Auch für vermietete Eigentumswohnungen gilt das allgemeine Mietrecht des BGB

Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes gelten nur für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Auch Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur für die Eigentümer selbst verbindlich, nicht für deren Mieter.
Mieter solcher Wohnungen haben neben der Grundmiete ebenso Betriebskosten zu zahlen, wie andere Mieter auch. Damit befasste sich der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 26. Mai 2004 (Az. VIII ZR 169/03). Er geht davon aus, dass Eigentumswohnungen in einem Wohnhaus, aus Sicht der Mieter, so zu betrachten seien, als ob sie Teil eines Mietshauses wären.
Die rechtliche Grundlage dafür ist die Betriebskostenverordnung mit den dort enthaltenen üblichen 17 Positionen (§ 2 Aufstellung der Betrieskosten). Diese werden, mit Ausnahme der Grundsteuer, nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (an der betreffenden Wohnung) umgelegt. Die Grundsteuer für die Eigentumswohnung muss der Mieter in voller Höhe tragen. Wie bei anderen Mietverhältnissen auch, muss die Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach dem Ende des Anrechnungszeitraums vorliegen.
Wenn diese Frist durch Verschulden des Vermieters überschritten wird, können von ihm keine Nachforderungen mehr gestellt werden, dies besagt § 556 Abs. 3, Satz 3 BGB. Ob das auch zutrifft, wenn beispielsweise der Verwalter der Eigentumswohnungen die Verspätung zu vertreten hat, ist bei Mietrechtsexperten umstritten.
Wie verhält es sich nun, wenn Mängel an der Mietsache auftreten? Wer ist dann zuständig für den Mieter? Das ist in jedem Fall der Vermieter laut § 535 Abs. 1, Satz 2 BGB. Danach hat er die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Zur Mietsache zählt nicht nur die Wohnung selbst, die als Sondereigentum bezeichnet wird, dazu gehören auch Gebäudeteile, die Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer des Hauses sind, wie das Wohnumfeld oder das Treppenhaus, also all das, was zur vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich ist.
Bei Mängeln kann sich der Vermieter nicht mit dem Argument raushalten, dass die Eigentümergemeinschaft für deren Beseitigung zuständig ist. Der Gemeinschaft gegenüber hat der Mieter keine Ansprüche. Juristisch gesehen bestehen zwischen Mietern und den Wohnungseigentümern keine »schuldrechtlichen Beziehungen«.
Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum hat der Wohnungseigentümer, gemäß dem Wohneigentumsgesetz (WEG), Anspruch auf Instandsetzung (§ 21 Abs. 5). Diesen Anspruch muss er selber durchsetzen, er kann ihn nicht an seinen Mieter delegieren.
Auch im Falle einer Modernisierungsabsicht gilt, was allgemein im Mietrecht im § 554 BGB dazu bestimmt wurde. Mieter haben die Modernisierung grundsätzlich zu dulden, es sei denn, dass sich dadurch für den Mieter und seine Angehörigen eine Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 ergibt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, wie es in diesem Paragrafen heißt.
Ein Nachteil für Mieter solcher Wohnungen ist die Gefahr, dass der Eigentümer die Wohnung eines Tages selbst nutzen will und deshalb wegen Eigenbedarfs kündigt. Aber auch dabei sind die allgemeinen Kündigungsbedingungen des Mietrechts einzuhalten. rdt.

Literatur: WRS-Verlag »Mietwohnungen verwalten«, Abschnitt E 4; »Kaufen oder Mieter bleiben?« Broschüre des Deutschen Mieterbundes.