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Auswechslung der Gas-Außenwand- gegen eine Gas-Etagenheizung
Meine Wohnung war seit 1974 im Wohn- und Schlafzimmer sowie im Bad mit Gas-Außenwandheizgeräten ausgestattet. Die Warmwasserversorgung erfolgte mit Elektroboilern. Bei einer Badsanierung wurde der Gas-Außenwandheizer entfernt, weil er angeblich defekt und dem neuen Spülkasten im Wege sei. Der Vermieter offerierte uns den Einbau einer Gas-Etagenheizung. Das bedeutete den Ausbau der beiden anderen Gas-Außenwandheizgeräte. Vor dieser Veränderung wurde mit uns vereinbart, dass vier Heizkörper, nun auch einer für die Küche, eingebaut werden und auch die Warmwasserversorgung über die neue Heizung erfolgen soll und welche Mieterhöhung wir zu erwarten haben. Für die alten Gas-Außenwandheizgeräte und die Elektroboiler wurde kein Abzug von den Neubaukosten vorgenommen. Wir meinen, dass für die Mieterhöhung nur der zusätzliche Heizkörper in der Küche in Frage kommt. Die 30 Jahre alten Heizgeräte haben sich doch längst amortisiert. Ist das Vorgehen des Vermieters rechtlich gedeckt?
Heinz G., Berlin
Bis zu elf Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, zu denen auch der Austausch von Gas-Außenwandgeräten gegen eine Gas-Etagenheizung mit Warmwasserbereitung gehört, dürfen auf die Miete umgelegt werden. Abzusetzen sind davon allerdings Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten für alte Einrichtungsgegenstände, wie in diesem Fall, die fiktiven Reparatur- oder Ersatzkosten für den Gas-Außenwandheizer im Bad. Der aktuelle Instandsetzungs- und Kostenaufwand sollte vor Baubeginn möglichst exakt festgestellt werden.
Wenn behauptet wird, solche Heizgeräte gäbe es nicht mehr und sie dürften nicht mehr eingebaut werden, stimmt das nicht. Sie werden nach wie vor produziert und sie können auch repariert werden. Solche Geräte gewinnen sogar angesichts steigender Gaspreise und der Notwendigkeit Energie einzusparen wieder an Bedeutung. Das Alter solcher Geräte oder der Umstand, dass sie längst amortisiert sind, spielt für eine Modernisierungsumlage keine Rolle. Es kommt lediglich auf ihre Gebrauchsfähigkeit bzw. auf eventuelle Mängel an.
Ein Vermieter hat drei Möglichkeiten für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Er kündigt die Arbeiten mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich an, beschreibt die Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Nach Beendigung der Arbeiten rechnet er mit einer Mieterhöhungserklärung (Modernisierungsumlage) die Baukosten ab, weist die nachhaltige Verbesserung des Wohnwertes/der Wohnverhältnisse und/oder der dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser nach und errechnet die Mieterhöhung (§§ 554, 559 BGB).
Es ist zweitens auch möglich, dass sich der Vermieter im Einvernehmen mit dem Mieter den ganzen Papier- und Zeitaufwand erspart. In diesem Fall beschränkt sich alles auf kurze Angaben und die vereinbarte Mieterhöhung. Mietrechtlich gilt das als freiwillige Mieterhöhung (§ 558 BGB). Modernisierungsmieterhöhungen können bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt bzw. vereinbart werden. Mit einer solchen Vereinbarung ist das rechtsverbindlich und in der Regel nicht widerrufbar. Einsprüche oder Widersprüche gegen eine freiwillige Mieterhöhung hat der Vermieter zwar zu bearbeiten und zu beantworten, aber er ist nicht verpflichtet, die Mieterhöhung zu reduzieren. Er muss nur Einblick gewähren in Rechnungen und Kostenvoranschläge.
Wir haben schon oft darauf hingewiesen, dass bei Modernisierungsmaßnahmen mit nachfolgenden hohen Mieterhöhungen eine fachkundige Prüfung durch den Mieterverein oder durch einen Fachanwalt vorgenommen werden sollte. Der einzelne Mieter ist in der Regel nicht in der Lage festzustellen, ob die Baumaßnahmen in vollem Umfang mieterhöhungsfähige Modernisierung sind, oder was davon der Instandsetzung zuzurechnen ist usw. Wenn beispielsweise marode Kachelöfen einer Wohnung ersetzt werden müssen, kann das teurer werden als der Einbau einer neuen Gas-Etagenheizung. In solchen Fällen hat ein Vermieter keinen Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung.
