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Beleidigung: Wer seine Vermieterin »dumme Kuh« nennt, riskiert die Kündigung
Wer seinen Vermieter »Arschloch« nennt oder seine Vermieterin »dumme Kuh«, riskiert die fristlose Kündigung. So ein Hinweis des Mietervereins Dresden und Umgebung e.V. Abgesehen davon, dass dies nicht dem guten Ton entspricht, stellen derartige Beleidigungen eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Der Mietvertrag darf gekündigt werden.
Kommunikation besser ohne Emotionen
Das Landgericht Berlin billigte einem Vermieter, der ähnliche Beschimpfungen per SMS von einem Mieter zugeschickt bekam, das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihm unter diesen Bedingungen nicht mehr zuzumuten (LG Berlin 63 S 410/04).
Da die Rufnummer des Absenders nicht unterdrückt war, konnte sie dem Mieter zugeordnet werden. Zudem bestätigte das zuständige Telekommunikationsunternehmen die Möglichkeit einer Übermittlung von eingegangenen SMS in der fraglichen Zeit.
Der Mieter bestritt im Prozess zwar, die SMS abgesandt zu haben, jedoch erfolglos. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die SMS dem Mieter zuzurechnen sei. Die bloße theoretische Möglichkeit, dass Dritte das Telefon gegen den Willen des Mieters und ohne sein Wissen missbraucht haben könnten, könne außer Betracht bleiben. Es lägen keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vor. Insbesondere der inhaltliche Bezug zum Mietverhältnis indiziere Kenntnisse des Anrufers, die Dritten nicht ohne weiteres zugänglich seien.
Bei allem Verständnis dafür, dass auch einem Mieter mal die Galle überlaufen kann, ist es doch ratsamer, emotionale Äußerungen sowohl im Gespräch als auch im Schriftverkehr mit dem Vermieter zurückzuhalten und verbale Entgleisungen gänzlich zu vermeiden.
Vermittlung durch Dritte
Das gilt umso mehr, als die eigene Position viel stärker zum Tragen kommt, wenn sie ruhig und sachlich vorgetragen wird. In verfahrenen Situationen hilft manchmal auch das vermittelnde Wort eines unbeteiligten Dritten. So konnten Mietervereine nicht selten einigen seiner Mitglieder helfen und einen Rechtsstreit vermeiden, indem man den Schriftverkehr mit dem Vermieter übernahm.
Bei Verkauf gilt der Mietvertrag weiter
Wie verhält es sich aber mit einem Mietvertrag, wenn man meint, es geht alles seinen Gang - und plötzlich muss man zur Kenntnis nehmen, dass der Vermieter gewechselt hat? Werden Mietshaus oder Wohnung verkauft, ändert sich laut Mieterverein Dresden für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.
Das bedeutet: Die Miete und die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen immer an den aktuellen Vermieter überwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung erstellt der neue Vermieter. Anders nur für Abrechnungszeiträume, die schon vor dem Verkauf abgeschlossen waren. Hier bleibt der frühere Vermieter verantwortlich. Ein automatisches Mieterhöhungsrecht nach einem Hausverkauf gibt es nicht. Auch der Vermieter muss sich an vertragliche Regelungen, ortsübliche Vergleichsmiete und Jahressperrfrist halten. Durch den Kauf eines Mietshauses oder einer Mietwohnung erhält der Vermieter auch kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Rückzahlung der Kaution erst nach Auszug
Wichtig ist, dass Mieter die Rückzahlung einer Mietkaution nur verlangen können, wenn das Mietverhältnis beendet wird, nicht wenn der Vermieter wechselt.
Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es nach Angaben des Mietervereins noch zusätzlich besondere Schutzrechte für Mieter:
Mieter haben ein Vorkaufsrecht
Zum einen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss die Wohnung den dort wohnenden Mietern zum Kauf anbieten. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Drittem) vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er selber kaufen will oder nicht.
Außerdem gelten nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen generelle Kündigungssperrfristen von drei Jahren. In dieser Zeit darf der Vermieter, so der Mieterbund, weder wegen Eigenbedarfs noch wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
Kommunikation besser ohne Emotionen
Das Landgericht Berlin billigte einem Vermieter, der ähnliche Beschimpfungen per SMS von einem Mieter zugeschickt bekam, das Recht zur fristlosen Kündigung zu. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihm unter diesen Bedingungen nicht mehr zuzumuten (LG Berlin 63 S 410/04).
