Nur für das, was vereinbart ist, haben Mieter zu zahlen

Mehrfach wurde im Ratgeber darauf hingewiesen, dass nicht vereinbarte Betriebskosten nicht bezahlt werden müssen. Wir hatten uns auch so verhalten und damit Erfolg gehabt. Jetzt aber beruft sich der Vermieter darauf, dass im Mietvertrag steht: »Neuentstehende Betriebskosten, im Sinne von §27 der II. Berechnungsverordnung, kann das Wohnungsunternehmen auch umlegen, wenn sie bei Vertragsabschluss nicht genannt werden«. Mit dieser Begründung werden uns nun unter der Position »Sonstige Betriebskosten« Überprüfungs- und Wartungskosten der Wasserfilter an der Hauswassereinspeisung und der Heizungs- und Sanitärventile als neue Betriebskosten angekündigt. Sind diese Kosten umlegbar, wenn Mieter mit den Stadtwerken einen Wasser- und Wärmeliefervertrag haben und direkt an diese bezahlen?
Monika B., Strausberg

Die in Mietverträgen gewählten Formulierungen für Betriebskosten, die Mieter zu tragen haben, sind sehr unterschiedlich. Es gibt die Einzelaufzählung der Positionen, was eindeutig ist. Oft wurde im Mietvertrag jedoch nur vereinbart, dass Betriebskosten »gemäß §27 der II. Berechnungsverordnung« zu tragen sind. Die Rechtsprechung hat diese, für Mieter oft unklare Formel, leider als ausreichend für die Umlage erklärt.

Vertragstexte genau lesen
In diesem Fall wurde im Vertragstext noch hinzugefügt, dass neu hinzukommende Betriebskosten ohne neue Vereinbarung umgelegt werden können. Damit sicherte sich der Vermieter gegen Widersprüche in dieser Hinsicht ab.
Auch die neue, seit dem 1. Januar 2004 gültige Betriebskostenverordnung hat an den Umlagemöglichkeiten nichts geändert. Es können bei neu abzuschließenden Mietverträgen beide oben genannten Vertragsformulierungen verwendet werden. Neu ist nur, dass anstelle des Bezugs auf den §27 der II. Berechnungsverordnung zu vereinbaren ist, dass Betriebskosten nach der nunmehrigen Betriebskostenabrechnungsverordnung zu tragen sind. Mietern ist zu raten, dass beim Abschluss von Mietverträgen, alle Einzelpositionen exakt aufgezählt und auch so vereinbart werden. Dann ist die Situation eindeutig! Nicht vereinbarte Betriebskosten müssen Mieter nicht bezahlen und Vermieter können das nachträglich auch nicht erzwingen. 

Neue Kosten nach Modernisierung
Eine Ausnahme davon sind Betriebskosten, die durch Modernisierung neu entstehen. Dann haben Vermieter das Recht, die Umlage dieser Kosten zu vereinbaren und dies notfalls gerichtlich zu erzwingen. Das gilt auch für die neue Betriebskostenabrechnungsverordnung.
Ist jedoch vereinbart worden, dass neue Betriebskosten, die bei Vertragsabschluss noch nicht vorhanden waren aber später, ohne zusätzliche Vereinbarung, umgelegt werden können, dann gilt dies fort.
Bestand hat auch weiterhin der Rechtsstandpunkt, dass bei der Position »Sonstige Betriebskosten« im Einzelnen genau aufgezählt und vereinbart werden muss, um welche Maßnahmen und Kosten es sich handelt. Geschieht das nicht, sind solche Kosten nicht umlegbar! Es wird aber oft versucht, bei dieser Position Kosten unterzubringen, die keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Verordnungen sind.
Tritt der Vermieter - so wie in diesem Fall - mit dem Argument »neue Kosten« auf, ist zunächst zu prüfen, ob es sich überhaupt um neue Betriebskosten handelt oder ob diese nicht schon als umlagefähig nach der alten (bei neuen Verträgen, nach der neuen Regelung), umlagefähig sind. Die in dieser Leserfrage genannten Wartungs- und Überprüfungskosten des Wasserfilters der Hauswasserleitung, einschließlich der dafür notwendigen Aufbereitungsstoffe, sind schon immer, gemäß der Betriebskostenposition 2 (alte und neue Regelung), umlagefähig. Nicht dazu gehören Kosten für Einrichtungen und Stoffe für den Korrosionsschutz. 

