Ein offenes Kapitel der Wendegeschichte: Was wird mit den restlichen »Modrow-Käufen«? (1)

Wir gehören zu den so genannten Modrow-Käufern. Wir haben das Grundstück, auf dem unser Haus steht, 1990 vom Berliner Magistrat gekauft. 1993 wurden wir ins Grundbuch eingetragen, zugleich kam aber auch ein Vorkaufsrecht zu festem Preis für das Land Berlin ins Grundbuch. Wir wurden buchstäblich enteignet. Ist das noch gerecht?
Harald P., 13055 Berlin

Was wird eigentlich mit den restlichen »Modrow-Käufen«? Ein Kapitel der Wendegeschichte neigt sich dem Ende zu, und es ist eines der umstrittensten. Nach dem Verkaufsgesetz der DDR vom 7. März 1990 unter der Regierung Modrow, dem so genannten Modrow-Gesetz, war Bürgern der DDR die Möglichkeit eröffnet worden, nicht nur Ein- und Zweifamilienhäuser, sondern auch die dazugehörigen Grundstücke nach den damals geltenden Preisbestimmungen der DDR zu kaufen. Diese galten bis zum 30. Juni 1990, dem Tag vor der Währungs- und Wirtschaftsunion der beiden deutschen Staaten.
Gerade in dieser Zeit, aber auch noch nach dem 30. Juni 1990 bis zum Beitritt am 3. Oktober 1990 wurden Tausende Kaufverträge nach dem Modrow-Verkaufsgesetz geschlossen. Ein Großteil dieser Verträge wurde nach dem Beitritt in Frage gestellt. Waren sie noch zu DDR-Zeiten vollzogen worden, so brachten sie häufig Streit in den Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz, und zwar im Zusammenhang damit, ob sie zum Rückübertragungsausschluss führen konnten.
Darüber hinaus und in allen Fällen, in denen die Verträge nicht zum Vollzug kamen, stellte sich die Frage, ob aus diesen Verträgen noch Rechte hergeleitet werden konnten und können. Die Rechtsprechung gab sich in der Folgezeit alle Mühe, dem Vollzug von Modrow-Käufen bzw. deren Bestand Steine in den Weg zu legen. So wurde nach einer Rechtsprechung des Kammergerichtes Berlin ein Großteil der abgeschlossenen Modrow-Kaufverträge als nichtig angesehen, die eine dingliche Vorkaufsrechtsklausel zu Gunsten des Landes Berlin mit einem preisgebundenen Vorkaufsrecht in Höhe des gezahlten Kaufpreises enthielten.
Dank der Reaktion der Politik wurde in vielen Fällen erreicht, dass Antragsteller auf den Kauf nach dem Modrow-Gesetz doch noch ihre selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wirksam als Eigentum erwerben konnten. Und dies trotz der umstrittenen Wirksamkeit der Kaufverträge bzw. der nicht mehr erfolgten Beurkundung von Kaufverträgen, obwohl die Kaufpreise schon gezahlt waren.
Daneben stand den Modrow-Käufern in aller Regel seit dem 1. Januar 1995 mit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auch die Möglichkeit des Kaufes nach diesem Gesetz zum halben Verkehrswert oder des Abschlusses eines Erbbaurechtsvertrages zu begünstigten Bedingungen offen.

Eine Zwischenbilanz
nach weiteren Gesetzen
Wie ist der Stand heute, nachdem es inzwischen weitere Gesetzesänderungen und Gerichtsentscheidungen sowohl für als auch gegen die Modrow-Käufer gab?
Ein Großteil der noch offenen Kauffälle sind solche, bei denen Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz noch offen oder erst sehr zeitnah abgeschlossen wurden. Weniger zahlreich sind die offenen Fälle, deren Bereinigung daran scheitert, dass ein Vollzug zu den Bedingungen nach dem Modrow-Verkaufsgesetz und zu Modrow-Kaufpreisen aus rechtlichen Gründen nicht mehr möglich ist und eine Bereinigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf praktische Schwierigkeiten, insbesondere auch wirtschaftlicher Art bei den betroffenen Nutzern stößt.

