Bausparen, Hausfinanzierung, Immobilien als Geldanlage

Die meisten Bundesbürger leben in einer von mehr als 21 Millionen Mietwohnungen. Im internationalen Vergleich steht die Bundesrepublik mit dieser Zahl ganz weit oben. In England, Spanien oder Frankreich ist der Anteil der Mieter weit geringer und entsprechend höher der Anteil der Hauseigentümer.

Aber auch in Deutschland wohnen viele Menschen in den eigenen vier Wänden. Über 15 Millionen sogenannte Eigentümerwohnungen gibt es hierzulande, zwei Drittel davon sind Einfamilienhäuser. Doch muss es gleich ein ganzes Haus sein?

Nein, nicht unbedingt: Wer mitten in der Stadt wohnen möchte, wer als Single lebt oder wer als Familie einfach nur Geld sparen will, kann mit einer Eigentumswohnung glücklich werden. Der Kauf einer Eigentumswohnung eröffnet vielen Selbstnutzern einen vergleichsweise kostengünstigen Weg in die eigenen vier Wände. Doch gibt es im Vergleich zu einem Haus wichtige Besonderheiten, die Sie rechtzeitig bedenken sollten.

Das wichtigste Unterscheidungsmerkmal ist die Art des Eigentums.

Wenn Sie ein Haus bauen oder kaufen, sind die Eigentumsverhältnisse klar: Grundstück und Gebäude gehören Ihnen. So ist es auch bei einem Reihenhaus. Indessen besteht die gekaufte Wohnung aus drei Eigentumsformen, aus dem Sondereigentum, aus Gemeinschaftseigentum und aus diversen Nutzungsrechten.

Das Sondereigentum gehört voll und ganz Ihnen und Sie sind dafür allein verantwortlich. Dies sind im Regelfall die Wohnung und der Keller.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören unter anderem Treppenhaus und Heizungskeller. Es gehört allen Eigentümern der Hausgemeinschaft zusammen, und alles, was damit geschieht, muss gemeinschaftlich beschlossen werden.

Daneben werden einzelnen Mitgliedern der Hausgemeinschaft Sondernutzungsrechte eingeräumt und zwar auf einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums. Das kann beispielsweise der Platz in der Tiefgarage sein oder die Nutzung des Gartens.

In dieser Dreiteilung des Eigentums schlummert Konfliktstoff. Als Käufer einer Eigentumswohnung sind Sie in eine Gemeinschaft eingebettet, leben mit anderen Eigentümern und Mietern unter einem Dach, und diese Situation bringt besondere Rechte und Pflichten mit sich.

Genau geregelt werden die diversen Eigentumsfragen in einer sogenannten Teilungserklärung. »Diese wird beim Kauf vom Bauträger von diesem erstellt, solange er noch alleiniger Eigentümer aller Wohneinheiten ist«, erläutert Fachpublizist Thomas Hammer in seinem praxisnahen Ratgeberbuch »Ihr Weg zum Wohneigentum«. Weil damit das Grundstück in verschiedene Einheiten aufgeteilt wird, muss die Teilungserklärung dem Grundbuchamt mitgeteilt werden. Danach ist eine Änderung nur noch möglich wenn alle(!) Miteigentümer einer Änderung zustimmen.

Die Teilungserklärung ist daher ein Dokument, dass Sie vor Ihrer Unterschrift besonders sorgfältig prüfen sollten.

Ebenfalls beim Grundbuchamt hinterlegt wird häufig die Gemeinschaftsordnung. Achten Sie auf die Feinheiten der Regelungen, etwa über die Reinigung des Flures oder das Thema Lärmbelästigung. Zeitiges lesen (und ändern) erspart Ihnen später im Alltag viel Ärger.

Wichtig sind auch die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Nebenkostenabrechnungen von der Gartenpflege bis zum Schornsteinfeger. Kaufen Sie eine kleine Wohnung, ist es für Sie beispielsweise günstiger, wenn die Umlage nach der Quadratmetergröße der Wohnung berechnet wird und nicht nach der Zahl der Wohneinheiten im Haus.

Anderseits werden die Müllgebühren häufig nach der Anzahl der Personen pro Haushalt berechnet. Für Familien mit kleinen Kindern kann dies ein kostspieliger Nachteil sein. Anderseits, im eigenen Haus müssten sie die vollen Müllgebühren bezahlen.

Wohnungseigentümer sollten also die wichtigsten Spielregeln kennen. So vermeiden Sie nervenzermürbende Streitigkeiten mit Nachbarn und erleiden keine finanziellen Nachteile.

Dazu mein Buchtipp: Auf rund 170 Seiten führt der neue Ratgeber der Verbraucherzentrale »Meine Eigentumswohnung« durch alle Aspekte des gemeinschaftlichen Wohneigentums. Leicht verständlich und anhand zahlreicher Praxistipps wird erläutert, wie das Leben in einer Eigentümergemeinschaft reibungslos funktioniert, welche Aufgaben der Verwalter hat und wie im Streitfall der Gesetzgeber eingreift.

»Meine Eigentumswohnung« gibt es für 19,90 Euro im Buchhandel und im Versandservice der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg
(Email: broschueren@vz-bw.de oder direkt im Ratgebershop: www.vz-bawue.de).

Dr. HERMANNUS PFEIFFER

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