- Ratgeber
- Garagen auf fremdem Grund
Wenn Bodennutzungsverträge 2007 (nicht) gekündigt werden
Unser Garagenland - wir sind etwa 100 Nutzer - wurde von einem Erwerber aus den Altbundesländer ersteigert. Er kündigte unsere Nutzungsverträge bisher nicht. Wie erfolgt nun ab 2007, nach Beendigung der Investitionsschutzfrist, der Eigentumsübergang der Garagen an den Grundeigentümer - stillschweigend oder durch schriftliche Mitteilung? Was geschieht mit der Grundsteuer B und Abgaben für den Wasserverband, die wir bisher zahlten? Meine Garage erwarb ich nach dem 3. Oktober 1990, aber vor Ende 1994. Was wird in meinem Fall mit den Abrisskosten?
Frank E., Karlshagen
Zuallererst: Der Eigentumsübergang der Garagen auf fremdem Grund an den Bodeneigentümer nach Beendigung der Investitionsschutzfrist am 31. Dezember 2007 erfolgt nicht automatisch, etwa stillschweigend oder per Schriftstück. Er erfolgt erst - darauf sei besonders hingewiesen - mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses entweder durch den Nutzer oder den Bodeneigentümer. So ist es in § 11 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz bestimmt. Wenn also niemand kündigt, bleibt der Vertrag erst einmal bestehen. Solange muss der Garageneigentümer und Bodennutzer auch die Grundsteuer B und andere vertraglich vereinbarte Abgaben für Wasser usw. zahlen. Wird der Vertrag beendet, entfällt das.
Umstritten ist, ob nach Beendigung der Investitionsschutzfrist bei Kündigung des Pachtverhältnisses - egal durch wen - der Pächter die vollen Abrisskosten zu tragen hat. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Niederbarnim Süd e.V. informiert darüber. Er zitiert zu der Garagenregelung eine Mitteilung des Bundesjustizministeriums. Darin heißt es: »Nach Beendigung der Garagennutzungsverträge geht das Eigentum an den Garagen auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Nach diesem Zeitpunkt gelten die Vorschriften des BGB, nach denen der Eigentümer die Garage grundsätzlich neu vermieten kann. Hierbei hat er nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit das Recht, frei darüber zu entscheiden, ob und mit wem er einen Mietvertrag abschließen will. Das heißt, der Eigentümer kann auch mit dem bisherigen Nutzer einen Mietvertrag abschließen, wenn dieser damit einverstanden ist. Der bisherige Nutzer ist also nicht dazu verpflichtet, die Garage zu mieten.
Die Mietvertragsparteien können eine Miete vereinbaren, die höher ist als das bisher gezahlte Nutzungsentgelt. Mietverträge über Garagen sind Gewerberaummietverträge, bei denen die freie Vereinbarung über die Miethöhe lediglich durch das allgemeine Verbot des Mietwuchers begrenzt wird. Zur Streitvermeidung empfiehlt sich jedoch, die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab zu nehmen.
Zu der Frage, ob dem Garagennutzer nach dem 1. Januar 2007 Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 BGB zustehen, ist ganz allgemein zu sagen, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung nur dann vorliegt, wenn der Eigentumsübergang ohne wesentlichen Grund erfolgt ist. Beim Übergang der Garagen ist jedoch ein rechtlicher Grund durch die Vorschrift des § 11 SchuldRAnpG vorhanden. Danach geht die Garage kraft Gesetzes nach Vertragsende in das Eigentum des Grundstückseigentümers über und wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.«
Der Verein Barnim Süd schlussfolgert daraus, dass, soweit wegen des Auslaufens der Investitionsschutzfrist eine Zeitwertentschädigung ausgeschlossen ist, nur die Möglichkeit der Entschädigung für eine Verkehrswerterhöhung bleibt. Doch auch dieses Problem kann nur in Zusammenarbeit mit Grundstückssachverständigen, Fachanwälten oder mit Hilfe von entsprechenden Vereinen und Verbänden gelöst werden. Gesetzesänderungen haben bisher wenig Hoffnung auf Erfolg.
In dem Fall des Lesers, der seinen Nutzungsvertrag nach dem 3. Oktober 1990 mit der Gemeinde abgeschlossen hat, gilt der Schutz des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht, sondern das BGB. Die Gemeinde kann also darüber entscheiden, ob das Eigentum an der Garage weiterbesteht oder ob der usprüngliche Zustand wieder hergestellt werden muss. Eine Sonderregelung ist in solchem Fall nicht vorgesehen.
Es ist aber anzuraten, dass eine gütliche Einigung mit dem Bodeneigentümer angestrebt wird. Erfahrene Anwälte haben bereits Übereinkünfte ausgehandelt, wonach der Garageneigentümer die Baulichkeit an den Bodeneigentümer übergibt, sie weiter nutzt und dafür Miete zahlt. Garagengemeinschaften sollten sich zusammentun und gemeinsam Rechtsrat suchen.