Wartung von Ventilen ?
Es handelt sich also um keine neuen Kosten im Hinblick auf Wartungsarbeiten an der Filteranlage. Deren Umlage wurde durch den Bezug im Mietvertrag auf §27 der II .Berechnungsverordnung wirksam. Der Vermieter darf sie umlegen, auch wenn er das bisher versäumt hatte - aber nicht rückwirkend! Mit dem Liefervertrag zwischen dem Mieter und den Stadtwerken hat diese Umlage nichts zu tun.
Ob allerdings Wartungskosten von Heizungs- und Sanitärventilen Betriebskosten sind, hängt davon ab, ob sie zu den umlagefähigen Kosten der Heizungsanlage gehören. In der Heizkostenverordnung beschränken die Punkte 4 (Heizungsanlagen) und 5 (Warmwasseranlagen) die Umlagefähigkeit von Wartungskosten direkt auf die Wartung der Anlage. Dazu gehören Heizkessel, Umformer bei Fernheizung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten und ähnliche unmittelbare Überprüfungs- und Wartungstätigkeiten. Nur Wartungskosten für Ventile in diesem Bereich gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Überprüfung und Wartung von Heizungs- und Sanitärventilen, außerhalb dieses engen Bereichs, gehört zur vorbeugenden Instandhaltungspflicht des Vermieters. Die Kosten dafür können nicht auf Mieter abgewälzt werden, schon gar nicht mit Hilfe der Position »Sonstige Kosten«. Das ist generell nichtig und nicht zulässig.

Die neue Verordnung ist abgedruckt in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« 12/03/676; in der gleichen Publikation, Ausgabe 1/04/ 10,ein Fachaufaufsatz dazu.Mehrfach wurde im Ratgeber darauf hingewiesen, dass nicht vereinbarte Betriebskosten nicht bezahlt werden müssen. Wir hatten uns auch so verhalten und damit Erfolg gehabt. Jetzt aber beruft sich der Vermieter darauf, dass im Mietvertrag steht: »Neuentstehende Betriebskosten, im Sinne von §27 der II. Berechnungsverordnung, kann das Wohnungsunternehmen auch umlegen, wenn sie bei Vertragsabschluss nicht genannt werden«. Mit dieser Begründung werden uns nun unter der Position »Sonstige Betriebskosten« Überprüfungs- und Wartungskosten der Wasserfilter an der Hauswassereinspeisung und der Heizungs- und Sanitärventile als neue Betriebskosten angekündigt. Sind diese Kosten umlegbar, wenn Mieter mit den Stadtwerken einen Wasser- und Wärmeliefervertrag haben und direkt an diese bezahlen?
Monika B., Strausberg

Die in Mietverträgen gewählten Formulierungen für Betriebskosten, die Mieter zu tragen haben, sind sehr unterschiedlich. Es gibt die Einzelaufzählung der Positionen, was eindeutig ist. Oft wurde im Mietvertrag jedoch nur vereinbart, dass Betriebskosten »gemäß §27 der II. Berechnungsverordnung« zu tragen sind. Die Rechtsprechung hat diese, für Mieter oft unklare Formel, leider als ausreichend für die Umlage erklärt.

