Warum eine Erhöhungserklärung unwirksam ist

Das Amtsgericht Bernau hat ein Urteil in Sachen Nutzungsentgelterhöhung gefällt, das noch einmal eindeutig Anforderungen an eine Erhöhungserklärung erläutert. Rechtsanwalt JÜRGEN NAUMANN, Berlin-Mitte, sandte es dem Ratgeber zu. Wenn die Erklärung nicht den Anforderungen der Nutzungsentgelt-Verordnung und des Schuldrechtsanpassungsgesetzes entspricht, ist sie unwirksam.

Der Beklagte hatte im September 1985 mit dem Rat der Gemeinde als Verwalter einen Überlassungsvertrag über ein 200 Quadratmeter großes Grundstück an der Uferpromenade geschlossen. Der Kläger ist seit 1998 Erbe der Alteigentümerin. Der Nutzungsvertrag ist hier ein Vertrag mit Mehrheiten. Also muss die Erhöhungserklärung, so das Gericht, allen Nutzern gegenüber abgegeben werden. Das erfolgte nicht, die Erklärung ist unwirksam. Das Gericht führt in seiner Begründung dazu aus: Zwar ist das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten erklärt und im Übrigen auch vorschriftsmäßig abgegeben worden. Doch reicht dies nicht aus. Bei der Erhöhungserklärung handelt es sich um eine einseitige, form- und zwangsbedürftige Willenserklärung. Als solche muss sie nicht nur eindeutig und bestimmt, sondern auch jedem Nutzer gegenüber erklärt werden. Entgegen der Ansicht des Klägers reicht deshalb die Erklärung gegenüber nur einem Ehegatten nach § 1357 BGB nicht aus. Die Erklärung muss gegenüber allen Nutzern gemeinschaftlich abgegeben werden. Dies kann auch mit einem gleichlautenden Schreiben an alle Nutzer geschehen. Vorliegend ist das Schreiben vom März 2003 jedoch nur an den Beklagten gerichtet. Sind Eheleute - wie hier - beide Vertragspartner, so muss das Erklärungsverlangen an beide Ehegatten gerichtet sein, denn sie werden gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen. Das ergibt sich aus § 6 Abs.1 NutzEV in Verbindung mit § 4 Abs. 2 SchuldRAnpG. Auch der Hilfsantrag auf Feststellung einer künftigen Verpflichtung der Beklagten (der Ehefrau) zur erhöhten Entgeltzahlung ist unbegründet. Eine Bezugnahme auf die Klage ersetzt nicht die Formalien einer Erhöhungserklärung. Das Gericht hat zur Vermeidung weiteren Rechtsstreits auch auf Folgendes hingewiesen: Das Erhöhungsverlangen entsprach den gesetzlichen Voraussetzungen, denn es enthält den notwendigen Inhalt nach § 6 Abs. 1 Satz 1 NutzEV, d. h. die genaue Bezeichnung des Grundstücks und auch den Betrag des erhöhten Nutzungsentgeltes und dessen Fälligkeit. Der Beklagte kann dem Schreiben auch entnehmen, welche Erhöhungsschritte der Grundstückseigentümer vollziehen will. Auch hat der Kläger seiner Begründungspflicht Genüge getan. So machte er Angaben zur Ortsüblichkeit. Er kam seiner Verpflichtung aus §§ 6 Abs. 3 Satz 3 und 3 Abs. 2 Satz 1 NutzEV mit dem Nachweis der drei anderen Grundstücke nach. Die Vergleichbarkeit der hier eingereichten Grundstücksverträge ist auch gegeben. Es ist, so das Gericht, nicht einmal erforderlich, dass die drei Grundstücke, wie hier, in einer Gemeinde liegen. Maßgebend ist, dass diese drei Grundstücke vergleichbar sind. Für die anderen Grundstücke werden Entgelte von 3,10 DM bzw. 2 Euro je qm verlangt. Für das streitige Grundstück verlangt der Kläger 1,59 Euro je qm. Auf diesen Betrag kann er sich jedoch nicht stützen. Mit der Vorlage der Übersicht für Nutzungsentgelte für bebaute Erholungsgrundstücke mit Stand vom Februar 2005 des zuständigen Gutachterausschusses ist eine Erhöhung des Entgeltes wie gefordert nicht zu rechtfertigen. Aus der Übersicht ist ersichtlich, dass der Durchschnittswert aller bezeichneten 19 Grundstücke 1,35 Euro je qm beträgt. Dem Kläger steht also nach Ansicht des Gerichtes ein erhöhtes Nutzungsentgelt zu, wenn er eine wirksame Erhöhungserklärung gegenüber beiden Nutzern abgibt. Der Betrag würde einem jährlichen Nutzungsentgelt für das Grundstück mit einer Teilfläche von 200 qm in Höhe von 1,35 Euro/qm, insgesamt 270 Euro en...