Um ihre Garagen vor allem auf kommunalem Boden weiterhin nutzen zu können, sollten sie mit den Kommunen eine Verlängerung der Investitionsschutzfrist um mindestens zehn bis 15 Jahre anstreben oder Erbbaurechtsverträge mit einer Vertragslaufzeit nicht kürzer als 30 Jahre abschließen oder den Grund und Boden zu angemessenem Preis kaufen.
Das empfehlen Nutzervereine und -verbände. Erfahrungen mit solchen Übereinkünften bestehen zum Beispiel in Eberswalde und Strausberg.
RBL
Frank E., Karlshagen
Zuallererst: Der Eigentumsübergang der Garagen auf fremdem Grund an den Bodeneigentümer nach Beendigung der Investitionsschutzfrist am 31. Dezember 2007 erfolgt nicht automatisch, etwa stillschweigend oder per Schriftstück. Er erfolgt erst - darauf sei besonders hingewiesen - mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses entweder durch den Nutzer oder den Bodeneigentümer. So ist es in § 11 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz bestimmt. Wenn also niemand kündigt, bleibt der Vertrag erst einmal bestehen. Solange muss der Garageneigentümer und Bodennutzer auch die Grundsteuer B und andere vertraglich vereinbarte Abgaben für Wasser usw. zahlen. Wird der Vertrag beendet, entfällt das.
Umstritten ist, ob nach Beendigung der Investitionsschutzfrist bei Kündigung des Pachtverhältnisses - egal durch wen - der Pächter die vollen Abrisskosten zu tragen hat. Der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Niederbarnim Süd e.V. informiert darüber. Er zitiert zu der Garagenregelung eine Mitteilung des Bundesjustizministeriums. Darin heißt es: »Nach Beendigung der Garagennutzungsverträge geht das Eigentum an den Garagen auf den Grundstückseigentümer über (§ 11 Schuldrechtsanpassungsgesetz). Nach diesem Zeitpunkt gelten die Vorschriften des BGB, nach denen der Eigentümer die Garage grundsätzlich neu vermieten kann. Hierbei hat er nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit das Recht, frei darüber zu entscheiden, ob und mit wem er einen Mietvertrag abschließen will. Das heißt, der Eigentümer kann auch mit dem bisherigen Nutzer einen Mietvertrag abschließen, wenn dieser damit einverstanden ist. Der bisherige Nutzer ist also nicht dazu verpflichtet, die Garage zu mieten.
Die Mietvertragsparteien können eine Miete vereinbaren, die höher ist als das bisher gezahlte Nutzungsentgelt. Mietverträge über Garagen sind Gewerberaummietverträge, bei denen die freie Vereinbarung über die Miethöhe lediglich durch das allgemeine Verbot des Mietwuchers begrenzt wird. Zur Streitvermeidung empfiehlt sich jedoch, die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab zu nehmen.
Zu der Frage, ob dem Garagennutzer nach dem 1. Januar 2007 Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 BGB zustehen, ist ganz allgemein zu sagen, dass eine ungerechtfertigte Bereicherung nur dann vorliegt, wenn der Eigentumsübergang ohne wesentlichen Grund erfolgt ist. Beim Übergang der Garagen ist jedoch ein rechtlicher Grund durch die Vorschrift des § 11 SchuldRAnpG vorhanden. Danach geht die Garage kraft Gesetzes nach Vertragsende in das Eigentum des Grundstückseigentümers über und wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.«
Der Verein Barnim Süd schlussfolgert daraus, dass, soweit wegen des Auslaufens der Investitionsschutzfrist eine Zeitwertentschädigung ausgeschlossen ist, nur die Möglichkeit der Entschädigung für eine Verkehrswerterhöhung bleibt. Doch auch dieses Problem kann nur in Zusammenarbeit mit Grundstückssachverständigen, Fachanwälten oder mit Hilfe von entsprechenden Vereinen und Verbänden gelöst werden. Gesetzesänderungen haben bisher wenig Hoffnung auf Erfolg.
In dem Fall des Lesers, der seinen Nutzungsvertrag nach dem 3. Oktober 1990 mit der Gemeinde abgeschlossen hat, gilt der Schutz des Schuldrechtsanpassungsgesetzes nicht, sondern das BGB. Die Gemeinde kann also darüber entscheiden, ob das Eigentum an der Garage weiterbesteht oder ob der usprüngliche Zustand wieder hergestellt werden muss. Eine Sonderregelung ist in solchem Fall nicht vorgesehen.
Es ist aber anzuraten, dass eine gütliche Einigung mit dem Bodeneigentümer angestrebt wird. Erfahrene Anwälte haben bereits Übereinkünfte ausgehandelt, wonach der Garageneigentümer die Baulichkeit an den Bodeneigentümer übergibt, sie weiter nutzt und dafür Miete zahlt. Garagengemeinschaften sollten sich zusammentun und gemeinsam Rechtsrat suchen.
Um ihre Garagen vor allem auf kommunalem Boden weiterhin nutzen zu können, sollten sie mit den Kommunen eine Verlängerung der Investitionsschutzfrist um mindestens zehn bis 15 Jahre anstreben oder Erbbaurechtsverträge mit einer Vertragslaufzeit nicht kürzer als 30 Jahre abschließen oder den Grund und Boden zu angemessenem Preis kaufen.
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RBL
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