»Enteignete« Garagen ab 1. Januar 2007?

Kürzlich erfuhr ich, dass Eigentumsgaragen, welche zu DDR-Zeiten auf fremdem Grund gebaut wurden, ab 1. Januar 2006 entschädigungslos in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Mir will nicht in den Kopf, dass ich mein Eigentum an der Garage verlieren soll. Wie soll man sich dazu verhalten?
Franz S., 03042 Cottbus

Diese Information ist im Grunde leider zutreffend und erhitzt zunehmend die Gemüter der DDR-Altgarageneigentümer, je näher der »Enteignungstermin« rückt. Wir haben im Ratgeber darüber schon mehrfach geschrieben. Der Stichtag ist allerdings nicht der 1. Januar 2006, sondern der 1. Januar 2007. Im Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994 war ursprünglich die Kündigungsschutzfrist für Garagenflächen auf den 31. Dezember 2001 bestimmt. Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Juli 1999 wurde diese Kündigungsschutzregelung als mit den Eigentumsrechten der Grundeigentümer nicht verfassungskonform erklärt und solche Garagenflächenkündigungen ohne Nennung von Gründen (die bisher zu erklären waren) ab 1. Januar 2000 für verfassungsgemäß und zulässig bestimmt.
Die Regelung, dass bei einer Garagenflächenkündigung durch den Grundstückeigentümer ab 1. Januar 2000, die nicht vom Nutzer verschuldet ist, der Zeitwert der Garage zu ersetzen ist, entfällt nun nach sieben Jahren. Diese sieben Jahre sind am 31. Dezember 2006 abgelaufen. Wird das Nutzungsverhältnis über die Garagenfläche ab 1. Januar 2007 gekündigt, geht das Eigentum an der Garage - wie bisher bei einer solchen Flächenkündigung - kraft Gesetzes in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Anstelle des Zeitwertes muss der Grundstückseigentümer nur noch die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes erstatten.
Es liegt weitgehend in der Hand des Grundstückeigentümers, die Erhöhung des Verkehrswertes seines Garagengrundstücks mit nun »seinen« Garagen zu bestimmen und mehr oder weniger niedrig zu halten, schlimmstenfalls für die ehemaligen Garageneigentümer gegen Null laufen zu lassen. Hat der Grundstückseigentümer vor, Garagen innerhalb eines Jahres abreißen zu lassen, liegt auf der Hand, dass er keine Entschädigung zahlen wird. Der ehemalige Garageneigentümer hat noch die halben Abrisskosten zu tragen.
Die jeweilige Garagensituation in der Stadt/Gemeinde ist recht unterschiedlich. Es wird Grundstückseigentümer geben, die auf den 1. Januar 2007 warten, dann kündigen und die Garagen vermieten wollen - auch an die ehemaligen Eigentümer - und dies zu einem ortsüblichen Garagenmietpreis, der wesentlich höher sein kann als das bisherige Entgelt.
Die meisten Grundstückseigentümer von Garagengemeinschaften sind die Städte und Gemeinden. Nach unserem Überblick sind sie überwiegend froh und zufrieden, dass diese Gemeinschaften und deren Vorstände (sie sind zugleich Zwischenpächter) die Grundstücke und die Garagen in Schuss halten und das jährliche Nutzungsentgelt einnehmen und abliefern.
Vielerorts gibt es inzwischen nicht mehr genutzte leer stehende Garagen, die die Eigentümer gerne verkaufen, gar verschenken würden, aber keine Interessenten finden. Zum Wohnungsleerstand droht dann noch der Garagenleerstand. Die meisten Städte/Gemeinden haben so gesehen auch kein zwingendes Interesse, Garagengrundstücke und Garagenflächen zu kündigen und sich eine Vielzahl von Baulichkeiten aufzubürden. Sie haben auch kein Geld, Verkehrswertentschädigungen - wie oben dargelegt - zu zahlen, mögen sie noch so gering sein.
Trotzdem: Garageneigentümer und Garagengemeinschaften sollten zusammenhalten, die örtliche Situation erörtern, die Unterlagen sichten und ergänzen, Übersichten über die erbrachten Bau- und Werterhaltungsmaßnahmen schaffen und, wenn erforderlich, einen Gutachter beauftragen, der ein Gutachten über den Wertzuwachs des Garagengrundstücks und den Zeitwert der Garagen erstellt.
Mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer könnte Kontakt aufgenommen, seine Interessenlage und seine Absichten erkundet und eine vertragliche Vereinbarung angestrebt werden, Kündigungen von Flächen zu unterlassen und die Kündigungsfristen um weitere zehn Jahre oder noch mehr zu verlängern, wie z. B. in Strausberg, Eberswalde, Bautzen geschehen. Es sollte auch an rechtliche Beratung und Unterstützung gedacht werden. Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) ist so ein Partner. Die Kosten könnten durch eine Umlage der Garageneigentümer aufgebracht werden.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Siehe auch Ratgeber Nr. 628 vom 25. Februar und Nr. 649 vom 21. Juli 2004, Seiten 5Kürzlich erfuhr ich, dass Eigentumsgaragen, welche zu DDR-Zeiten auf fremdem Grund gebaut wurden, ab 1. Januar 2006 entschädigungslos in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen. Mir will nicht in den Kopf, dass ich mein Eigentum an der Garage verlieren soll. Wie soll man sich dazu verhalten?
Franz S., 03042 Cottbus

