Dürfen Lüfter selbst gewartet werden?

In unserer Wohnung befinden sich in Bad und Küche elektronisch gesteuerte Ventilatoren mit Lüftern, die gewartet und gewechselt werden müssen. Als Maschinenbauingenieur habe ich das bisher selber gemacht, aber der Vermieter verlangt jetzt, dass dies durch eine Firma erfolgt, wofür ich pro Jahr 75 Euro bezahlen soll. Warum darf ich die Wartung nicht selbst erledigen?
Joachim N., Berlin

Zunächst ist zu fragen, ob die Umlage von Wartungkosten im Mietvertrag unter der Position "Sonstige Betriebskosten" wörtlich benannt und vereinbart worden ist. Bei dieser Position ist die Einzelbenennung ein formelles Umlageerfordernis! Fehlt eine solche Benennung, sind »Sonstige Betriebskosten« nicht umlagefähig. Nach der herrschenden Meinung und Rechtsprechung dürfen Wartungskosten für Lüftungsanlagen nicht generell, sondern nur unter bestimmten Voraussetzungen umgelegt werden. Das ist z. B. der Fall, wenn damit das Raum- und Wohnklima verbessert wird und wenn es die Art und Weise der Funktion einer modernen elektronisch gesteuerten und mit Ventilatoren betriebenen Anlage erforderlich macht. Die Bedienungsanleitung des Herstellers und seine Wartungshinweise geben darüber Auskunft. Man kann dies vergleichen mit den Wartungserfordernissen und dem Wartungsumfang einer Heizanlage. Personen, die solche Wartungsarbeiten ausführen, müssen speziell dazu befähigt und auch zugelassen sein. Über diese Anforderungen können sich interessierte Mieter erkundigen. Die hohen Wartungskosten, die in dieser Frage genannt werden, lassen auf einen erheblichen Aufwand schließen - wenn sie nicht überhöht sind. Dies könnte ja mit Einsicht in den Wartungsvertrag und in die Rechnungen herausgefunden werden. Zu kurze Intervallabstände können die Kosten schon in die Höhe treiben. Handelt es sich um einfache Abluftgebläse oder -abzüge, bei denen sich die Wartung nur auf eine einfache Sicht- und Funktionskontrolle beschränkt, ist diese Tätigkeit der vorbeugenden Instandhaltung zuzuordnen. Deren Kosten sind nicht umlagefähig. Bei einfachen Luftabzügen in Küche und Bad sind Mieter selbst verpflichtet, von Zeit zu Zeit die einfachen Filtereinsätze zu reinigen oder auch zu wechseln. Dazu sind keine speziellen Fachkenntnisse erforderlich. Wer solche Lüftungsöffnungen verschließt, beispielsweise beim Tapezieren, der stört das Luftabzugssystem und die Luftzirkulation im Haus. Damit werden Mieterpflichten verletzt. Dr. jur. HEINZ KUSCHEL Siehe u.a. "Lüftungsanlagen" im Betriebskostenkomment...