Bestandskräftige
Restitutionsverfahren
Voraussetzung einer zivilrechtlichen Bereinigung durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch bzw. auch Löschung von Widersprüchen gegen die Eigentumseintragung ist in jedem Falle der bestandskräftige Abschluss etwaiger Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz. Und zwar müssen diese auch mit dem positiven Ergebnis abgeschlossen sein, dass etwaige zu Gunsten der Nutzer existierende Eigentumsrechte an Grundstück und/oder Gebäude, verbunden mit dem dinglichen Nutzungsrecht im Restitutionsverfahren, bestehen bleiben.
In allen diesen zu Gunsten der Nutzer positiv abgeschlossenen Restitutionsverfahren ist grundsätzlich der Kauf nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegeben. Das Gesetz ermöglicht dem Nutzer und Käufer nach dem Modrow-Gesetz den Kauf des Grundstückes (ggf. aber auch nur eines abtrennbaren Teiles) zum halben Verkehrswert oder aber den Abschluss eines begünstigten Erbbaurechtsvertrages zu einem Erbbauzins von zwei Prozent. Einer für den Nutzer und Modrow-Käufer wirtschaftlich günstigeren Bereinigung der Eigentumssituation sind wegen zwischenzeitlicher gesetzlicher Änderungen und Gerichtsentscheidung enge Grenzen gesetzt. Nur wenn eine gegenständliche Rückübertragung des Grundstückes nach dem Vermögensgesetz an einen Antragsteller nicht erfolgt, kommt überhaupt noch ein Vollzug eines Modrow-Kaufvertrages zu den seinerzeit vereinbarten Kaufpreisen nach DDR-Bestimmung in Betracht.

Abführungspflicht an den
Entschädigungsfonds
In allen Fällen, in denen der Verkäufer - dies ist dann in aller Regel die jeweilige Kommune - Eigentümer bleibt und damit in einem Rechtsverhältnis zum Modrow-Käufer steht, gibt es nur selten den Kauf zu Modrow-Kaufpreisen: nur dann, wenn nicht eine Abführungspflicht des Kaufpreises an den Entschädigungsfonds gemäß den Bestimmungen des Entschädigungsgesetzes besteht. Eine solche Abführungspflicht ist gegeben, wenn restitutionsbelastete Grundstücke nur deshalb nicht an die Antragsteller zurückübertragen werden, weil ein Grund für den Restitutionsausschluss (insbesondere redlicher Erwerb dinglicher Nutzungsrechte durch den Nutzer) vorliegt oder aber vom Antragsteller statt des Grundstücks Entschädigung gewählt wurde.
Wird die Berechtigung des Restitutionsantragstellers nach dem Vermögensgesetz festgestellt und hat er damit einen Entschädigungsanspruch entsprechend dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, so sind die Kommunen verpflichtet, die Erlöse aus dem Verkauf ehemals volkseigenen Grund und Bodens an die Nutzer der Eigenheime gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 11 Entschädigungsgesetz an den Entschädigungsfonds abzuführen. Seit der Rechtsänderung durch den Bundesgesetzgeber vom 10. Dezember 2003 im Entschädigungsrechtsänderungsgesetz gilt, dass für alle Veräußerungen nach dem 17. Dezember 2003 mindestens der im Zeitpunkt des Verkaufs geltende Kaufpreis gemäß Sachenrechtsbereinigungsgesetz, d. h. der hälftige Verkehrswert abzuführen ist. Die Folge dessen ist, dass in all jenen Fällen die Kommunen daran gehindert sind, Kaufverträge nach Modrow-Kaufpreisen, die noch nicht zu einem sicheren Eigentumserwerb der Nutzer geführt haben, zu vollziehen.