Vertragstexte genau lesen
In diesem Fall wurde im Vertragstext noch hinzugefügt, dass neu hinzukommende Betriebskosten ohne neue Vereinbarung umgelegt werden können. Damit sicherte sich der Vermieter gegen Widersprüche in dieser Hinsicht ab.
Auch die neue, seit dem 1. Januar 2004 gültige Betriebskostenverordnung hat an den Umlagemöglichkeiten nichts geändert. Es können bei neu abzuschließenden Mietverträgen beide oben genannten Vertragsformulierungen verwendet werden. Neu ist nur, dass anstelle des Bezugs auf den §27 der II. Berechnungsverordnung zu vereinbaren ist, dass Betriebskosten nach der nunmehrigen Betriebskostenabrechnungsverordnung zu tragen sind. Mietern ist zu raten, dass beim Abschluss von Mietverträgen, alle Einzelpositionen exakt aufgezählt und auch so vereinbart werden. Dann ist die Situation eindeutig! Nicht vereinbarte Betriebskosten müssen Mieter nicht bezahlen und Vermieter können das nachträglich auch nicht erzwingen. 

Neue Kosten nach Modernisierung
Eine Ausnahme davon sind Betriebskosten, die durch Modernisierung neu entstehen. Dann haben Vermieter das Recht, die Umlage dieser Kosten zu vereinbaren und dies notfalls gerichtlich zu erzwingen. Das gilt auch für die neue Betriebskostenabrechnungsverordnung.
Ist jedoch vereinbart worden, dass neue Betriebskosten, die bei Vertragsabschluss noch nicht vorhanden waren aber später, ohne zusätzliche Vereinbarung, umgelegt werden können, dann gilt dies fort.
Bestand hat auch weiterhin der Rechtsstandpunkt, dass bei der Position »Sonstige Betriebskosten« im Einzelnen genau aufgezählt und vereinbart werden muss, um welche Maßnahmen und Kosten es sich handelt. Geschieht das nicht, sind solche Kosten nicht umlegbar! Es wird aber oft versucht, bei dieser Position Kosten unterzubringen, die keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Verordnungen sind.
Tritt der Vermieter - so wie in diesem Fall - mit dem Argument »neue Kosten« auf, ist zunächst zu prüfen, ob es sich überhaupt um neue Betriebskosten handelt oder ob diese nicht schon als umlagefähig nach der alten (bei neuen Verträgen, nach der neuen Regelung), umlagefähig sind. Die in dieser Leserfrage genannten Wartungs- und Überprüfungskosten des Wasserfilters der Hauswasserleitung, einschließlich der dafür notwendigen Aufbereitungsstoffe, sind schon immer, gemäß der Betriebskostenposition 2 (alte und neue Regelung), umlagefähig. Nicht dazu gehören Kosten für Einrichtungen und Stoffe für den Korrosionsschutz. 

Wartung von Ventilen ?
Es handelt sich also um keine neuen Kosten im Hinblick auf Wartungsarbeiten an der Filteranlage. Deren Umlage wurde durch den Bezug im Mietvertrag auf §27 der II .Berechnungsverordnung wirksam. Der Vermieter darf sie umlegen, auch wenn er das bisher versäumt hatte - aber nicht rückwirkend! Mit dem Liefervertrag zwischen dem Mieter und den Stadtwerken hat diese Umlage nichts zu tun.
Ob allerdings Wartungskosten von Heizungs- und Sanitärventilen Betriebskosten sind, hängt davon ab, ob sie zu den umlagefähigen Kosten der Heizungsanlage gehören. In der Heizkostenverordnung beschränken die Punkte 4 (Heizungsanlagen) und 5 (Warmwasseranlagen) die Umlagefähigkeit von Wartungskosten direkt auf die Wartung der Anlage. Dazu gehören Heizkessel, Umformer bei Fernheizung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten und ähnliche unmittelbare Überprüfungs- und Wartungstätigkeiten. Nur Wartungskosten für Ventile in diesem Bereich gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten.
Die Überprüfung und Wartung von Heizungs- und Sanitärventilen, außerhalb dieses engen Bereichs, gehört zur vorbeugenden Instandhaltungspflicht des Vermieters. Die Kosten dafür können nicht auf Mieter abgewälzt werden, schon gar nicht mit Hilfe der Position »Sonstige Kosten«. Das ist generell nichtig und nicht zulässig.

Die neue Verordnung ist abgedruckt in »Wohnungswirtschaft & Mietrecht« 12/03/676; in der gleichen Publikation, Ausgabe 1/04/ 10,ein Fachaufaufsatz dazu.