Vermieter dürfen nicht zu lange warten
Nachträgliche Abrechnung von Betriebskosten
In der Regel muss er seine Nachforderungen innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses erheben. Das hat der BGH in einem Urteil vom 5. Juli 2006 beschlossen; Az. VIII ZR 220/05.
Dem Urteil lag ein Fall zu Grunde, bei dem der Vermieter erst Jahre später die Grundsteuerbescheide des Finanzamts mit Nachforderungen erhielt. Erst danach konnte er gegenüber den Mietern über die Nachforderungen abrechnen. Aber auch damit ließ er sich noch neun Monate Zeit. Die Mieter weigerten sich, die verspätete Nachforderung zu bezahlen. Nun versuchte der Vermieter anders an das Geld zu kommen. Als ein Mieter auszog und seine Kaution zurück verlangte, machte der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Er begründete das mit der Weigerung des Mieters, die verspäteten Nachzahlungen zu bezahlen.
Dagegen klagte der Mieter beim Amtsgericht. Der Richter verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution unter der Bedingung, dass der Mieter die von ihm verweigerte Nachzahlung geleistet habe. Dieser legte nun beim Landgericht Berlin erfolgreich Berufung ein. Das Landgericht verurteilte den Vermieter zur vorbehaltlosen Freigabe der Kaution. Dagegen legte nun wiederum der Vermieter Berufung ein und der Fall kam vor den Bundesgerichtshof. Hier wurde festgestellt, dass den Vermieter zwar kein Verschulden an der nachträglichen Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer anzulasten sei. Aber nach »Sinn und Zweck der Abrechnungsfrist« dürfe ein Vermieter nicht unbegrenzt warten, bis er eine Nachforderung erhebe. Wenn dies nicht zeitnah geschehe, könne ein Mieter keine Gewissheit darüber gelangen, ob und in welcher Höhe er mit weiteren Zahlungen rechnen müsse.
Auf diese Weise könne eine zunächst entschuldigte Verspätung nachträglich zu einer verschuldeten Verspätung werden, wie das hier der Fall sei.
Allerdings konnte nicht geklärt werden, welcher exakte Zeitraum für nachträgliche Abrechnungen verbindlich ist. Gestützt auf ähnliche Fälle hielt der BGH einen Zeitraum von drei Monaten für angemessen. Weil sich der Vermieter in diesem Fall aber mit der nachträglichen Abrechnung neun Monate Zeit ließ, hätte er diesen Zeitraum deutlich überschritten.
Veröffentlicht in »MieterEcho« Nr. 318
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