Diese Information ist im Grunde leider zutreffend und erhitzt zunehmend die Gemüter der DDR-Altgarageneigentümer, je näher der »Enteignungstermin« rückt. Wir haben im Ratgeber darüber schon mehrfach geschrieben. Der Stichtag ist allerdings nicht der 1. Januar 2006, sondern der 1. Januar 2007. Im Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994 war ursprünglich die Kündigungsschutzfrist für Garagenflächen auf den 31. Dezember 2001 bestimmt. Mit Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Juli 1999 wurde diese Kündigungsschutzregelung als mit den Eigentumsrechten der Grundeigentümer nicht verfassungskonform erklärt und solche Garagenflächenkündigungen ohne Nennung von Gründen (die bisher zu erklären waren) ab 1. Januar 2000 für verfassungsgemäß und zulässig bestimmt.
Die Regelung, dass bei einer Garagenflächenkündigung durch den Grundstückeigentümer ab 1. Januar 2000, die nicht vom Nutzer verschuldet ist, der Zeitwert der Garage zu ersetzen ist, entfällt nun nach sieben Jahren. Diese sieben Jahre sind am 31. Dezember 2006 abgelaufen. Wird das Nutzungsverhältnis über die Garagenfläche ab 1. Januar 2007 gekündigt, geht das Eigentum an der Garage - wie bisher bei einer solchen Flächenkündigung - kraft Gesetzes in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Anstelle des Zeitwertes muss der Grundstückseigentümer nur noch die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes erstatten.
Es liegt weitgehend in der Hand des Grundstückeigentümers, die Erhöhung des Verkehrswertes seines Garagengrundstücks mit nun »seinen« Garagen zu bestimmen und mehr oder weniger niedrig zu halten, schlimmstenfalls für die ehemaligen Garageneigentümer gegen Null laufen zu lassen. Hat der Grundstückseigentümer vor, Garagen innerhalb eines Jahres abreißen zu lassen, liegt auf der Hand, dass er keine Entschädigung zahlen wird. Der ehemalige Garageneigentümer hat noch die halben Abrisskosten zu tragen.
Die jeweilige Garagensituation in der Stadt/Gemeinde ist recht unterschiedlich. Es wird Grundstückseigentümer geben, die auf den 1. Januar 2007 warten, dann kündigen und die Garagen vermieten wollen - auch an die ehemaligen Eigentümer - und dies zu einem ortsüblichen Garagenmietpreis, der wesentlich höher sein kann als das bisherige Entgelt.
Die meisten Grundstückseigentümer von Garagengemeinschaften sind die Städte und Gemeinden. Nach unserem Überblick sind sie überwiegend froh und zufrieden, dass diese Gemeinschaften und deren Vorstände (sie sind zugleich Zwischenpächter) die Grundstücke und die Garagen in Schuss halten und das jährliche Nutzungsentgelt einnehmen und abliefern.
Vielerorts gibt es inzwischen nicht mehr genutzte leer stehende Garagen, die die Eigentümer gerne verkaufen, gar verschenken würden, aber keine Interessenten finden. Zum Wohnungsleerstand droht dann noch der Garagenleerstand. Die meisten Städte/Gemeinden haben so gesehen auch kein zwingendes Interesse, Garagengrundstücke und Garagenflächen zu kündigen und sich eine Vielzahl von Baulichkeiten aufzubürden. Sie haben auch kein Geld, Verkehrswertentschädigungen - wie oben dargelegt - zu zahlen, mögen sie noch so gering sein.
Trotzdem: Garageneigentümer und Garagengemeinschaften sollten zusammenhalten, die örtliche Situation erörtern, die Unterlagen sichten und ergänzen, Übersichten über die erbrachten Bau- und Werterhaltungsmaßnahmen schaffen und, wenn erforderlich, einen Gutachter beauftragen, der ein Gutachten über den Wertzuwachs des Garagengrundstücks und den Zeitwert der Garagen erstellt.
Mit dem jeweiligen Grundstückseigentümer könnte Kontakt aufgenommen, seine Interessenlage und seine Absichten erkundet und eine vertragliche Vereinbarung angestrebt werden, Kündigungen von Flächen zu unterlassen und die Kündigungsfristen um weitere zehn Jahre oder noch mehr zu verlängern, wie z. B. in Strausberg, Eberswalde, Bautzen geschehen. Es sollte auch an rechtliche Beratung und Unterstützung gedacht werden. Der Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) ist so ein Partner. Die Kosten könnten durch eine Umlage der Garageneigentümer aufgebracht werden.

Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Siehe auch Ratgeber Nr. 628 vom 25. Februar und Nr. 649 vom 21. Juli 2004, Seiten 5