Mietminderung bei Modernisierung?

Mitte März bekamen wir eine Modernisierungsankündigung. Ich habe erfahren, dass der Umfang der Störungen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten eine Mietminderung von 40 Prozent rechtfertigen würde. Allein für das Gerüst sollen 20 Prozent gerechtfertigt sein. Die Arbeiten sollten bereits vier Wochen später erfolgen. Im §554 BGB ist nicht erkennbar, welche Folgen es hat, wenn die Arbeiten ohne Ankündigung beginnen. Ich konnte keine Erläuterung finden, warum die Ankündigungsfrist von zwei auf drei Monate verlängert wurde. Nun will ich Mietminderung geltend machen. Wie ist die Rechtslage?
Klaus Sch., Fürstenwalde

Wenn die Arbeiten vor Ablauf der hier erwähnten dreimonatigen Ankündigungsfrist beginnen, hat das gemäß §559a BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung erst weitere sechs Monate später fordern kann. Die gleiche Wirkung tritt ein, wenn die Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent gegenüber der Ankündigung ausfällt.
Die Verlängerung der Ankündigungsfrist von bisher zwei auf drei Monate erfolgte nach dem neuen Mietrecht. Sie entspricht praktischen Bedürfnissen. Manche Mieter benötigen, besonders bei umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, mehr Zeit für ihre Vorbereitungen oder auch für rechtliche Hilfe, denn es ist zu klären ob alles geduldet werden muss was als »Modernisierung« angekündigt wurde, ob etwas abgelehnt werden kann oder ob die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich solche sind oder ob sie eher der Instandsetzung zuzuordnen sind.
Die verlängerte Zeit ist auch günstiger für Mieter, damit sie prüfen können ob Duldungspflicht besteht oder ob mancher Maßnahme widersprochen werden kann (u.a. Härtegründe!).
So hatte eine Mieterin mit ihrer Ablehnung Erfolg, weil sie die vorgesehene Mieterhöhung wegen ihres geringen Einkommens nicht bezahlen könnte. Die Zustimmungsklage des Vermieters wurde ebenso wie die nachfolgende Berufung zurückgewiesen (Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 2. November 2001 Az. 6(a)S70/01).
Umfängliche Baumaßnahmen berechtigen Mieter immer zur Mietminderung. Deren Höhe hängt aber von den konkreten Bedingungen ab. Wir konnten nicht eindeutig feststellen, ob für ein Gerüst eine 20-prozentige Minderung angemessen ist, aber möglich kann das schon sein. So z.B., wenn das Gerüst die Wohnung verdunkelt und auch am Tage Licht eingeschaltet werden muss. Die Rechtsprechung weist ein breites Spektrum der Mietminderung bei Bauarbeiten und Baulärm bis zu 100 Prozent auf. Bei erheblichen Bauarbeiten wurde in einem Fall eine über sechs Monate andauernde Minderung von 22 Prozent anerkannt. Bei einem Dachgeschossausbau waren es sogar 100 Prozent.
Manche Vermieter bieten schon von sich aus eine Mietminderung an oder sie vereinbaren einen Pauschalbetrag dafür. Die Frage ist in solchen Fällen, ob das Angebot ausreichend ist. Mieter haben das Recht, die Miete von sich aus zu mindern und dies dem Vermieter mitzuteilen. Umfang und Dauer sollten aber gewissenhaft überlegt und möglichst auch Rechtsrat eingeholt werden. Besonders bei umfangreichen Baumaßnahmen steht Mietern ein angemessener Aufwendungsanspruch für Ausgaben zu, die sie infolge dieser Maßnahmen machen mussten. Das kann bis zu Hotelkosten gehen, wenn die Wohnung tagelang nicht benutzbar ist.
Auch eigene Arbeitsleistungen können abgerechnet werden. Notfalls ist der Vermieter verpflichtet, einen Vorschuss zu gewähren. Die Kosten der Mietminderung und des eventuellem Aufwendungsersatzes dürfen vom Vermieter allerdings nicht in die Kosten der Modernisierungsmieterhöhung einbezogen werden.
Aktuell ist immer wieder die konkrete Teilung in Instandsetzung und Modernisierung bereits in der Ankündigung. Es besteht die Tendenz, dass manches was Instandsetzung ist (die Vermieter selbst zu tragen haben) als Modernisierung und damit als umlagefähig, bezeichnet wird.
Nach der Mietrechtsreform ist der Ankündigungsumfang etwas gelockert worden. Dennoch müssen die Ankündigungen folgendes enthalten: Voraussichtliche Arbeiten, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will, den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

