Dachrinnen und Dachwohnungen

Dachrinnenreinigung

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung können »sonstige Betriebskosten« sein, die bei entsprechender Vertragsvereinbarung vom Mieter zu zahlen sind (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03 und Az. VIII ZR 146/03).

Der BGH klärte damit die langjährige Streitfrage, ob die Kosten der Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind oder ob es sich hierbei um vorbeugende Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten handelt, die nicht der Mieter zahlen muss.

Entscheidend ist, so der BGH, ob die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, weil etwa das fragliche Gebäude von hohem Baubestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder sogar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung wegen des hohen Baumbestandes notwendig, sind die hierfür laufend anfallenden Kosten Betriebskosten.

Die Kosten für die Dachrinnenreinigung gehören aber nicht zu der Betriebskostenart »Entwässerung« oder »Hausreinigung«. Nach der BGH-Entscheidung handelt es sich um sogenannte »sonstige Betriebskosten«. Voraussetzung dafür, dass diese Kosten vom Mieter zu zahlen sind, ist, dass im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wird, dass die Betriebskostenart »Dachrinnenreinigung« als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die bloße Vereinbarung, dass der Mieter auch »sonstige Betriebskosten« trägt, reicht nicht aus.

Dachgeschosswohnung

Die Frage, wie groß eine Dachgeschosswohnung wirklich ist, ist gar nicht so leicht zu beantworten. Entscheidend ist, nach welchen Kriterien die Wohnflächen ermittelt werden müssen. Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, gilt die sogenannte II. Berechnungsverordnung. Bei Vertragsabschlüssen ab 1. Januar 2004 ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich. Die Vorschriften beider Verordnungen wirken sich praktisch nur bei der Berechnung der Balkon- oder Terrassenflächen aus. Sie werden mit einem Viertel ihrer Fläche berücksichtigt, höchstens zur Hälfte, vor 2004 in der Regel mit der Hälfte.

Bei der Ermittlung der eigentlichen Wohnfläche werden auf jeden Fall die Grundflächen voll angerechnet. Bei Wandschrägen zählen aber Räume oder Raumteile mit einer Höhe von weniger als einem Meter nicht mit. Raumteile zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte mit. Erst ab 2 Metern werden die Raumteile bei der Fläche ganz angerechnet. Allerdings können Mieter und Vermieter auch Abweichendes vereinbaren, etwa dass die Grundfläche einer Dachterrasse vollständig berücksichtigt und ein Galeriegeschoss in einer Maisonettewohnung voll angerechnet wird. Gleiches gilt, wenn eine bestimmte Anrechnung von Flächen am Wohnort der Vertragspartner üblich ist, wenn Balkonflächen immer zur Hälfte angerechnet werden.

Fehlen entsprechende Abreden im Mietvertrag oder ist vor Ort keine besondere Wohnflächenberechnung üblich, gelten immer die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Ist die Wohnung danach mehr als 10 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete kürzen. DMB/nd

Serie wird fortgesetzt - siehe auch nd-ratgeber vom 27. September, 4. und 11. Oktober 2017.

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