Nur in einigen Fällen
Nachbeurkundung möglich
Nur in allen anderen noch offenen Fällen, bei denen Restitutionsansprüche gänzlich abgewehrt wurden, kommt überhaupt noch eine Bereinigung durch Vollzug bzw. Nachbeurkundung von Kaufverträgen zu Modrow-Kaufpreisen in Betracht. Viele, insbesondere kleinere Kommunen verfahren auch noch so. Rückenwind haben sie durch das erwerberfreundliche Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. September 2004 (Az. V ZR 339/03) erhalten (ND berichtete). Dessen Grundaussage ist, dass es jedenfalls auch noch nach dem 3. Oktober 1990 durch einen legitimen öffentlichen Zweck gerechtfertigt war, Verkäufe zu Modrow-Kaufpreisen zu vollziehen.
Dies geschah im Bemühen um Gleichbehandlung. Denn in der Sondersituation des Jahres 1990 seien auf Grund des historisch gedrängten Zeitraumes und zahlreicher eingegangener Kaufanträge diese nicht nach sachlichen Kriterien (wie Zeitpunkt des Antragseingangs, Bedürftigkeit der Antragsteller oder anderen sachlich nachvollziehbaren Kriterien) bearbeitet worden. Und deshalb sei es auch in praxi zu einer unerträglichen Ungleichbehandlung zwischen den Kaufinteressenten insgesamt gekommen.
Der Haken ist allerdings, dass das BGH-Urteil nur explizit entschieden hat, dass auch noch im Jahre 1996 derartige Verkäufe vorgenommen werden konnten und dies legitim war. Wie der BGH für einen Verkauf zum heutigen Zeitpunkt entscheiden würde, hat er offengelassen. Der Wermutstropfen im Urteil des BGH ist, dass er eine Fortführung der Veräußerungs- bzw. Nachbeurkundungspraxis nach Modrow-Kaufpreisen nicht ausdrücklich fordert.
Das hat insbesondere bei größeren Kommunen mit etwas zahlreicheren offenen Fällen, so auch in Berlin, zu Überlegungen geführt, zumindest in der Zukunft eine Bereinigung nur noch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu ermöglichen. Klar dürfte jedenfalls sein, dass dann, wenn die entsprechende Kommune ihre Veräußerungspraxis noch zu Modrow-Kaufpreisen gänzlich aufgegeben hat, es nahezu ausgeschlossen sein wird, einen entsprechenden Anspruch geltend zu machen bzw. durchzusetzen. Dies schon aus dem Grunde, weil es keinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt, noch zum jetzigen Zeitpunkt einen unwirksamen oder nicht formell beurkundeten Kauf nach dem Modrow-Gesetz zu entsprechenden Kaufpreisen aktenkundig zu machen.
Dies beruht auch bislang schon auf einer jeweiligen Verwaltungspraxis bzw. Entscheidung der Kommunen, die - so die Entscheidung des BGH vom 17. September 2004 - auch ab einem bestimmten Zeitpunkt ohne Verstoß gegen die Gleichbehandlung geändert werden kann.
Es bleibt also die Hoffnung auf die politische Vernunft, dass auch der Rest der in den meisten Fällen unverschuldet von den Modrow-Käufern noch offenen Kauffälle entsprechend bereinigt wird.

FRANK AUERBACH,
Rechtsanwalt
Dr. Arzinger & Partner

Nachtrag: Jetzt wurde das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig veröffentlicht, das Berliner »Modrow-Käufer« wie Familie P. aufatmen lässt. Berliner, die ab 1995/96 die von ihnen bewohnten Grundstücke nach den Bedingungen des so genannten Modrow-Gesetzes kaufen konnten und dabei eine Grundschuld durch das Land Berlin eingetragen bekamen, können jetzt einen Antrag auf Löschung dieser Grundschuld stellen. Es handelte sich dabei um einen Differenzbetrag zwischen dem niedrigeren »Modrow-Preis« und dem halben Verkehrswert.
Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig, Az. BVerwG 3 C 32.04)

