Nutzer, Pächter oder Mieter einer Bodenfläche?

Wir nutzen seit der DDR eine Bodenfläche zur Erholung; dort haben wir ein Wochenendhaus errichtet. Im Jahre 1970 wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, der »Pachtvertrag« überschrieben ist; das von uns zu zahlende Entgelt wurde als »Pacht« bezeichnet. Als 1977 die zu nutzende Fläche um 150 qm vergrößert wuchs, wurde ein Änderungsvertrag zum Nutzungsvertrag abgeschlossen. In den letzten Jahren wurde die Pacht bereits mehrfach unter Berufung auf die Nutzungsentgeltverordnung erhöht. Neulich erhielten wir ein Schreiben vom Grundstückseigentümer, der uns als Mieter einer Bodenfläche bezeichnete. Sind wir nun Nutzer, Pächter oder Mieter?
Hans-Dieter H., Leipzig

Dieses Schwanken in den Bezeichnungen ergibt sich zum einen dadurch, das zwischenzeitlich hinsichtlich der 1970 begründeten Beziehungen zunächst das BGB galt, dann von 1976 bis 1994 das ZGB und ab 1995 wiederum das BGB im Zusammenhang mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Zum anderen berücksichtigt der allgemeine Sprachgebrauch auch nicht immer die exakten Unterscheidungen der Gesetze.
Wurde 1970 im Vertragstext auf die Pacht verwiesen, so bedeutete das über die §§ 581 ff. BGB die Berechtigung zum Gebrauch der Bodenfläche und zum Genuss der Früchte, die bei normaler Bewirtschaftung als Früchte der Sache anzusehen waren, z. B. Obst, Gemüse. Früchte wären auch die Einnahmen aus einer Unterverpachtung gewesen, sofern eine solche zulässig gewesen wäre.
Das am 1. Januar 1976 in Kraft getretene ZGB galt auch für die vorher begründeten Rechtsverhältnisse - der Rechtsbegriff Pacht wurde hier ausdrücklich nicht aufgenommen. Auch auf das hier vorliegende Rechtsverhältnis fand daher die Regelung der Nutzung von Bodenflächen zur Erholung in den §§ 312 ff. Anwendung.
Der Einigungsvertrag beließ es zunächst bei der ZGB-Regelung. Erst das SchuldRAnpG sah ab 1. Januar 1995 eine gesetzliche Umwandlung durch Zuordnung der Verträge zu den zutreffenden Vertragstypen Miete oder Pacht des BGB vor. Beide Vertragstypen enthalten zwar eine zeitweilige, entgeltliche Gebrauchsüberlassung, nur die Pacht - und damit nicht die Miete - gestatten aber die o. g. Fruchtziehung - §§ 581, 99, 100 BGB.
Bei korrekter Betrachtung und Bezeichnung ergeben sich daher vielfach Veränderungen: Nur wo eine Fruchtziehung möglich und gestattet ist, handelt es sich um einen Pachtvertrag. Ist eine Fruchtziehung nicht möglich bzw. vertraglich ausgeschlossen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Grundstücke bzw. Grundstücksteile - §§ 578 ff. BGB. Daher sind die aus der DDR überkommenen Bezie-hungen zur Nutzung von Garagenstandflächen in der Regel Mietrechtsverhältnisse.
Zu beachten ist allerdings auch, dass die Regelungen der Miet- und Pachtverträge nicht streng voneinander getrennt sind, sondern ineinander übergehen. Die Eingangsregelung der Pacht in § 581 Abs. 2 BGB sieht grundsätzlich die Anwendung der Mietbestimmungen vor.
Prof. Dr.
Joachim Göhring,
Rechtsanwalt

