Baurechtsstreit - was sind Gutachten von Sachverständigen wert?

Mängelfreies Bauen ist auch bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen große Ausnahme. Treten während des Baus oder nach der Abnahme Baumängel auf - dann sollten sich Bauherren einen fachkundigen Berater an die Seite holen. Doch Vorsicht: Privatgutachter sollten nicht voreilig beauftragt werden! Das Problem: Keine adäquate Bauleistung fürs Geld: Private Bauherren, die ohne Architektenbetreuung mit einem Generalunternehmer oder Bauträger bauen, stellen oft fest, dass sie für ihr »mängelfreies« Geld keine adäquate Bauleistung erhalten. Wird das vom Bauunternehmen korrigiert, kommt die Sache in Ordnung. Oft aber werden Mängel geleugnet oder Nachbesserungen von der Zahlung fälliger Werklohnraten abhängig gemacht. Dann müssen Bauherren, die auf einen eigenen baubegleitenden Berater verzichteten, sich technisch auf gleiche Augenhöhe mit dem sachkundigen Vertragspartner bringen. Will man für einen Privatgutachter spätere Kostenerstattung in Anspruch nehmen, müssen jedoch Grundsätze der Verhältnismäßigkeit gewahrt werden. Werkvertragliche Kooperationspflichten einhalten: Gute Berater wie Architekten, Ingenieure oder Sachverständige sind nicht umsonst zu haben. Aber meist sind Baugelder der enttäuschten Bauherren, die dringende Hilfe in misslicher Lage erwarten, dahingeschmolzen. Kann das gezahlte Beraterhonorar vom vertragsungetreuen Unternehmer zurückgefordert oder mit Restwerklohnansprüchen verrechnet werden? Unter den Gesichtspunkten des Schadenersatzes und der Waffengleichheit wird ein solcher Kostenerstattungsanspruch von der Rechtsprechung in engen Grenzen bejaht. Bauherren haben allerdings werkvertragliche Kooperationspflichten zu beachten. Sie müssen Grundsätze der Verhältnismäßigkeit wahren und sich auf Notwendiges beschränken. Gütliche Einigung versuchen: Bauherren sollten zunächst auf eine gütliche Einigung zur Beseitigung der Baumängel innerhalb einer bestimmten Frist dringen. Würden sie gleichsam hinter dem Rücken der Baufirma einen Berater mit der Mängelfeststellung beauftragen, so hätten sie zu voreiliger Selbsthilfe gegriffen und könnten eine Erstattung des verauslagten Privatgutachterhonorars nicht verlangen. Denn das Bauunternehmen unterliegt nicht nur einer Mängelbeseitigungspflicht; ihm steht auch ein Nachbesserungsrecht zu. Dieses Recht würde eingeschränkt, wenn ohne Vorwarnung Gutachterkosten in Rechnung gestellt werden. Handlungsbedarf ergibt sich allerdings im Verweigerungsfalle. Lange Zeit war streitig, ob der Bauherr den Unternehmer zunächst in Verzug setzen muss. Das heißt, er musste ihm eine Frist zur Beseitigung des Baumangels setzen. Blieb das erfolglos, so konnte er einen Privatgutachter mit der Mängelfeststellung beauftragen und dessen Honorar als Verzugsschaden geltend machen. Diese strengen förmlichen Voraussetzungen sind ad acta gelegt. Immer mehr wird akzeptiert, dass Kosten eines Privatgutachtens als Folgeschaden von Baumängeln gelten. Dennoch sind für die Erstattung Grenzen gesetzt. Erstattung nur unter bestimmten Voraussetzungen: Ein Berater hilft unerfahrenen Bauherren, sich bei bloßem Verdacht Klarheit über einen Baumangel zu verschaffen und Kosten für die Beseitigung einzuschätzen, um kurzfristig eine fällige Abschlagszahlung ganz oder teilweise einbehalten zu können. Komplizierte Abdichtungsprobleme im Keller, mangelhafte Wärmedämmung im Haus, fehlerhafte Planung, statische Probleme usw. kann nur ein Bauexperte beurteilen. Nachteilig ist die Rechtslage vor allem dann, wenn Bauherren im Gewährleistungsstadium nach der Abnahme die Beweislast tragen. Auch bei einem zu prüfenden oder zu widerlegenden gegnerischen Gutachten kann auf die Mithilfe eines sachkundigen Beraters nicht verzichtet werden. Beraterhonorare sind aber nur erstattungsfähig, wenn sie sich auf die Mängelfeststellung und deren Dokumentation beschränken. Der Berater konzentriert sich darauf, was private Bauherren nicht wissen können. In einem laufenden Rechts-streit können diese zusätzlichen Kosten nur ausnahmsweise der anderen Vertragspartei auferlegt werden. Gerichte vertreten die Auffassung, dass unter ihrer Obhut dem geschädigten Verbraucher durch gerichtliche Sachverständige ausreichend geholfen wird. Ausnahmen, einen eigenen Berater hinzuziehen und dafür Kosten erstattet zu bekommen, werden nur genehmigt, wo Klageanspruch oder Rechtsverteidigung vo...