Wann ist ständiges Wohnen im Bungalow erlaubt?

Die Redaktion erreichen immer wieder Fragen nach der Berechtigung, in einem ursprünglich zur Erholung errichteten Gebäude den Wohnsitz nehmen zu dürfen. Unterschiedliche Aspekte werden in diesem Zusammenhang betont, z. B. das Eigentumsrecht an Grundstück und Gebäude, dauerndes Wohnen im Außenbereich, die Erhebung von Zweitwohnungssteuer usw. Beispielsweise fragt Irene W., 13127 Berlin: Dürfen mein Mann und ich unseren Bungalow als ständigen Wohnsitz nutzen? Gebäude und Grundstück sind unser Eigentum. Durch Isolierungsmaßnahmen sank die Höhe der Decken allerdings unter das vorgeschriebene Maß. Wir zahlen Zweitwohnungssteuer - darf die Gemeinde das verlangen?

Am Anfang muss die Einsicht stehen, dass nach dem deutschen Baurecht die Berechtigung zur ständigen Wohnnutzung sich nicht allein ausgehend vom individuellen Grundstück ableiten lässt. Vielmehr sichern der Bund durch das Baugesetzbuch - aktuelle Fassung vom 23. September 2004 - sowie die in den Bundesländern auf dieser Grundlage erlassenen Folgevorschriften, die durch Maßnahmen der Kreise und Gemeinden umgesetzt werden, eine geordnete bauliche und weitere Nutzung im jeweiligen örtlichen Bereich. Daraus folgt u. a., dass allein das Eigentumsrecht an einem bestimmten Grundstück nicht automatisch die Berechtigung nach sich zieht, dieses Grundstück auch zu bebauen bzw. beliebig zu nutzen.
Die genannten Gesetze errichten hier Schranken bzw. regeln Instrumentarien für die Gemeinden, die Nutzungsmöglichkeiten gestalten zu können. Direkt aus dem Gesetz ergibt sich z. B. die Unterscheidung zwischen Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich - § 34 BauGB und der nur ausnahmsweise im Außenbereich zuzulassenden Nutzung - § 35 BauGB. Konkretisierungen ermöglicht dann die Bauleitplanung, vorbereitend im Flächennutzungsplan und dann verbindlich im Bebauungsplan.
Allein aus dem BauGB als zentraler rechtlicher Regelung ergibt sich daher nicht der Schluss auf die Nutzungsmöglichkeiten; dazu muss die Hierarchie der gesetzlichen Regeln und gegebenenfalls auf dieser Grundlage örtlich ergangener wirksamer Einzelverfügungen ermittelt werden, die sich auf den jeweiligen Bereich beziehen.
Auch aus der Veranlagung zur Zweitwohnungssteuer (durch entsprechende Satzung festgelegt) ergibt sich nicht die Berechtigung, dort dann auch die Erstwohnung zu begründen.


Haftung der Eltern für Sohnes Grundstück?
Unser Sohn hat von seiner Großmutter ein Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus, übertragen erhalten. Da er außerhalb arbeitet und meist nur an den Wochenenden am Ort ist, möchte er die Verkehrssicherungspflicht auf uns übertragen, natürlich zusammen mit der sich daraus bei Verletzung ergebenden Verantwortlichkeit. Kann das geschehen und gegebenenfalls wie?
Werner L., 17268 Templin

Die Frage ist offensichtlich so gemeint, dass es um die Pflichten geht, die eigentlich den Grundstückseigentümer treffen, die aber auf Dritte so übertragen werden sollen, dass gegebenenfalls dem Grundstückseigentümer gegenüber keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Im verständlichen Interesse möglicher Geschädigter ist eine solche Möglichkeit mit Verbindlichkeit für alle rechtlichen Bereiche nicht gegeben. Zulässig ist es, dass Sie in einer einfachen, privatschriftlichen Vereinbarung die Verpflichtung übernehmen, anstelle Ihres Sohnes die Maßnahmen zu ergreifen, die nach der örtlich geltenden Rechtslage erforderlich werden können, z. B. Gehweg- bzw. anteilige Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung usw. Sofern sich bundes- oder landesrechtliche Regelungen sowie örtliche Satzungen an den Grundstückseigentümer wenden, bleibt dieser aber weiterhin gegenüber den Behörden verpflichtet.
Es gilt das grundsätzlich auch für eine Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz gegenüber einem Geschädigten. Es könnte aber für Ihren Sohn die Möglichkeit bestehen, sich nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Pflicht zur Leistung von Schadensersatz zu befreien, wenn ihn kein Auswahl- oder Aufsichtsverschulden bezüglich Ihrer Bestellung zum so genannten Verrichtungsgehilfen trifft. Geht die Schadenszufügung auf eine Verletzung Ihrer Pflichten aus der Vereinbarung mit dem Sohn zurück, so könnte dieser Sie in Anspruch nehmen.


