Wenn der Garagenverein das Grundstück kauft ...

Wir Garageneigentümer auf fremdem Grund gründeten einen Verein und kauften das Grundstück, auf dem unsere Garagen stehen. Ein Garagen-eigentümer verweigerte den Kauf des Grund und Bodens und wurde auch nicht Mitglied des Vereins. Wir müssen nun die Dächer der Garagen erneuern. Dieser Eigentümer verbietet das für sich. Wir haben ihm gekündigt. Wie ist die Rechtslage? Ist der Garagenverein, der nun Grundeigentümer ist, auch Eigentümer der Garage des Verweigerers? Wolfgang B., 02763 Zittau Bereits in der DDR wurde ein privates Grundstück durch Bürger auf Grundlage von Verträgen zur Errichtung von ihnen gehörenden Garagen genutzt. Nach der Wende gründeten die Garageneigentümer einen Verein, ausgenommen allerdings Bürger M. 2007 erwarb der Verein als juristische Person das gesamte Garagengrundstück - auch zu diesem Zeitpunkt war M. uninteressiert an weiteren rechtlichen Gestaltungen. Wir gehen daher davon aus, dass sich die von M. errichtete Garage jetzt auch auf dem dem Verein gehörenden Grundstück befindet. Wie ist aber die eigentumsrechtliche und die schuldrechtliche Rechtslage und welche einseitigen Gestaltungsmöglichkeiten hat der Verein als Grundstückseigentümer? Nach der Frage handelte es sich offenbar um Beziehungen, die seit dem 1. Januar 1995 dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) unterfielen: Fortbestand dieser Rechtsverhältnisse bei Anwendung der speziellen Bestimmungen dieses Gesetzes, z. B. bezüglich der Beendigung, Räumung usw. bei genereller Geltung der BGB-Miet- bzw. Pachtbestimmungen. Partner der Beziehungen zur Nutzung des Grundstücks waren zunächst der ursprüngliche Grundstückseigentümer und M. Der Übergang des Grundeigentums auf den Verein zum 1. Januar 07 (oder zu einem anderen beliebigen Zeitpunkt) waren auf den Bestand des Rechtsverhältnisses ohne Einfluss. Über § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG gilt der entsprechend anzuwendende Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 Abs. 1, § 578 Abs. 1, § 581 Abs. 2 BGB). Aus dieser Ableitung folgt auch, dass es egal ist, ob das Rechtsverhältnis nach BGB als Mietverhältnis (ohne Recht zur Fruchtziehung - so wohl auch im Fragefall) oder als Pachtverhältnis (mit Recht zur Fruchtziehung) zu werten ist. Die ursprüngliche Regelung des SchuldRAnpG hinsichtlich des Kündigungsschutzes für Garagenstandflächen wurde durch das Bundesverfassungsgericht (BundVerfG) beanstandet. Danach sind Garagenstandflächen seit dem 1. Januar 2000 insoweit frei kündbar, als es nicht der Angabe eines zutreffenden Kündigungsgrundes bedarf ( § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG). Zu beachten ist lediglich im Falle einer ordentlichen Kündigung die Einhaltung der Kündigungsfrist. Sie bestimmt sich bezüglich Beginn und Lauf wie folgt: Eine möglicherweise im Vertrag vereinbarte Kündigungsfrist müsste beachtet werden; ist der Vertrag nach BGB als Mietvertrag anzusehen und ist die Miete/das Nutzungsentgelt nach Monaten oder längeren Abschnitten bemessen, so beendet eine spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats ausgesprochene Kündigung das Rechtsverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (z. B. Kündigung bis 3. Werktag Juli zum Ablauf des Monats September, § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB); gilt der Vertrag als Pachtvertrag, so kann bis zum dritten Werktag eines halben Jahres zum Ende des Halbjahres gekündigt werden (§ 584 BGB). Bei einer außerordentlichen Kündigung entfallen die Kündigungsfristen. Der Wechsel des Grundstückseigentümers hatte auch auf das gesonderte Eigentum an der Garage keine Auswirkungen. § 11 Abs. 1 SchuldRAnpG stellt auf die Beendigung des Vertragsverhältnisses ab. Es interessiert folglich nicht der Ausspruch einer Kündigung, sondern erst der Ablauf der Kündigungsfrist und damit die Beendigung des Rechtsverhältnisses. Parallel damit geht auch das Eigentumsrecht an der Garage auf den Grundstückseigentümer über. Erst von diesem Zeitpunkt an stehen dem Grundstückseigentümer die Eigentümerbefugnisse auch bezüglich der Garage zu. Vorher könnte er nur Ansprüche geltend machen, wenn sich aus der Garage und ihrem Zustand Auswirkungen auf das Grundstück insgesamt oder andere Garagen ergeben. Prof. Dr. JOACHIM GÖHRING, Rechtsanwalt, Berlin