Die Berechnung ist richtig.
Allerdings ist nicht ersichtlich, wie und wo die Kosten des kalten Wassers, das dann erwärmt wurde, abgerechnet worden sind. Es ist zu vermuten, dass die Kosten dafür, mit den Kosten des allgemeinen Kaltwasserverbrauchs zusammen, auf die Wohnflächenanteile der Mieter umgelegt wurden. Das wäre nicht richtig und sollte von den Mietern durch Rücksprache mit dem Abrechnungssachbearbeiter des Vermieters, anhand von Rechnungen, geklärt werden. Mieter haben das Recht Abrechnungsunterlagen einzusehen.
Es ist leider eine Tatsache: Solange in Wohnungen immer noch keine Kaltwasserzähler installiert worden sind (wozu die Vermieter in den meisten Bundesländern auch nicht verpflichtet sind), zahlen Mieter mit geringem Verbrauch und/oder mit großer Wohnfläche, für diejenigen Mieter mit, die einen höheren Wasserverbrauch verursachen. Dadurch kann es - wie in diesem Fall - sein, dass die Wasserkosten, die nach Quadratmetern umgelegt werden, ein Mehrfaches des eigenen individuellen Wasserverbrauches ausmachen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Im BGB bestimmt der §556a: »Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt«. Der Gesetzgeber hat die Vermieter ausdrücklich ermächtigt, durch einseitige Erklärung in Textform zu bestimmen, dass individuell verursachte Kosten auf den jeweiligen Verursacher (Mieter) umgelegt werden. Einer Zustimmung durch Mieter bedarf es dazu nicht.