Finanzielle Beteiligung am Abwassernetz?
Wir wohnen in einem Ort im ländlichen Bereich. Die Abwassererschließung war vorhanden. Infolge des Ausbaus einer Berufsschule und des Aufbaus eines Kaufmarktes sowie damit verbundener Veränderungen im Ort soll eine Veränderung des Abwassernetzes erfolgen. Daran soll ich mich beteiligen, obwohl sich unmittelbare Vorteile für mich nicht ergeben. Ist die Forderung berechtigt?
Brigitte U., 39340 Haldensleben

Wie immer bei diesen Fragen lassen sie sich nur aus der Gesamtkenntnis der konkret geltenden Regelungen beantworten: Das BauGB lässt generell u. a. für Abwasserleitungen die Erhebung von Umlagen zu.
Eine nähere Regelung erfolgt dann in den einzelnen Bundesländern in den Kommunalen Abgabengesetzen; diese verlangen den Erlass von örtlichen Satzungen u. a. für die Herstellung, Erneuerung, Veränderung, Beseitigung und Unterhaltung von Anschlüssen an Abwasserbeseitigungsanlagen.
Klarheit können Sie daher nur gewinnen, wenn Sie sich vergewissern, ob eine entsprechende Satzung wirksam erlassen wurde und ob sich daraus für Sie eine Zahlungspflicht ableiten lässt.
Prof. Dr. JOACHIM GÖHRING,
Rechtsanwalt, Berlin

Dem ist hinzuzufügen: Wer sich, was Gebühren und Beiträge angeht, von der Gemeinde übervorteilt fühlt, sollte sich mit gleichermaßen Betroffenen zusammen tun und sich dagegen wehren, wobei gemeinsam rechtlicher Rat bei einem Fachanwalt oder einem entsprechenden Verein oder Verband eingeholt werden sollte.
Nicht immer sind die Forderungen der Kommunen in der festgelegten Höhe berechtigt - auch wenn sie durch Kommunalgesetzgebung abgesichert sind.Die Redaktion erreichen immer wieder Fragen nach der Berechtigung, in einem ursprünglich zur Erholung errichteten Gebäude den Wohnsitz nehmen zu dürfen. Unterschiedliche Aspekte werden in diesem Zusammenhang betont, z. B. das Eigentumsrecht an Grundstück und Gebäude, dauerndes Wohnen im Außenbereich, die Erhebung von Zweitwohnungssteuer usw. Beispielsweise fragt Irene W., 13127 Berlin: Dürfen mein Mann und ich unseren Bungalow als ständigen Wohnsitz nutzen? Gebäude und Grundstück sind unser Eigentum. Durch Isolierungsmaßnahmen sank die Höhe der Decken allerdings unter das vorgeschriebene Maß. Wir zahlen Zweitwohnungssteuer - darf die Gemeinde das verlangen?

Am Anfang muss die Einsicht stehen, dass nach dem deutschen Baurecht die Berechtigung zur ständigen Wohnnutzung sich nicht allein ausgehend vom individuellen Grundstück ableiten lässt. Vielmehr sichern der Bund durch das Baugesetzbuch - aktuelle Fassung vom 23. September 2004 - sowie die in den Bundesländern auf dieser Grundlage erlassenen Folgevorschriften, die durch Maßnahmen der Kreise und Gemeinden umgesetzt werden, eine geordnete bauliche und weitere Nutzung im jeweiligen örtlichen Bereich. Daraus folgt u. a., dass allein das Eigentumsrecht an einem bestimmten Grundstück nicht automatisch die Berechtigung nach sich zieht, dieses Grundstück auch zu bebauen bzw. beliebig zu nutzen.
Die genannten Gesetze errichten hier Schranken bzw. regeln Instrumentarien für die Gemeinden, die Nutzungsmöglichkeiten gestalten zu können. Direkt aus dem Gesetz ergibt sich z. B. die Unterscheidung zwischen Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - Innenbereich - § 34 BauGB und der nur ausnahmsweise im Außenbereich zuzulassenden Nutzung - § 35 BauGB. Konkretisierungen ermöglicht dann die Bauleitplanung, vorbereitend im Flächennutzungsplan und dann verbindlich im Bebauungsplan.
Allein aus dem BauGB als zentraler rechtlicher Regelung ergibt sich daher nicht der Schluss auf die Nutzungsmöglichkeiten; dazu muss die Hierarchie der gesetzlichen Regeln und gegebenenfalls auf dieser Grundlage örtlich ergangener wirksamer Einzelverfügungen ermittelt werden, die sich auf den jeweiligen Bereich beziehen.
Auch aus der Veranlagung zur Zweitwohnungssteuer (durch entsprechende Satzung festgelegt) ergibt sich nicht die Berechtigung, dort dann auch die Erstwohnung zu begründen.