PS. Im Ratgeber Nr. 751 vom 5. Juli 2006 hatte unser Autor bereits einen anderen Teil der Leserfrage, ob Baulichkeiten auf einst volkseigenem Grundstück veräußerbar sind, beantwortet.Wir nutzen seit der DDR eine Bodenfläche zur Erholung; dort haben wir ein Wochenendhaus errichtet. Im Jahre 1970 wurde ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen, der »Pachtvertrag« überschrieben ist; das von uns zu zahlende Entgelt wurde als »Pacht« bezeichnet. Als 1977 die zu nutzende Fläche um 150 qm vergrößert wuchs, wurde ein Änderungsvertrag zum Nutzungsvertrag abgeschlossen. In den letzten Jahren wurde die Pacht bereits mehrfach unter Berufung auf die Nutzungsentgeltverordnung erhöht. Neulich erhielten wir ein Schreiben vom Grundstückseigentümer, der uns als Mieter einer Bodenfläche bezeichnete. Sind wir nun Nutzer, Pächter oder Mieter?
Hans-Dieter H., Leipzig

Dieses Schwanken in den Bezeichnungen ergibt sich zum einen dadurch, das zwischenzeitlich hinsichtlich der 1970 begründeten Beziehungen zunächst das BGB galt, dann von 1976 bis 1994 das ZGB und ab 1995 wiederum das BGB im Zusammenhang mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG). Zum anderen berücksichtigt der allgemeine Sprachgebrauch auch nicht immer die exakten Unterscheidungen der Gesetze.
Wurde 1970 im Vertragstext auf die Pacht verwiesen, so bedeutete das über die §§ 581 ff. BGB die Berechtigung zum Gebrauch der Bodenfläche und zum Genuss der Früchte, die bei normaler Bewirtschaftung als Früchte der Sache anzusehen waren, z. B. Obst, Gemüse. Früchte wären auch die Einnahmen aus einer Unterverpachtung gewesen, sofern eine solche zulässig gewesen wäre.
Das am 1. Januar 1976 in Kraft getretene ZGB galt auch für die vorher begründeten Rechtsverhältnisse - der Rechtsbegriff Pacht wurde hier ausdrücklich nicht aufgenommen. Auch auf das hier vorliegende Rechtsverhältnis fand daher die Regelung der Nutzung von Bodenflächen zur Erholung in den §§ 312 ff. Anwendung.
Der Einigungsvertrag beließ es zunächst bei der ZGB-Regelung. Erst das SchuldRAnpG sah ab 1. Januar 1995 eine gesetzliche Umwandlung durch Zuordnung der Verträge zu den zutreffenden Vertragstypen Miete oder Pacht des BGB vor. Beide Vertragstypen enthalten zwar eine zeitweilige, entgeltliche Gebrauchsüberlassung, nur die Pacht - und damit nicht die Miete - gestatten aber die o. g. Fruchtziehung - §§ 581, 99, 100 BGB.
Bei korrekter Betrachtung und Bezeichnung ergeben sich daher vielfach Veränderungen: Nur wo eine Fruchtziehung möglich und gestattet ist, handelt es sich um einen Pachtvertrag. Ist eine Fruchtziehung nicht möglich bzw. vertraglich ausgeschlossen, handelt es sich um einen Mietvertrag über Grundstücke bzw. Grundstücksteile - §§ 578 ff. BGB. Daher sind die aus der DDR überkommenen Bezie-hungen zur Nutzung von Garagenstandflächen in der Regel Mietrechtsverhältnisse.
Zu beachten ist allerdings auch, dass die Regelungen der Miet- und Pachtverträge nicht streng voneinander getrennt sind, sondern ineinander übergehen. Die Eingangsregelung der Pacht in § 581 Abs. 2 BGB sieht grundsätzlich die Anwendung der Mietbestimmungen vor.
Prof. Dr.
Joachim Göhring,
Rechtsanwalt

PS. Im Ratgeber Nr. 751 vom 5. Juli 2006 hatte unser Autor bereits einen anderen Teil der Leserfrage, ob Baulichkeiten auf einst volkseigenem Grundstück veräußerbar sind, beantwortet.