(Wird fortgesetzt)Wir gehören zu den so genannten Modrow-Käufern. Wir haben das Grundstück, auf dem unser Haus steht, 1990 vom Berliner Magistrat gekauft. 1993 wurden wir ins Grundbuch eingetragen, zugleich kam aber auch ein Vorkaufsrecht zu festem Preis für das Land Berlin ins Grundbuch. Wir wurden buchstäblich enteignet. Ist das noch gerecht?
Harald P., 13055 Berlin

Was wird eigentlich mit den restlichen »Modrow-Käufen«? Ein Kapitel der Wendegeschichte neigt sich dem Ende zu, und es ist eines der umstrittensten. Nach dem Verkaufsgesetz der DDR vom 7. März 1990 unter der Regierung Modrow, dem so genannten Modrow-Gesetz, war Bürgern der DDR die Möglichkeit eröffnet worden, nicht nur Ein- und Zweifamilienhäuser, sondern auch die dazugehörigen Grundstücke nach den damals geltenden Preisbestimmungen der DDR zu kaufen. Diese galten bis zum 30. Juni 1990, dem Tag vor der Währungs- und Wirtschaftsunion der beiden deutschen Staaten.
Gerade in dieser Zeit, aber auch noch nach dem 30. Juni 1990 bis zum Beitritt am 3. Oktober 1990 wurden Tausende Kaufverträge nach dem Modrow-Verkaufsgesetz geschlossen. Ein Großteil dieser Verträge wurde nach dem Beitritt in Frage gestellt. Waren sie noch zu DDR-Zeiten vollzogen worden, so brachten sie häufig Streit in den Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz, und zwar im Zusammenhang damit, ob sie zum Rückübertragungsausschluss führen konnten.
Darüber hinaus und in allen Fällen, in denen die Verträge nicht zum Vollzug kamen, stellte sich die Frage, ob aus diesen Verträgen noch Rechte hergeleitet werden konnten und können. Die Rechtsprechung gab sich in der Folgezeit alle Mühe, dem Vollzug von Modrow-Käufen bzw. deren Bestand Steine in den Weg zu legen. So wurde nach einer Rechtsprechung des Kammergerichtes Berlin ein Großteil der abgeschlossenen Modrow-Kaufverträge als nichtig angesehen, die eine dingliche Vorkaufsrechtsklausel zu Gunsten des Landes Berlin mit einem preisgebundenen Vorkaufsrecht in Höhe des gezahlten Kaufpreises enthielten.
Dank der Reaktion der Politik wurde in vielen Fällen erreicht, dass Antragsteller auf den Kauf nach dem Modrow-Gesetz doch noch ihre selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke wirksam als Eigentum erwerben konnten. Und dies trotz der umstrittenen Wirksamkeit der Kaufverträge bzw. der nicht mehr erfolgten Beurkundung von Kaufverträgen, obwohl die Kaufpreise schon gezahlt waren.
Daneben stand den Modrow-Käufern in aller Regel seit dem 1. Januar 1995 mit dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes auch die Möglichkeit des Kaufes nach diesem Gesetz zum halben Verkehrswert oder des Abschlusses eines Erbbaurechtsvertrages zu begünstigten Bedingungen offen.

Eine Zwischenbilanz
nach weiteren Gesetzen
Wie ist der Stand heute, nachdem es inzwischen weitere Gesetzesänderungen und Gerichtsentscheidungen sowohl für als auch gegen die Modrow-Käufer gab?
Ein Großteil der noch offenen Kauffälle sind solche, bei denen Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz noch offen oder erst sehr zeitnah abgeschlossen wurden. Weniger zahlreich sind die offenen Fälle, deren Bereinigung daran scheitert, dass ein Vollzug zu den Bedingungen nach dem Modrow-Verkaufsgesetz und zu Modrow-Kaufpreisen aus rechtlichen Gründen nicht mehr möglich ist und eine Bereinigung nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf praktische Schwierigkeiten, insbesondere auch wirtschaftlicher Art bei den betroffenen Nutzern stößt.

