Bauen mit Bauträger

Für viele Hausbesitzer hat der Kauf vom Bauträger zudem den Charme, dass sie das Baugrundstück und das zu errichtende Bauwerk aus einer Hand erwerben. Hier unterscheidet sich die Schaffung von Wohneigentum vom klassischen Bauvertrag, bei dem der Bauherr ein Gebäude auf seinem eigenen Grundstück errichten lässt, so der Bauherren-Schutzbund (BSB).

Der Verbraucher ist nicht Bauherr, sondern Erwerber

Beim Bauträgervertrag ist der Verbraucher nicht selbst Bauherr sondern Erwerber einer Immobilie. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, tritt als Bauherr auf und verkauft das Grundstück mit einer Bauverpflichtung. Eine wichtige Besonderheit ist, dass der Erwerber erst zu einem späten Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie wird, obwohl er bereits frühzeitig Zahlungen leistet.

Der Bauträger ist verpflichtet, ihm das Eigentum zu verschaffen. Bei der Abwicklung ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) anzuwenden. Manche Verbraucher gehen davon aus, dass das Vorhaben in professionellen Händen liegt und alles bis zur Schlüsselübergabe und zum Einzug klar geregelt sei.

Vertragsentwurf nicht ungeprüft akzeptieren

Doch beim Bauen mit Bauträgern gibt es zahlreiche Fallstricke. Das beginnt bereits mit dem Vertragsentwurf des Notars. Er sollte zunächst einer rechtlichen und bautechnischen Prüfung unterzogen werden. Denn vielfach finden sich im Bauträgervertrag für den Erwerber nachteilige Vertragsklauseln. Der Notar muss den Vertragsentwurf aber mindestens zwei Wochen vor Beurkundungstermin dem Verbraucher übermitteln, so dass in der Regel genügend Zeit für eine gründliche Prüfung ist.

Leistungsbeschreibung muss vollständig sein

Oft mangelt es bereits an einer ordnungsgemäßen Leistungsbeschreibung. Leistungen werden teilweise nicht oder nur unzureichend beschrieben oder sind im Kaufpreis nicht enthalten. Der vermeintliche Festpreis für ein schlüsselfertiges Haus kann sich so als Mogelpackung herausstellen.

Nicht akzeptabel: einseitige Leistungsbestimmungsrechte

Viele Bauträger lassen sich einseitige Leistungsbestimmungsrechte einräumen. Dadurch können sie den Leistungsumfang nahezu nach Belieben abändern. Das sollten Erwerber nicht akzeptieren. Ebenfalls nicht akzeptabel sind bei Eigentumswohnungen Klauseln, mit denen sich der Bauträger nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung vorbehält, auch wenn damit in das Sondereigentum des Erwerbers eingegriffen wird.

Verbindliche Vertragsfristen

In zahlreichen Bauträgerverträgen fehlen verbindliche Vertragsfristen. Im schlimmsten Fall haben Erwerber dann bereits eine alte Wohnung gekündigt, können in die neue Immobilie aber noch nicht einziehen. Baubeginn, Bauzeit und Fertigstellungstermin sowie eine damit verknüpfte Vertragsstrafe sind unbedingt vertraglich zu regeln.

Fallstricke bei den Zahlungsmodalitäten

Ungesicherte Vorausleistungen des Verbrauchers sind zu vermeiden. So muss vor Fälligkeit der ersten Rate gesichert sein, dass im Grundbuch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers erfolgt ist und der Ratenzahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung entspricht. Abweichungen sind ohne vorherigen anwaltlichen Rat nicht zu empfehlen.

Wichtig ist auch die Berechtigung des Erwerbers, das Grundstück zur Sicherung der Finanzierung bereits vor dem Eigentumsübergang mit Grundschulden zugunsten seiner Bank belasten zu können. Oft sind im Grundbuch noch Grundschulden eingetragen, die der Bauträger zur Eintragung gebracht hat. Die Lastenfreistellung des Grundstückes von Grundschulden muss gesichert sein.

Klare Regelungen für Abnahme vereinbaren

In vielen Bauträgerverträgen sind ungünstige Abnahmeregelungen für den Verbraucher vorgesehen. Es empfiehlt sich immer, eine förmliche Abnahme zu vereinbaren. Das ist eine Abnahme unter beiderseitiger Anwesenheit. Andere Formen sollten ausdrücklich ausgeschlossen werden. Zu regeln ist das Recht des Erwerbers, das Baugrundstück mit einem von ihm bestimmten Sachverständigen zur Überprüfung des Bautenstandes besichtigen zu dürfen. Steht laut Vertrag das Hausrecht bis zur Abnahme und Übergabe dem Bauträger zu, werden unerlässliche Besichtigungen in der Bauphase erschwert. Auch Ansprüche und Zurückbehaltungsrechte des Erwerbers werden oft unzulässig eingeschränkt.

Sicherheitsleistungen

Sicherheitsleistungen zugunsten des Erwerbers sollten auch im Vertrag geregelt sein. Sie ergeben sich zum Teil aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Das räumt Verbrauchern das Recht ein, von der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit in Höhe von 5 Prozent der Vertragssumme in Abzug zu bringen, falls der Bauträger keine Sicherheit in Form einer Bankbürgschaft leistet.

Ebenfalls empfehlenswert ist die Vorsorge für eine etwaige Insolvenz des Bauträgers. Dann könnten Gewährleistungsansprüche faktisch wertlos werden. Neben einem Firmen-Check zur finanziellen Situation des Bauträgers empfiehlt sich die Vereinbarung einer Sicherheit für Mängelansprüche, etwa durch die Bürgschaft eines Kreditinstituts. Die Höhe sollte zumindest 5 Prozent der Abrechnungssumme betragen und Sicherheit für die Dauer der zu vereinbarenden fünfjährigen Verjährungsfrist für Mängelansprüche gelten. BSB/nd

Der Ratgeber »Der Bauträgervertrag« kann unter www.bsb-ev.de heruntergeladen werden.

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