Eine dritte Möglichkeit für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist eine normale Erhöhung mit Zustimmungserklärung des Mieters nach den Bestimmungen des § 557 ff, wobei die Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiethöhe im Vordergrund steht, wenn die sonstigen Voraussetzung dafür gegeben sind.
Dr. Jur. HEINZ KUSCHEL
Literatur: DMB-Broschüre »Modernisierung«, Ausgabe 2001Meine Wohnung war seit 1974 im Wohn- und Schlafzimmer sowie im Bad mit Gas-Außenwandheizgeräten ausgestattet. Die Warmwasserversorgung erfolgte mit Elektroboilern. Bei einer Badsanierung wurde der Gas-Außenwandheizer entfernt, weil er angeblich defekt und dem neuen Spülkasten im Wege sei. Der Vermieter offerierte uns den Einbau einer Gas-Etagenheizung. Das bedeutete den Ausbau der beiden anderen Gas-Außenwandheizgeräte. Vor dieser Veränderung wurde mit uns vereinbart, dass vier Heizkörper, nun auch einer für die Küche, eingebaut werden und auch die Warmwasserversorgung über die neue Heizung erfolgen soll und welche Mieterhöhung wir zu erwarten haben. Für die alten Gas-Außenwandheizgeräte und die Elektroboiler wurde kein Abzug von den Neubaukosten vorgenommen. Wir meinen, dass für die Mieterhöhung nur der zusätzliche Heizkörper in der Küche in Frage kommt. Die 30 Jahre alten Heizgeräte haben sich doch längst amortisiert. Ist das Vorgehen des Vermieters rechtlich gedeckt?
Heinz G., Berlin
Bis zu elf Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, zu denen auch der Austausch von Gas-Außenwandgeräten gegen eine Gas-Etagenheizung mit Warmwasserbereitung gehört, dürfen auf die Miete umgelegt werden. Abzusetzen sind davon allerdings Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten für alte Einrichtungsgegenstände, wie in diesem Fall, die fiktiven Reparatur- oder Ersatzkosten für den Gas-Außenwandheizer im Bad. Der aktuelle Instandsetzungs- und Kostenaufwand sollte vor Baubeginn möglichst exakt festgestellt werden.
Wenn behauptet wird, solche Heizgeräte gäbe es nicht mehr und sie dürften nicht mehr eingebaut werden, stimmt das nicht. Sie werden nach wie vor produziert und sie können auch repariert werden. Solche Geräte gewinnen sogar angesichts steigender Gaspreise und der Notwendigkeit Energie einzusparen wieder an Bedeutung. Das Alter solcher Geräte oder der Umstand, dass sie längst amortisiert sind, spielt für eine Modernisierungsumlage keine Rolle. Es kommt lediglich auf ihre Gebrauchsfähigkeit bzw. auf eventuelle Mängel an.
Ein Vermieter hat drei Möglichkeiten für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Er kündigt die Arbeiten mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich an, beschreibt die Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Nach Beendigung der Arbeiten rechnet er mit einer Mieterhöhungserklärung (Modernisierungsumlage) die Baukosten ab, weist die nachhaltige Verbesserung des Wohnwertes/der Wohnverhältnisse und/oder der dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser nach und errechnet die Mieterhöhung (§§ 554, 559 BGB).
Es ist zweitens auch möglich, dass sich der Vermieter im Einvernehmen mit dem Mieter den ganzen Papier- und Zeitaufwand erspart. In diesem Fall beschränkt sich alles auf kurze Angaben und die vereinbarte Mieterhöhung. Mietrechtlich gilt das als freiwillige Mieterhöhung (§ 558 BGB). Modernisierungsmieterhöhungen können bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt bzw. vereinbart werden. Mit einer solchen Vereinbarung ist das rechtsverbindlich und in der Regel nicht widerrufbar. Einsprüche oder Widersprüche gegen eine freiwillige Mieterhöhung hat der Vermieter zwar zu bearbeiten und zu beantworten, aber er ist nicht verpflichtet, die Mieterhöhung zu reduzieren. Er muss nur Einblick gewähren in Rechnungen und Kostenvoranschläge.
Wir haben schon oft darauf hingewiesen, dass bei Modernisierungsmaßnahmen mit nachfolgenden hohen Mieterhöhungen eine fachkundige Prüfung durch den Mieterverein oder durch einen Fachanwalt vorgenommen werden sollte. Der einzelne Mieter ist in der Regel nicht in der Lage festzustellen, ob die Baumaßnahmen in vollem Umfang mieterhöhungsfähige Modernisierung sind, oder was davon der Instandsetzung zuzurechnen ist usw. Wenn beispielsweise marode Kachelöfen einer Wohnung ersetzt werden müssen, kann das teurer werden als der Einbau einer neuen Gas-Etagenheizung. In solchen Fällen hat ein Vermieter keinen Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung.
