Was passiert 2015 mit meinem Wochenendgrundstück?

Schuldrechtsanpassungsgesetz – Nutzungsrecht

Im Ratgeber Nr. 942 vom 7. April veröffentlichten wir erste Antworten zur Zukunft der Wochenendgrundstücke, die dem Schuldrechtsanpassungsgesetz unterliegen. Heute Teil 2. Welche Auswirkungen hat das Ende der Kündigungsschutzfrist auf die Erben?

Stirbt der Nutzer, geht der Vertrag grundsätzlich auf dessen Erben über (§ 1922 Abs.1 Gesamtrechtsnachfolge BGB). Das gilt auch nach dem Ende der Kündigungsschutzfrist 2015. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz sieht im § 16 Abs. 2 jedoch vor, dass dem Grundstückseigentümer und den Erben in diesem Fall generell ein einmaliges dreimonatiges Sonderkündigungsrecht zusteht.

Kündigt der Grundstückseigentümer, hat er den Erben nach Maßgabe des SchuldRAnpG zu entschädigen. Der Entschädigungsanspruch zum Zeitwert gilt allerdings nur bis zum Ablauf der siebenjährigen sogenannten Investitionsschutzfrist, die sich an die Kündigungsschutzfrist anschließt. Endet der Vertrag nach dem 4. Oktober 2022, ist eine Entschädigung nur insoweit zu zahlen, als der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Rückgabe durch die Baulichkeit erhöht ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Erbe das Sonderkündigungsrecht nutzt.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 16 Abs. 1 SchuldRAnpG besteht nicht, wenn auch der überlebende Ehegatte Vertragspartner war. In diesem Fall wird der Vertrag allein mit dem Ehegatten fortgesetzt, die Erben treten nicht in den Vertrag ein (§ 16 Abs. 2 SchuldRAnpG).

2. Was muss der Nutzer beachten, wenn er selbst das Vertragsverhältnis beendet?

Gemäß SchuldRAnpG kann der Grundstücksnutzer das Nutzungsverhältnis jederzeit unter Einhaltung der im Vertrag vereinbarten Fristen kündigen. Sind keine Kündigungsfristen vereinbart, gelten die §§ 580 a (bei einem Mietvertrag) bzw. 584 des BGB (bei einem Pachtvertrag sechs Monate zum Jahresende).

Zu beachten sind bei nutzerseitigen Kündigungen vor allem die Regelungen gemäß §§ 11, 12, 15 und 27 SchuldRAnpG. Gemäß §§ 11 Abs. 1 Schuld-RAnpG geht mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses das nach dem Recht der DDR begründete Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über. Die Baulichkeit wird wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

Nach § 12 Abs. 3 kann der Nutzer, wenn er selbst kündigt, nur eine Entschädigung verlangen, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch das von ihm errichtete Bauwerk erhöht ist. Es kommt dabei nicht formell auf den Wert des Bauwerks an, sondern wie hoch der Wertzuwachs des Grundstücks ist, der dem Grundstückseigentümer zufließt. Von besonderer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 12. März 2008, das eindeutige Aussagen zum Umfang der Wertabschöpfung, die dem Nutzer aufgrund seiner Investitionen zusteht, sowie zur Methodik der Ermittlung der Verkehrswerterhöhung durch nutzerseitige Maßnahmen trifft.

Der Nutzer ist auch in diesem Fall gemäß § 15 Abs. 1 Schuld-RAnpG nicht zur Beseitigung des Bauwerkes verpflichtet. Der Eigentümer des Grund und Bodens kann somit den Abriss des Bungalows nicht verlangen. Zu beachten ist jedoch, dass der Grundstückseigentümer vom Nutzer die Hälfte der Abrisskosten verlangen kann, wenn der Abbruch innerhalb eines Jahres nach Besitzübergang vorgenommen wird. Der Grundstückseigentümer muss jedoch nach § 15 Abs. 2 SchuldRAnpG dem Nutzer den beabsichtigten Abbruch des Bauwerkes rechtzeitig anzeigen, so dass dieser die Möglichkeit hat, den Abriss selbst zu realisieren bzw. eigene Abrissangebote einzuholen, um so vielleicht die Kosten in Grenzen halten zu können. Der Wegnahmeanspruch des Nutzers gemäß § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG besteht auch in diesem Fall. Die Kosten hat er dann selbst zu tragen. (Siehe § 258 BGB)

Auch bei Nutzerkündigung besteht ein Recht auf Entschädigung für alle Anpflanzungen.

All diese Regelungen gelten jedoch nur bis zum 31. Dezember 2022 (§ 15 Abs. 2 Schuld-RAnpG). Danach hat der Nutzer seine Baulichkeiten auf eigene Kosten zu beseitigen.

Wer als Nutzer sein Pachtverhältnis beenden will, sollte auf jeden Fall vor der Kündigung Rechtsrat einholen. Anstelle einer einseitigen Kündigung könnte vielleicht eine einvernehmliche Beendigung des Pachtverhältnisses günstiger sein.

WILLIBALD FALKERT,

Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Niederbarnim Süd e. V.

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