Da die Rufnummer des Absenders nicht unterdrückt war, konnte sie dem Mieter zugeordnet werden. Zudem bestätigte das zuständige Telekommunikationsunternehmen die Möglichkeit einer Übermittlung von eingegangenen SMS in der fraglichen Zeit.
Der Mieter bestritt im Prozess zwar, die SMS abgesandt zu haben, jedoch erfolglos. Die Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die SMS dem Mieter zuzurechnen sei. Die bloße theoretische Möglichkeit, dass Dritte das Telefon gegen den Willen des Mieters und ohne sein Wissen missbraucht haben könnten, könne außer Betracht bleiben. Es lägen keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür vor. Insbesondere der inhaltliche Bezug zum Mietverhältnis indiziere Kenntnisse des Anrufers, die Dritten nicht ohne weiteres zugänglich seien.
Bei allem Verständnis dafür, dass auch einem Mieter mal die Galle überlaufen kann, ist es doch ratsamer, emotionale Äußerungen sowohl im Gespräch als auch im Schriftverkehr mit dem Vermieter zurückzuhalten und verbale Entgleisungen gänzlich zu vermeiden.
Vermittlung durch Dritte
Das gilt umso mehr, als die eigene Position viel stärker zum Tragen kommt, wenn sie ruhig und sachlich vorgetragen wird. In verfahrenen Situationen hilft manchmal auch das vermittelnde Wort eines unbeteiligten Dritten. So konnten Mietervereine nicht selten einigen seiner Mitglieder helfen und einen Rechtsstreit vermeiden, indem man den Schriftverkehr mit dem Vermieter übernahm.
Bei Verkauf gilt der Mietvertrag weiter
Wie verhält es sich aber mit einem Mietvertrag, wenn man meint, es geht alles seinen Gang - und plötzlich muss man zur Kenntnis nehmen, dass der Vermieter gewechselt hat? Werden Mietshaus oder Wohnung verkauft, ändert sich laut Mieterverein Dresden für den Mieter nichts. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Er kann nicht den Abschluss eines neuen Mietvertrages fordern. Er hat nicht mehr und nicht weniger Rechte oder Pflichten, als sie auch der frühere Eigentümer gehabt hätte. Das gilt auch für Kündigungen oder Mieterhöhungen.
Das bedeutet: Die Miete und die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen immer an den aktuellen Vermieter überwiesen werden. Die Betriebskostenabrechnung erstellt der neue Vermieter. Anders nur für Abrechnungszeiträume, die schon vor dem Verkauf abgeschlossen waren. Hier bleibt der frühere Vermieter verantwortlich. Ein automatisches Mieterhöhungsrecht nach einem Hausverkauf gibt es nicht. Auch der Vermieter muss sich an vertragliche Regelungen, ortsübliche Vergleichsmiete und Jahressperrfrist halten. Durch den Kauf eines Mietshauses oder einer Mietwohnung erhält der Vermieter auch kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz genannten Kündigungsgründe hat, wie zum Beispiel Eigenbedarf.
Rückzahlung der Kaution erst nach Auszug
Wichtig ist, dass Mieter die Rückzahlung einer Mietkaution nur verlangen können, wenn das Mietverhältnis beendet wird, nicht wenn der Vermieter wechselt.
Wird das Mietshaus dagegen in Eigentumswohnungen umgewandelt, also Einzeleigentum an den Wohnungen geschaffen, gibt es nach Angaben des Mietervereins noch zusätzlich besondere Schutzrechte für Mieter:
Mieter haben ein Vorkaufsrecht
Zum einen haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Vermieter muss die Wohnung den dort wohnenden Mietern zum Kauf anbieten. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer (Drittem) vorliegt, in dem auch der konkrete Kaufpreis steht, muss sich der Mieter der umgewandelten Wohnung entscheiden, ob er selber kaufen will oder nicht.
Außerdem gelten nach einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen generelle Kündigungssperrfristen von drei Jahren. In dieser Zeit darf der Vermieter, so der Mieterbund, weder wegen Eigenbedarfs noch wegen Hinderung wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
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