Eine dritte Möglichkeit für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist eine normale Erhöhung mit Zustimmungserklärung des Mieters nach den Bestimmungen des § 557 ff, wobei die Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiethöhe im Vordergrund steht, wenn die sonstigen Voraussetzung dafür gegeben sind.
Dr. Jur. HEINZ KUSCHEL
Literatur: DMB-Broschüre »Modernisierung«, Ausgabe 2001
Heinz G., Berlin
Bis zu elf Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, zu denen auch der Austausch von Gas-Außenwandgeräten gegen eine Gas-Etagenheizung mit Warmwasserbereitung gehört, dürfen auf die Miete umgelegt werden. Abzusetzen sind davon allerdings Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten für alte Einrichtungsgegenstände, wie in diesem Fall, die fiktiven Reparatur- oder Ersatzkosten für den Gas-Außenwandheizer im Bad. Der aktuelle Instandsetzungs- und Kostenaufwand sollte vor Baubeginn möglichst exakt festgestellt werden.
Wenn behauptet wird, solche Heizgeräte gäbe es nicht mehr und sie dürften nicht mehr eingebaut werden, stimmt das nicht. Sie werden nach wie vor produziert und sie können auch repariert werden. Solche Geräte gewinnen sogar angesichts steigender Gaspreise und der Notwendigkeit Energie einzusparen wieder an Bedeutung. Das Alter solcher Geräte oder der Umstand, dass sie längst amortisiert sind, spielt für eine Modernisierungsumlage keine Rolle. Es kommt lediglich auf ihre Gebrauchsfähigkeit bzw. auf eventuelle Mängel an.
Ein Vermieter hat drei Möglichkeiten für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Er kündigt die Arbeiten mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich an, beschreibt die Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Nach Beendigung der Arbeiten rechnet er mit einer Mieterhöhungserklärung (Modernisierungsumlage) die Baukosten ab, weist die nachhaltige Verbesserung des Wohnwertes/der Wohnverhältnisse und/oder der dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser nach und errechnet die Mieterhöhung (§§ 554, 559 BGB).
Es ist zweitens auch möglich, dass sich der Vermieter im Einvernehmen mit dem Mieter den ganzen Papier- und Zeitaufwand erspart. In diesem Fall beschränkt sich alles auf kurze Angaben und die vereinbarte Mieterhöhung. Mietrechtlich gilt das als freiwillige Mieterhöhung (§ 558 BGB). Modernisierungsmieterhöhungen können bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt bzw. vereinbart werden. Mit einer solchen Vereinbarung ist das rechtsverbindlich und in der Regel nicht widerrufbar. Einsprüche oder Widersprüche gegen eine freiwillige Mieterhöhung hat der Vermieter zwar zu bearbeiten und zu beantworten, aber er ist nicht verpflichtet, die Mieterhöhung zu reduzieren. Er muss nur Einblick gewähren in Rechnungen und Kostenvoranschläge.
Wir haben schon oft darauf hingewiesen, dass bei Modernisierungsmaßnahmen mit nachfolgenden hohen Mieterhöhungen eine fachkundige Prüfung durch den Mieterverein oder durch einen Fachanwalt vorgenommen werden sollte. Der einzelne Mieter ist in der Regel nicht in der Lage festzustellen, ob die Baumaßnahmen in vollem Umfang mieterhöhungsfähige Modernisierung sind, oder was davon der Instandsetzung zuzurechnen ist usw. Wenn beispielsweise marode Kachelöfen einer Wohnung ersetzt werden müssen, kann das teurer werden als der Einbau einer neuen Gas-Etagenheizung. In solchen Fällen hat ein Vermieter keinen Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung.
Eine dritte Möglichkeit für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist eine normale Erhöhung mit Zustimmungserklärung des Mieters nach den Bestimmungen des § 557 ff, wobei die Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiethöhe im Vordergrund steht, wenn die sonstigen Voraussetzung dafür gegeben sind.