Siehe u.a. das Sonderheft des DMB »Das neue Mietrecht« ab Seite 54; DMB-Broschüre »Modernisierung« und -Broschüre »Wohnungsmängel und Mietrecht«; siehe auch ND-Ratgeber Nr. 350.Mitte März bekamen wir eine Modernisierungsankündigung. Ich habe erfahren, dass der Umfang der Störungen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten eine Mietminderung von 40 Prozent rechtfertigen würde. Allein für das Gerüst sollen 20 Prozent gerechtfertigt sein. Die Arbeiten sollten bereits vier Wochen später erfolgen. Im §554 BGB ist nicht erkennbar, welche Folgen es hat, wenn die Arbeiten ohne Ankündigung beginnen. Ich konnte keine Erläuterung finden, warum die Ankündigungsfrist von zwei auf drei Monate verlängert wurde. Nun will ich Mietminderung geltend machen. Wie ist die Rechtslage?
Klaus Sch., Fürstenwalde

Wenn die Arbeiten vor Ablauf der hier erwähnten dreimonatigen Ankündigungsfrist beginnen, hat das gemäß §559a BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungsmieterhöhung erst weitere sechs Monate später fordern kann. Die gleiche Wirkung tritt ein, wenn die Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent gegenüber der Ankündigung ausfällt.
Die Verlängerung der Ankündigungsfrist von bisher zwei auf drei Monate erfolgte nach dem neuen Mietrecht. Sie entspricht praktischen Bedürfnissen. Manche Mieter benötigen, besonders bei umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, mehr Zeit für ihre Vorbereitungen oder auch für rechtliche Hilfe, denn es ist zu klären ob alles geduldet werden muss was als »Modernisierung« angekündigt wurde, ob etwas abgelehnt werden kann oder ob die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich solche sind oder ob sie eher der Instandsetzung zuzuordnen sind.
Die verlängerte Zeit ist auch günstiger für Mieter, damit sie prüfen können ob Duldungspflicht besteht oder ob mancher Maßnahme widersprochen werden kann (u.a. Härtegründe!).
So hatte eine Mieterin mit ihrer Ablehnung Erfolg, weil sie die vorgesehene Mieterhöhung wegen ihres geringen Einkommens nicht bezahlen könnte. Die Zustimmungsklage des Vermieters wurde ebenso wie die nachfolgende Berufung zurückgewiesen (Urteil des LG Frankfurt (Oder) vom 2. November 2001 Az. 6(a)S70/01).
Umfängliche Baumaßnahmen berechtigen Mieter immer zur Mietminderung. Deren Höhe hängt aber von den konkreten Bedingungen ab. Wir konnten nicht eindeutig feststellen, ob für ein Gerüst eine 20-prozentige Minderung angemessen ist, aber möglich kann das schon sein. So z.B., wenn das Gerüst die Wohnung verdunkelt und auch am Tage Licht eingeschaltet werden muss. Die Rechtsprechung weist ein breites Spektrum der Mietminderung bei Bauarbeiten und Baulärm bis zu 100 Prozent auf. Bei erheblichen Bauarbeiten wurde in einem Fall eine über sechs Monate andauernde Minderung von 22 Prozent anerkannt. Bei einem Dachgeschossausbau waren es sogar 100 Prozent.
Manche Vermieter bieten schon von sich aus eine Mietminderung an oder sie vereinbaren einen Pauschalbetrag dafür. Die Frage ist in solchen Fällen, ob das Angebot ausreichend ist. Mieter haben das Recht, die Miete von sich aus zu mindern und dies dem Vermieter mitzuteilen. Umfang und Dauer sollten aber gewissenhaft überlegt und möglichst auch Rechtsrat eingeholt werden. Besonders bei umfangreichen Baumaßnahmen steht Mietern ein angemessener Aufwendungsanspruch für Ausgaben zu, die sie infolge dieser Maßnahmen machen mussten. Das kann bis zu Hotelkosten gehen, wenn die Wohnung tagelang nicht benutzbar ist.
Auch eigene Arbeitsleistungen können abgerechnet werden. Notfalls ist der Vermieter verpflichtet, einen Vorschuss zu gewähren. Die Kosten der Mietminderung und des eventuellem Aufwendungsersatzes dürfen vom Vermieter allerdings nicht in die Kosten der Modernisierungsmieterhöhung einbezogen werden.
Aktuell ist immer wieder die konkrete Teilung in Instandsetzung und Modernisierung bereits in der Ankündigung. Es besteht die Tendenz, dass manches was Instandsetzung ist (die Vermieter selbst zu tragen haben) als Modernisierung und damit als umlagefähig, bezeichnet wird.
Nach der Mietrechtsreform ist der Ankündigungsumfang etwas gelockert worden. Dennoch müssen die Ankündigungen folgendes enthalten: Voraussichtliche Arbeiten, die der Vermieter im Einzelnen durchführen will, den voraussichtlichen Umfang, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

Siehe u.a. das Sonderheft des DMB »Das neue Mietrecht« ab Seite 54; DMB-Broschüre »Modernisierung« und -Broschüre »Wohnungsmängel und Mietrecht«; siehe auch ND-Ratgeber Nr. 350.