Großer Trubel um Einzelfälle
Mietenbetrug ist nach wie vor kein Massenphänomen - eine Bilanz zur Mietrechtsnovelle
Sie sind der Albtraum jeden Vermieters, aber statistisch gesehen in Bayern eher eine Chimäre: Sogenannte Mietnomaden, die mit Mietzahlungen im Rückstand sind und erst nach langen juristischen Auseinandersetzungen eine verwahrloste Wohnung zurücklassen. Abhilfe schaffen sollte hier die Novellierung des Mietrechtgesetzes. Seit gut einem halben Jahr ist das neue Gesetz in Kraft, die Bilanz fällt gemischt aus. Skeptisch äußerst sich etwa Marc Faust, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Aschaffenburg. Er kritisiert, dass die Verfahren bei Räumungsklagen sich entgegen den Ankündigungen nicht verkürzt hätten.
Die Fälle sind unterschiedlich, haben aber eines gemeinsam: Die Tendenz zum Einmietbetrug, also zum Vorsatz. Da ist zum Beispiel der arbeitslose Metzger, der sich beim Vermieter als erfolgreicher Anwalt ausgibt, eine angemietete Wohnung ausräumt und weiterzieht. Der Mann ist Anfang 30, gut gekleidet und zeigt gute Manieren. Die 85-Quadratmeter-Wohnung in München-Schwabing soll rund 1000 Euro Miete kosten, doch die Wochen vergehen und kein Geld wird auf das Konto des Vermieters überwiesen. Später wird sich herausstellen, dass der angebliche Herr Doktor ein mehrfacher Betrüger ist, eine andere Wohnung angemietet, ausgeräumt und gegen Kaution untervermietet hatte. Da sitzt der Mann schon in der Justizvollzugsanstalt, wegen weiterer Delikte wie Hehlerei.
Obwohl die Zahl der »Mietnomaden« verschwindend gering sei, so Ulrike Kirchhoff vom Landesverband Bayerischer Haus-, Wohnungs- und Grundbesitzer e.V., seien sie doch »ein sehr großes Problem für die betroffenen Vermieter«. Die blieben auf den Kosten sitzen, also auf der entgangenen Miete, den Nebenkosten, den Aufwendungen für die Wiederherstellung der eventuell beschädigten Wohnungseinrichtung. »Für einen Rentner etwa kann diese finanzielle Belastung ein sehr großes Problem werden«, so Kirchhoff. Es gehe also um das wirtschaftliche Problem für den betroffenen Vermieter, aber nicht um ein Massenphänomen. Die Fälle an »Mietnomaden« sei schwierig zu schätzen, man gehe von »zwei bis fünf Prozent der Mietfälle in Bayern« aus, erklärt Kirchhoff.
In der Tat ist die Verbreitung von »Mietnomaden« jenseits der konkreten Einzelfälle eher schwer zu bestimmen, auch weil keine juristische Definition des Begriffes existiert. 2010 konstatierte die bayerische Staatsregierung in einer Antwort auf eine Anfrage im bayerischen Landtag, dass zwar Verfahren gegen »Mietnomaden« »durchaus existieren und vor allem kleinere Vermieter« betroffen sind. Ohne genaue statistische Erfassung geht man in Bayern von rund 25 Verfahren pro Jahr aus.
Auf diese Fälle gemünzt war ein Teil der Mietsrechtsnovelle, die im Mai vergangenen Jahres in Kraft trat. Dabei ging es zum einen um die gesetzliche Festschreibung der »Berliner Räumung«, wobei das »Vermietpfandrecht« des Vermieters im Mittelpunkt stand. Neu: Bei einer gerichtlich erstrittenen Räumung einer Wohnung muss nur noch das Schloss ausgetauscht werden. Möbel und sonstige Einrichtung bleiben als Pfand für entstandene Kosten beim Vermieter, der sie nach Ablauf einer Frist von einem Monat einem Auktionator übergeben kann.
Die zweite gesetzliche Neuerung betraf den Paragrafen 238a der Zivilprozessordnung, danach kann jetzt parallel zu einer Räumungsklage der Vermieter auch eine Zahlungsklage anstrengen und zusätzlich beantragen, dass der beklagte Mieter beim Amtsgericht eine Sicherheit für künftig anstehende Mietszahlungen hinterlegen muss. Dass kann als Bargeld oder Bürgschaft geschehen, verstößt ein Mieter dagegen, kann der Vermieter das Räumungsurteil schneller erwirken.
Doch wie wirken sich diese Neuerungen in der Praxis aus? Für den Aschaffenburger Rechtsanwalt Marc Faust bringt die »Berliner Räumung« nicht wirklich Neues, dies sei in der Vergangenheit auf anderer Rechtsgrundlage ohnehin schon oft angewandt worden. Und auch die Sicherheitshinterlegung sei ein eher »stumpfes Instrument«. Angewandt werden könne es nur, so der Gesetzgeber, bei »hoher Aussicht auf Erfolg«. Also nur, so Faust, wenn der Mieter zum Beispiel keine Mietminderung etwa wegen Lärm oder baulicher Mängel reklamiere. So aber könnten sich Verfahren durch erneute Fristsetzungen hinziehen.
Klar ist hingegen, dass die Zahl der Mietsrechtsfälle am Münchner Amtsgericht leicht rückläufig ist. So jedenfalls das Fazit von Wolfgang Unnützer, Leiter der Abteilung 4 Mietrecht. Zählte man dort 2012 noch 7658 Fälle, waren es 2013 nur noch 6985 Fälle. Mietnomaden hingegen tauchen als Begriff am Amtsgericht nicht auf, das werde nicht registriert, so der Abteilungsleiter.
Rechtsanwalt Faust plädiert bei Mietrückständen für das Gespräch: »Man muss mit den Leuten reden.« Und er verweist dabei auf einen aktuellen Fall in seiner Praxis, dabei geht es um einen langjährigen Mieter, der in eine Lebenskrise geriet. Man sei jetzt im Gespräch mit einem Sozialträger, der vielleicht helfen könne. »Das wäre ein Weg, das Problem vielleicht schneller als mit einer Räumungsklage in den Griff zu kriegen«, so der Rechtsanwalt.
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