Haftung der Eltern für Sohnes Grundstück?
Unser Sohn hat von seiner Großmutter ein Grundstück, bebaut mit einem Wohnhaus, übertragen erhalten. Da er außerhalb arbeitet und meist nur an den Wochenenden am Ort ist, möchte er die Verkehrssicherungspflicht auf uns übertragen, natürlich zusammen mit der sich daraus bei Verletzung ergebenden Verantwortlichkeit. Kann das geschehen und gegebenenfalls wie?
Werner L., 17268 Templin

Die Frage ist offensichtlich so gemeint, dass es um die Pflichten geht, die eigentlich den Grundstückseigentümer treffen, die aber auf Dritte so übertragen werden sollen, dass gegebenenfalls dem Grundstückseigentümer gegenüber keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Im verständlichen Interesse möglicher Geschädigter ist eine solche Möglichkeit mit Verbindlichkeit für alle rechtlichen Bereiche nicht gegeben. Zulässig ist es, dass Sie in einer einfachen, privatschriftlichen Vereinbarung die Verpflichtung übernehmen, anstelle Ihres Sohnes die Maßnahmen zu ergreifen, die nach der örtlich geltenden Rechtslage erforderlich werden können, z. B. Gehweg- bzw. anteilige Straßenreinigung, Schnee- und Eisbeseitigung usw. Sofern sich bundes- oder landesrechtliche Regelungen sowie örtliche Satzungen an den Grundstückseigentümer wenden, bleibt dieser aber weiterhin gegenüber den Behörden verpflichtet.
Es gilt das grundsätzlich auch für eine Verpflichtung zur Leistung von Schadensersatz gegenüber einem Geschädigten. Es könnte aber für Ihren Sohn die Möglichkeit bestehen, sich nach § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB von der Pflicht zur Leistung von Schadensersatz zu befreien, wenn ihn kein Auswahl- oder Aufsichtsverschulden bezüglich Ihrer Bestellung zum so genannten Verrichtungsgehilfen trifft. Geht die Schadenszufügung auf eine Verletzung Ihrer Pflichten aus der Vereinbarung mit dem Sohn zurück, so könnte dieser Sie in Anspruch nehmen.


Finanzielle Beteiligung am Abwassernetz?
Wir wohnen in einem Ort im ländlichen Bereich. Die Abwassererschließung war vorhanden. Infolge des Ausbaus einer Berufsschule und des Aufbaus eines Kaufmarktes sowie damit verbundener Veränderungen im Ort soll eine Veränderung des Abwassernetzes erfolgen. Daran soll ich mich beteiligen, obwohl sich unmittelbare Vorteile für mich nicht ergeben. Ist die Forderung berechtigt?
Brigitte U., 39340 Haldensleben

Wie immer bei diesen Fragen lassen sie sich nur aus der Gesamtkenntnis der konkret geltenden Regelungen beantworten: Das BauGB lässt generell u. a. für Abwasserleitungen die Erhebung von Umlagen zu.
Eine nähere Regelung erfolgt dann in den einzelnen Bundesländern in den Kommunalen Abgabengesetzen; diese verlangen den Erlass von örtlichen Satzungen u. a. für die Herstellung, Erneuerung, Veränderung, Beseitigung und Unterhaltung von Anschlüssen an Abwasserbeseitigungsanlagen.
Klarheit können Sie daher nur gewinnen, wenn Sie sich vergewissern, ob eine entsprechende Satzung wirksam erlassen wurde und ob sich daraus für Sie eine Zahlungspflicht ableiten lässt.
Prof. Dr. JOACHIM GÖHRING,
Rechtsanwalt, Berlin

Dem ist hinzuzufügen: Wer sich, was Gebühren und Beiträge angeht, von der Gemeinde übervorteilt fühlt, sollte sich mit gleichermaßen Betroffenen zusammen tun und sich dagegen wehren, wobei gemeinsam rechtlicher Rat bei einem Fachanwalt oder einem entsprechenden Verein oder Verband eingeholt werden sollte.
Nicht immer sind die Forderungen der Kommunen in der festgelegten Höhe berechtigt - auch wenn sie durch Kommunalgesetzgebung abgesichert sind.