Bestandskräftige
Restitutionsverfahren
Voraussetzung einer zivilrechtlichen Bereinigung durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch bzw. auch Löschung von Widersprüchen gegen die Eigentumseintragung ist in jedem Falle der bestandskräftige Abschluss etwaiger Restitutionsverfahren nach dem Vermögensgesetz. Und zwar müssen diese auch mit dem positiven Ergebnis abgeschlossen sein, dass etwaige zu Gunsten der Nutzer existierende Eigentumsrechte an Grundstück und/oder Gebäude, verbunden mit dem dinglichen Nutzungsrecht im Restitutionsverfahren, bestehen bleiben.
In allen diesen zu Gunsten der Nutzer positiv abgeschlossenen Restitutionsverfahren ist grundsätzlich der Kauf nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz gegeben. Das Gesetz ermöglicht dem Nutzer und Käufer nach dem Modrow-Gesetz den Kauf des Grundstückes (ggf. aber auch nur eines abtrennbaren Teiles) zum halben Verkehrswert oder aber den Abschluss eines begünstigten Erbbaurechtsvertrages zu einem Erbbauzins von zwei Prozent. Einer für den Nutzer und Modrow-Käufer wirtschaftlich günstigeren Bereinigung der Eigentumssituation sind wegen zwischenzeitlicher gesetzlicher Änderungen und Gerichtsentscheidung enge Grenzen gesetzt. Nur wenn eine gegenständliche Rückübertragung des Grundstückes nach dem Vermögensgesetz an einen Antragsteller nicht erfolgt, kommt überhaupt noch ein Vollzug eines Modrow-Kaufvertrages zu den seinerzeit vereinbarten Kaufpreisen nach DDR-Bestimmung in Betracht.

Abführungspflicht an den
Entschädigungsfonds
In allen Fällen, in denen der Verkäufer - dies ist dann in aller Regel die jeweilige Kommune - Eigentümer bleibt und damit in einem Rechtsverhältnis zum Modrow-Käufer steht, gibt es nur selten den Kauf zu Modrow-Kaufpreisen: nur dann, wenn nicht eine Abführungspflicht des Kaufpreises an den Entschädigungsfonds gemäß den Bestimmungen des Entschädigungsgesetzes besteht. Eine solche Abführungspflicht ist gegeben, wenn restitutionsbelastete Grundstücke nur deshalb nicht an die Antragsteller zurückübertragen werden, weil ein Grund für den Restitutionsausschluss (insbesondere redlicher Erwerb dinglicher Nutzungsrechte durch den Nutzer) vorliegt oder aber vom Antragsteller statt des Grundstücks Entschädigung gewählt wurde.
Wird die Berechtigung des Restitutionsantragstellers nach dem Vermögensgesetz festgestellt und hat er damit einen Entschädigungsanspruch entsprechend dem Entschädigungs- und Ausgleichsleistungsgesetz, so sind die Kommunen verpflichtet, die Erlöse aus dem Verkauf ehemals volkseigenen Grund und Bodens an die Nutzer der Eigenheime gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 11 Entschädigungsgesetz an den Entschädigungsfonds abzuführen. Seit der Rechtsänderung durch den Bundesgesetzgeber vom 10. Dezember 2003 im Entschädigungsrechtsänderungsgesetz gilt, dass für alle Veräußerungen nach dem 17. Dezember 2003 mindestens der im Zeitpunkt des Verkaufs geltende Kaufpreis gemäß Sachenrechtsbereinigungsgesetz, d. h. der hälftige Verkehrswert abzuführen ist. Die Folge dessen ist, dass in all jenen Fällen die Kommunen daran gehindert sind, Kaufverträge nach Modrow-Kaufpreisen, die noch nicht zu einem sicheren Eigentumserwerb der Nutzer geführt haben, zu vollziehen.

