Fremdfirma auf Kosten der Mieter engagieren?

Ein Vermieter kann die durch eine Hausordnung geregelte Pflicht der Mieter zur Reinigung des Treppenhauses nicht einseitig ändern. Beauftragt er also eigenmächtig eine Firma mit der Reinigung, so bleibt er auf den Kosten sitzen. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf (7 C 552/82) hervor.

In dem zugrunde liegenden Fall regelte eine mietvertragliche Hausordnung, dass die Mieter regelmäßig das Treppenhaus sowie die gemeinsam benutzen Toiletten gründlich reinigen sollen. Der Vermieter war jedoch der Meinung, dass die Reinigungsarbeiten durch die Mieter nicht ordnungsgemäß ausgeführt wurden. Er beauftrage daher eine Firma mit der Durchführung der Reinigung. Die dadurch entstandenen Kosten verlangte er von den Mietern ersetzt. Eine Mieterin weigerte sich jedoch, worauf der Vermieter klagte.

Das Amtsgericht entschied zu Gunsten der Mieterin. Dem Vermieter habe kein Anspruch auf Erstattung der Reinigungskosten zugestanden. Denn durch die Hausordnung sei die Mieterin lediglich zu Reinigungsarbeiten verpflichtet gewesen. Eine Pflicht zur anteiligen Zahlung der Kosten habe nicht bestanden.

Der Vermieter sei aus Sicht des Gerichts nicht dazu berechtigt gewesen, die durch die Hausordnung geregelte Reinigungspflicht eigenmächtig zu ändern. Dies könne allenfalls der Mieter erzwingen, wenn ihm die Pflicht zur Reinigung nicht mehr zugemutet werden kann. In diesem Fall sei er auch dazu verpflichtet, die Reinigungskosten zu zahlen. Der Vermieter hingegen dürfe eine Änderung der Hausordnung nicht vornehmen. Dazu sei eine Einigung mit den Mietern notwendig.

Reinigungspflicht nicht einseitig ändern

Eine gleichlautende Entscheidung hatte das Amtsgericht Frankfurt/ Oder getroffen: Kein Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Reinigungskosten durch die Beauftragung einer Firma.

Sind die Mieter verpflichtet, Treppenhaus und Hausflur zu reinigen, so darf der Vermieter diese Pflicht nicht einseitig ändern. Beauftragt er daher eine Firma mit der Reinigung, so kann er die dadurch entstandenen Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Dies geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt/Oder (Az. 2.2 C 1295/96) hervor.

In dem Fall beauftragte war die Vermieterin mehrerer Wohnungen der Meinung, es musste eine Reinigungsfirma beauftragt werden, da andernfalls eine ordnungsgemäße Reinigung nicht habe gewährleistest werden können. So habe nur etwa die Hälfte der Mietverträge eine Reinigungspflicht der Mieter beinhaltet. Die Mieter sahen dies jedoch anders und weigerten sich, die Reinigungskosten zu zahlen.

Das Amtsgericht Frankfurt/Oder entschied gegen die Vermieterin. In der Umlegung der Reinigungskosten auf die Betriebskosten habe sich die Reinigungspflicht der Mieter in eine Zahlungspflicht geändert. Dies habe eine unzulässige einseitige Vertragsänderung dargestellt. Soweit die Vermieterin befürchtete, die Reinigung könne wegen der unterschiedlich ausgestalteten Mietverträge nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden, hielt das Amtsgericht für unbeachtlich. Denn dies sei allein in den Verantwortungsbereich der Vermieterin gefallen.

Mieter muss die Kosten für die Firma erstatten

Anders entschied das Amtsgericht Bremen: Kommt ein Mieter der Treppenhausreinigung nicht nach, kann der Vermieter eine Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters beauftragen.

In diesem Fall verpflichtete die im Mietvertrag einbezogene Hausordnung die Mieter eines Mehrfamilienhauses zur monatlichen Reinigung des Treppenhauses. Dieser Pflicht kam ein Mieter nicht nach. Daraufhin beauftrage die Vermieterin eine Reinigungsfirma mit dem Putzen. Die Kosten dafür verlangte er vom Mieter ersetzt.

Das Amtsgericht Bremen (Az. 9 C 346/12) entschied, die Vermieterin habe Anspruch auf Erstattung der Reinigungskosten gemäß §§ 535, 280 BGB. Der Mieter habe entsprechend der vertraglichen Vereinbarung die Reinigung bis spätestens zum 3. Werktag des Monats geschuldet.

Soweit nichts anderes vereinbart werde, sei nach Auffassung des Gerichts ein turnusmäßiger Putzplan im Zweifel dahingehend zu verstehen, dass die Reinigung zum Voraus und nicht erst zum Monatsende geschuldet wird. Denn auch die Bruttomiete sei vorliegend im Voraus zu entrichten gewesen. Zudem habe es im Interesse aller Mieter gelegen, bei der Aufnahme des Putzplanes für das Treppenhaus gleich zu Monatsanfang die Reinigung durchzuführen und dies auch so beizubehalten. kostenlose-urteile.de/nd

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