Betriebskosten konnten nur bis Ende 97 mit einseitiger Erklärung umgelegt werden

In der Betriebskostenabrechnung sind acht neue Positionen aufgeführt, die nicht im Mietvertrag enthalten sind. Der Vermieter behauptet, dass bei DDR-Mietverträgen die Bestimmungen über Betriebskosten nicht gelten würden (Gemeint sind die 17 bekannten Betriebskostenpositionen). Dabei beruft er sich auf den Einigungsvertrag und führt dazu neun Gerichtsurteile an, acht davon stammen aus der Zeit vor der Vereinigung. Wie ist die Rechtslage?
Ernst D., Borna

Dazu müssen wir etwas ausholen: Mit den zwei Grundmietenverordnungen von 1991 und 1992 sowie mit dem Mietenüberleitungsgesetz vom Juni 1995 wurden Mieterhöhungen zur allmählichen Anpassung an das Vergleichsmietensystem des Miethöhegesetzes von 1974 im »Beitrittsgebiet« geregelt.
Im Juni 1991 verordnete die Bundesregierung, unter Bezugnahme auf das Miethöhegesetz, die Umlage von Betriebskosten ab dem 1. Oktober 1991. Damit bekamen Vermieter im »Beitrittsgebiet« das Recht, durch einseitige Erklärung (also ohne Vereinbarung mit den Mietern) Betriebskosten geltend zu machen. Der Verordnung war eine Anlage mit den bekannten 17 umlegbaren Betriebskostenpositionen beigefügt (Sie waren gleich lautend in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthalten. Heute sind sie in der seit 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung zu finden). Wer noch einen DDR-Mietvertrag hat, wird diese erste Umlagerklärung sicher in seinen Unterlagen haben.
Damit hatten die Vermieter die Wahlmöglichkeit, mit Umlageerklärungen entweder die Einzelpositionen der in Frage kommenden Betriebskosten zu benennen oder auch nur auf die oben erwähnte »Anlage 3« hinzu weisen. Die Rechtsprechung lässt gelten, dass ein Hinweis auf diese Anlage genügt, um die Umlageerklärung wirksam zu machen.
Die erste Betriebskostenumlageverordnung galt bis zum 10. Juni 1995, das danach folgende Mietenüberleitungsgesetz galt vom 11. Juni 1995 bis zum 31. Dezember 1997. Es enthielt für Vermieter die wichtige Regelung (die manchem Vermieter unbekannt blieb oder nicht beachtet wurde), dass sie bei Mietverträgen, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen worden sind, also auch bei DDR-Mietverträgen, durch einseitige schriftliche Erklärung bis zum 31. Dezember 1997 Betriebskosten auf die Mieten umlegen dürfen.
Aufmerksame Vermieter haben bis dahin noch fehlende Positionen nachträglich erklärt. Dazu gehörte insbesondere auch eine Präzisierung der »Sonstigen Betriebskosten« (Position 17). Damit war die rechtliche Situation eindeutig.
Manche Vermieter versäumten das und haben deshalb noch heute Probleme, vor allem mit jenen Betriebskosten die sie unter der Position 17 abrechnen wollen. Spätestens seit dem 11. Juni 1995 konnten Umlagen für Betriebskosten nicht mehr durch einseitiger Erklärung der Vermieter geltend gemacht werden. Von da ab mussten sie mit den Mietern vereinbart werden.
Das Gleiche gilt auch für gewünschte Erweiterungen von Umlagen. Wenn Vermieter vergaßen, Betriebskostenpositionen zu vereinbaren, und fehlt in Mietverträgen der Hinweis, dass Betriebskosten gemäß der »Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung« zu leisten sind, kann die Bezahlung solcher Positionen nachträglich nicht eingefordert werden und Mieter müssen das auch nicht akzeptieren. Es sei denn, sie haben mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart, dass neu hinzukommende Betriebskosten umgelegt werden können.
Ob es sich im Fall dieser Leserfrage um »neue Positionen« handelt, oder ob der Vermieter schon früher von ihm benannte Positionen erst ab jetzt abrechnen will, müsste noch geprüft werden. Ist es aber genauso, wie hier gefragt wird, hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Umlage und Bezahlung von Positionen, die er damals nicht benannnt hat. Er kann sie auch nicht nachträglich unter »Sonstige Betriebskosten« einordnen. Um sicher zu gehen, ob es sich um neue Positionen handelt oder nicht, ist rechtlicher Rat angebracht.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL.In der Betriebskostenabrechnung sind acht neue Positionen aufgeführt, die nicht im Mietvertrag enthalten sind. Der Vermieter behauptet, dass bei DDR-Mietverträgen die Bestimmungen über Betriebskosten nicht gelten würden (Gemeint sind die 17 bekannten Betriebskostenpositionen). Dabei beruft er sich auf den Einigungsvertrag und führt dazu neun Gerichtsurteile an, acht davon stammen aus der Zeit vor der Vereinigung. Wie ist die Rechtslage?
Ernst D., Borna