Nur in einigen Fällen
Nachbeurkundung möglich
Nur in allen anderen noch offenen Fällen, bei denen Restitutionsansprüche gänzlich abgewehrt wurden, kommt überhaupt noch eine Bereinigung durch Vollzug bzw. Nachbeurkundung von Kaufverträgen zu Modrow-Kaufpreisen in Betracht. Viele, insbesondere kleinere Kommunen verfahren auch noch so. Rückenwind haben sie durch das erwerberfreundliche Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17. September 2004 (Az. V ZR 339/03) erhalten (ND berichtete). Dessen Grundaussage ist, dass es jedenfalls auch noch nach dem 3. Oktober 1990 durch einen legitimen öffentlichen Zweck gerechtfertigt war, Verkäufe zu Modrow-Kaufpreisen zu vollziehen.
Dies geschah im Bemühen um Gleichbehandlung. Denn in der Sondersituation des Jahres 1990 seien auf Grund des historisch gedrängten Zeitraumes und zahlreicher eingegangener Kaufanträge diese nicht nach sachlichen Kriterien (wie Zeitpunkt des Antragseingangs, Bedürftigkeit der Antragsteller oder anderen sachlich nachvollziehbaren Kriterien) bearbeitet worden. Und deshalb sei es auch in praxi zu einer unerträglichen Ungleichbehandlung zwischen den Kaufinteressenten insgesamt gekommen.
Der Haken ist allerdings, dass das BGH-Urteil nur explizit entschieden hat, dass auch noch im Jahre 1996 derartige Verkäufe vorgenommen werden konnten und dies legitim war. Wie der BGH für einen Verkauf zum heutigen Zeitpunkt entscheiden würde, hat er offengelassen. Der Wermutstropfen im Urteil des BGH ist, dass er eine Fortführung der Veräußerungs- bzw. Nachbeurkundungspraxis nach Modrow-Kaufpreisen nicht ausdrücklich fordert.
Das hat insbesondere bei größeren Kommunen mit etwas zahlreicheren offenen Fällen, so auch in Berlin, zu Überlegungen geführt, zumindest in der Zukunft eine Bereinigung nur noch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz zu ermöglichen. Klar dürfte jedenfalls sein, dass dann, wenn die entsprechende Kommune ihre Veräußerungspraxis noch zu Modrow-Kaufpreisen gänzlich aufgegeben hat, es nahezu ausgeschlossen sein wird, einen entsprechenden Anspruch geltend zu machen bzw. durchzusetzen. Dies schon aus dem Grunde, weil es keinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt, noch zum jetzigen Zeitpunkt einen unwirksamen oder nicht formell beurkundeten Kauf nach dem Modrow-Gesetz zu entsprechenden Kaufpreisen aktenkundig zu machen.
Dies beruht auch bislang schon auf einer jeweiligen Verwaltungspraxis bzw. Entscheidung der Kommunen, die - so die Entscheidung des BGH vom 17. September 2004 - auch ab einem bestimmten Zeitpunkt ohne Verstoß gegen die Gleichbehandlung geändert werden kann.
Es bleibt also die Hoffnung auf die politische Vernunft, dass auch der Rest der in den meisten Fällen unverschuldet von den Modrow-Käufern noch offenen Kauffälle entsprechend bereinigt wird.

FRANK AUERBACH,
Rechtsanwalt
Dr. Arzinger & Partner

Nachtrag: Jetzt wurde das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig veröffentlicht, das Berliner »Modrow-Käufer« wie Familie P. aufatmen lässt. Berliner, die ab 1995/96 die von ihnen bewohnten Grundstücke nach den Bedingungen des so genannten Modrow-Gesetzes kaufen konnten und dabei eine Grundschuld durch das Land Berlin eingetragen bekamen, können jetzt einen Antrag auf Löschung dieser Grundschuld stellen. Es handelte sich dabei um einen Differenzbetrag zwischen dem niedrigeren »Modrow-Preis« und dem halben Verkehrswert.
Urteil des Bundesverwaltungsgerichts in Leipzig, Az. BVerwG 3 C 32.04)

(Wird fortgesetzt)