Dr. Jur. HEINZ KUSCHEL
Literatur: DMB-Broschüre »Modernisierung«, Ausgabe 2001Meine Wohnung war seit 1974 im Wohn- und Schlafzimmer sowie im Bad mit Gas-Außenwandheizgeräten ausgestattet. Die Warmwasserversorgung erfolgte mit Elektroboilern. Bei einer Badsanierung wurde der Gas-Außenwandheizer entfernt, weil er angeblich defekt und dem neuen Spülkasten im Wege sei. Der Vermieter offerierte uns den Einbau einer Gas-Etagenheizung. Das bedeutete den Ausbau der beiden anderen Gas-Außenwandheizgeräte. Vor dieser Veränderung wurde mit uns vereinbart, dass vier Heizkörper, nun auch einer für die Küche, eingebaut werden und auch die Warmwasserversorgung über die neue Heizung erfolgen soll und welche Mieterhöhung wir zu erwarten haben. Für die alten Gas-Außenwandheizgeräte und die Elektroboiler wurde kein Abzug von den Neubaukosten vorgenommen. Wir meinen, dass für die Mieterhöhung nur der zusätzliche Heizkörper in der Küche in Frage kommt. Die 30 Jahre alten Heizgeräte haben sich doch längst amortisiert. Ist das Vorgehen des Vermieters rechtlich gedeckt?
Heinz G., Berlin
Bis zu elf Prozent der Kosten von Modernisierungsmaßnahmen, zu denen auch der Austausch von Gas-Außenwandgeräten gegen eine Gas-Etagenheizung mit Warmwasserbereitung gehört, dürfen auf die Miete umgelegt werden. Abzusetzen sind davon allerdings Instandsetzungs- oder Erneuerungskosten für alte Einrichtungsgegenstände, wie in diesem Fall, die fiktiven Reparatur- oder Ersatzkosten für den Gas-Außenwandheizer im Bad. Der aktuelle Instandsetzungs- und Kostenaufwand sollte vor Baubeginn möglichst exakt festgestellt werden.
Wenn behauptet wird, solche Heizgeräte gäbe es nicht mehr und sie dürften nicht mehr eingebaut werden, stimmt das nicht. Sie werden nach wie vor produziert und sie können auch repariert werden. Solche Geräte gewinnen sogar angesichts steigender Gaspreise und der Notwendigkeit Energie einzusparen wieder an Bedeutung. Das Alter solcher Geräte oder der Umstand, dass sie längst amortisiert sind, spielt für eine Modernisierungsumlage keine Rolle. Es kommt lediglich auf ihre Gebrauchsfähigkeit bzw. auf eventuelle Mängel an.
Ein Vermieter hat drei Möglichkeiten für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: Er kündigt die Arbeiten mindestens drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich an, beschreibt die Arbeiten, deren voraussichtlichen Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Nach Beendigung der Arbeiten rechnet er mit einer Mieterhöhungserklärung (Modernisierungsumlage) die Baukosten ab, weist die nachhaltige Verbesserung des Wohnwertes/der Wohnverhältnisse und/oder der dauerhaften Einsparung von Energie und Wasser nach und errechnet die Mieterhöhung (§§ 554, 559 BGB).
Es ist zweitens auch möglich, dass sich der Vermieter im Einvernehmen mit dem Mieter den ganzen Papier- und Zeitaufwand erspart. In diesem Fall beschränkt sich alles auf kurze Angaben und die vereinbarte Mieterhöhung. Mietrechtlich gilt das als freiwillige Mieterhöhung (§ 558 BGB). Modernisierungsmieterhöhungen können bis zu 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt bzw. vereinbart werden. Mit einer solchen Vereinbarung ist das rechtsverbindlich und in der Regel nicht widerrufbar. Einsprüche oder Widersprüche gegen eine freiwillige Mieterhöhung hat der Vermieter zwar zu bearbeiten und zu beantworten, aber er ist nicht verpflichtet, die Mieterhöhung zu reduzieren. Er muss nur Einblick gewähren in Rechnungen und Kostenvoranschläge.
Wir haben schon oft darauf hingewiesen, dass bei Modernisierungsmaßnahmen mit nachfolgenden hohen Mieterhöhungen eine fachkundige Prüfung durch den Mieterverein oder durch einen Fachanwalt vorgenommen werden sollte. Der einzelne Mieter ist in der Regel nicht in der Lage festzustellen, ob die Baumaßnahmen in vollem Umfang mieterhöhungsfähige Modernisierung sind, oder was davon der Instandsetzung zuzurechnen ist usw. Wenn beispielsweise marode Kachelöfen einer Wohnung ersetzt werden müssen, kann das teurer werden als der Einbau einer neuen Gas-Etagenheizung. In solchen Fällen hat ein Vermieter keinen Anspruch auf eine Modernisierungsmieterhöhung.
Eine dritte Möglichkeit für eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist eine normale Erhöhung mit Zustimmungserklärung des Mieters nach den Bestimmungen des § 557 ff, wobei die Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichsmiethöhe im Vordergrund steht, wenn die sonstigen Voraussetzung dafür gegeben sind.
Dr. Jur. HEINZ KUSCHEL
Literatur: DMB-Broschüre »Modernisierung«, Ausgabe 2001
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