Was ist denn nun eine Kleingartenanlage?

Immer häufiger geht der Streit in den neuen Bundesländern um die Frage: Was ist denn nun eine Kleingartenanlage? Wie sind die Festlegungen des Bundeskleingartengesetzes auszulegen? Gilt Bestandsschutz in Ostdeutschland? Eigentümer des Grund und Bodens - ob privat oder kommunal -, auf dem Kleingärten angelegt wurden, möchten natürlich so viel Pacht wie möglich herausholen. Sie klagen, um die Umwidmung von Kleingärten in Wochenend- und Erholungsgrundstücke mit wesentlich höherer Pacht zu erreichen, weil ihrer Meinung nach die Parzellen mit Wohnhäusern bebaut wurden oder die Fläche zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf zu gering ist. Und so beschäftigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) in immer kürzeren Abständen mit dieser Frage. In seinen Urteilen bleibt der BGH allerdings oft genug beim Einerseits/Andererseits. So bestimmt er in seinem Urteil vom 18. März 2004 (Az. III ZR 180/ 03): »Beherrschen die dem Charakter einer Kleingartenanlage widersprechenden Eigenheime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, dass die ansonsten auf den Parzellen anzutreffende Nutzung (Erzeugung von Obst, Gemüse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend« ist, »besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr)«. Dies, obwohl es vorher heißt, dass »das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime der Bewertung eines Gesamtareals als Kleingartenanlage nicht notwendig entgegensteht«. Gleichzeitig beruft der BGH sich auf ein eigenes Urteil vom 24. Juli 2003 (Az. IIIZR 203/02), wonach ein Gesamtkomplex dann nicht mehr als Kleingartenanlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen mit Eigenheimen oder ihnen nahe kommenden Baulichkeiten bebaut ist. Der BGH führt dieses Urteil fort und sagt: »Dies schließt nicht aus, den Kleingartencharakter einer Anlage auch dann zu verneinen, wenn diese Art der Bebauung einen geringeren Anteil ausmacht.« Ja, was denn nun? Nun verkündete der BGH am 17. Juni 2004 (Az. III ZR 281/03)ein weiteres Urteil zu dieser Problematik. Dabei geht es um den Charakter einer Anlage als Kleingartenanlage oder als Anlage von Erholungsgrundstücken. Zuerst: Entscheidend in jedem Falle ist der Charakter der gesamten Anlage und nicht einzelner Parzellen, in Ostdeutschland im Besonderen am 3. Oktober 1991. Zum zulässigen Anteil der reinen Erholungsnutzung in einer Kleingartenanlage sagt der BGH: »Die Nutzung der Parzellen zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen muss den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägen. Eine Kleingartenanlage liegt nicht vor, wenn die Verwendung der Grundfläche als Nutzgarten nur eine untergeordnete Funktion hat.« Die Erholungsnutzung sollte zur Gewinnung von Gartenbauprodukten nur »hinzutreten«. Begründet wird dies damit, dass der Grundeigentümer bei Kleingärten ja besonderen Beschränkungen (geringere Pacht usw.) als bei Erholungsgrundstücken unterworfen ist. Doch hieraus folgt laut BGH wiederum nicht, dass wenigstens die Hälfte der Fläche einer Kleingartenanlage zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt werden muss. § 1 Abs. 1 Nr. 1 Bundeskleingartengesetz und auch die Regierungsbegründung enthalten keine derartige Vorgabe. Auch verfassungsrechtlich ist nicht geboten, heißt es in dem Urteil, dass der Nutzgartenanteil wenigstens die Hälfte der Kleingartenanlage in Anspruch nimmt. Das Bundesverfassungsgericht habe die Bedeutung der Erholungsfunktion herausgestellt und als Gemeinwohlbelang im Sinne Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz anerkannt. Es genügt, so der BGH, wenn die gartenbauliche Nutzung den Charakter der Anlage maßgeblich mitprägt. Dies ist anzunehmen, wenn wenigstens ein Drittel der Fläche zum Anbau von Gartenerzeugnissen für den Eigenbedarf genutzt wird. Auch weniger ist denkbar bei atypischer Größe der Parzellen, bei topographischen Besonderheiten oder bei einer Bodenqualität, die den Anbau von Nutzpflanzen nicht zulässt. Jeder Kleingärtner und Kleingartenverein, jeder Zwischenpächter sollte die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes genau verfolgen. Und wenn es nur deshalb wäre, das zu entneh...