Modernisierung oder Instandsetzung und Investition für mehr Sicherheit
Serie zum Mietrecht
Ist der vom Vermieter geplante Austausch der Fenster im Haus eine Modernisierung oder eine Instandsetzung? Ein wichtiger Unterschied, denn die Instandsetzung zahlt der Vermieter, die Modernisierung dagegen der Mieter, denn sie zieht in der Regel eine Mieterhöhung nach sich.
Sind Fenster alt, morsch, wasser- und winddurchlässig, ist der Austausch eine Instandsetzung, letztlich eine Reparatur. Der Vermieter muss tätig werden, er darf die Miete nicht erhöhen.
Anders, wenn intakte Fenster gegen Schallschutzfenster oder doppelt bzw. dreifach verglaste Fenster ausgetauscht werden. Dann liegt eine Wohnwertverbesserung oder eine Energiesparmaßnahme vor und damit eine Modernisierung. Hier entscheidet der Vermieter, ob und wann die Fenster erneuert werden. Er darf 11 Prozent der Modernisierungskosten für den Fensteraustausch auf die bisherige Jahresmiete aufzuschlagen.
Oft wird aber erst dann modernisiert, wenn ohnehin Reparaturen oder Erneuerungen der alten Fenster anstehen. Dann müssen bei der Berechnung der Modernisierungskosten und damit der Mieterhöhung fiktive Reparaturkosten für die morschen Fenster abgezogen werden. Kosten die neuen Fenster etwa 5000 Euro und hätte eine Reparatur 2500 Euro gekostet, dann kann der Vermieter nur 2500 Euro als Modernisierungskosten ansetzen und der Mieter muss pro Jahr 275 Euro mehr Miete zahlen (11 Prozent von 2500 Euro).
Mieter haben nach ihrem Einzug keinen Anspruch auf einbruchshemmende Fenster oder Türen, Türspion oder Sicherheitsschlösser. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich um Modernisierungen.
Wollen Mieter selbst in Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss kleine Baumaßnahmen (Türspion oder Sicherheitsschloss) gestatten. Doch was passiert damit am Ende der Mietzeit? Laut Gesetz kann der Vermieter die Wiederherstellung des Ursprungszustandes fordern. In einer Modernisierungsvereinbarung können dem Mieter Baumaßnahmen gestattet werden und dass diese Mieterinvestitionen beim Auszug nicht beseitigt werden müssen. Geregelt werden kann etwa auch, dass der Vermieter für den Verbleib dieser wohnwertverbessernden Sicherheitsmaßnahmen eine Entschädigung zahlt.
Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 3., 24. Januar, 7., 14., 28. Februar, 14. März und 18. April 2018.
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