Dazu müssen wir etwas ausholen: Mit den zwei Grundmietenverordnungen von 1991 und 1992 sowie mit dem Mietenüberleitungsgesetz vom Juni 1995 wurden Mieterhöhungen zur allmählichen Anpassung an das Vergleichsmietensystem des Miethöhegesetzes von 1974 im »Beitrittsgebiet« geregelt.
Im Juni 1991 verordnete die Bundesregierung, unter Bezugnahme auf das Miethöhegesetz, die Umlage von Betriebskosten ab dem 1. Oktober 1991. Damit bekamen Vermieter im »Beitrittsgebiet« das Recht, durch einseitige Erklärung (also ohne Vereinbarung mit den Mietern) Betriebskosten geltend zu machen. Der Verordnung war eine Anlage mit den bekannten 17 umlegbaren Betriebskostenpositionen beigefügt (Sie waren gleich lautend in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung enthalten. Heute sind sie in der seit 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung zu finden). Wer noch einen DDR-Mietvertrag hat, wird diese erste Umlagerklärung sicher in seinen Unterlagen haben.
Damit hatten die Vermieter die Wahlmöglichkeit, mit Umlageerklärungen entweder die Einzelpositionen der in Frage kommenden Betriebskosten zu benennen oder auch nur auf die oben erwähnte »Anlage 3« hinzu weisen. Die Rechtsprechung lässt gelten, dass ein Hinweis auf diese Anlage genügt, um die Umlageerklärung wirksam zu machen.
Die erste Betriebskostenumlageverordnung galt bis zum 10. Juni 1995, das danach folgende Mietenüberleitungsgesetz galt vom 11. Juni 1995 bis zum 31. Dezember 1997. Es enthielt für Vermieter die wichtige Regelung (die manchem Vermieter unbekannt blieb oder nicht beachtet wurde), dass sie bei Mietverträgen, die vor dem 11. Juni 1995 abgeschlossen worden sind, also auch bei DDR-Mietverträgen, durch einseitige schriftliche Erklärung bis zum 31. Dezember 1997 Betriebskosten auf die Mieten umlegen dürfen.
Aufmerksame Vermieter haben bis dahin noch fehlende Positionen nachträglich erklärt. Dazu gehörte insbesondere auch eine Präzisierung der »Sonstigen Betriebskosten« (Position 17). Damit war die rechtliche Situation eindeutig.
Manche Vermieter versäumten das und haben deshalb noch heute Probleme, vor allem mit jenen Betriebskosten die sie unter der Position 17 abrechnen wollen. Spätestens seit dem 11. Juni 1995 konnten Umlagen für Betriebskosten nicht mehr durch einseitiger Erklärung der Vermieter geltend gemacht werden. Von da ab mussten sie mit den Mietern vereinbart werden.
Das Gleiche gilt auch für gewünschte Erweiterungen von Umlagen. Wenn Vermieter vergaßen, Betriebskostenpositionen zu vereinbaren, und fehlt in Mietverträgen der Hinweis, dass Betriebskosten gemäß der »Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung« zu leisten sind, kann die Bezahlung solcher Positionen nachträglich nicht eingefordert werden und Mieter müssen das auch nicht akzeptieren. Es sei denn, sie haben mit dem Vermieter ausdrücklich vereinbart, dass neu hinzukommende Betriebskosten umgelegt werden können.
Ob es sich im Fall dieser Leserfrage um »neue Positionen« handelt, oder ob der Vermieter schon früher von ihm benannte Positionen erst ab jetzt abrechnen will, müsste noch geprüft werden. Ist es aber genauso, wie hier gefragt wird, hat der Vermieter keinen Anspruch auf die Umlage und Bezahlung von Positionen, die er damals nicht benannnt hat. Er kann sie auch nicht nachträglich unter »Sonstige Betriebskosten« einordnen. Um sicher zu gehen, ob es sich um neue Positionen handelt oder nicht, ist rechtlicher Rat angebracht.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL.