Kündigung der Datsche (2)

Im Ratgeber Nr. 600 vom 6. August 2003 veröffentlichten wir eine erste Antwort auf die Leserfrage: Was ist bei der Kündigung eines Erholungsgrundstücks zu beachten? WILLIBALD FALKERT vom Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Niederbarnim Süd geht nun auf die Frage ein: Was muss der Grundstückseigentümer bei ordentlicher Kündigung von Erholungsgrundstücken beachten? Nutzungsverträge über Bodenflächen zu anderen persönlichen Zwecken als Wohnzwecken konnten vom Vertragspartner des Nutzers nach § 314 Abs. 3 ZGB der DDR nur gekündigt werden, wenn »gesellschaftlich gerechtfertigte Gründe« oder »dringender Eigenbedarf« vorlagen. Seit 1995 gilt der in § 23 Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuIdRAnpG) geregelte Kündigungsschutz. Im Einzelnen gilt hier Folgendes: Rechtslage bis zum 31. Dezember 1994: Bis zum 31. Dezember 1994 (sog. Vertragsmoratorium, Artikel 232 § 4a Abs. 1 EGBGB) waren Kündigungen durch den Grundstückseigentümer nur zulässig, wenn sich der Nutzer in Zahlungsverzug befand. Zahlungsverzug setzt nach § 543 Abs. 2 BGB voraus, dass der Nutzer für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Oder wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Rechtslage seit dem 1. Januar 1995: An das Vertrags-Moratorium schlossen sich ab 1. Januar 1995 die Kündigungsschutzbestimmungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes an. Diese schützen den Nutzer grundsätzlich bis zum 3. Oktober 2015 vor Kündigungen des Grundstückseigentümers. Für einen so langen Zeitraum kann das Kündigungsrecht des Eigentümers allerdings nicht völlig ausgeschlossen werden. Es ist daher ein abgestufter Kündigungsschutz für bebaute Grundstücke vorgesehen. Bis zum 31. Dezember 1999 waren ordentliche Kündigungen des Grundstückseigentümers ausgeschlossen. Seither bestehen in chronologischer Reihenfolge folgende Kündigungsmöglichkeiten: Seit dem 1. Januar 2000 werden berechtigte Interessen des Grundstückseigentümers an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung anerkannt. Von diesem Zeitpunkt an sind ordentliche Kündigungen des Grundstückseigentümers zulässig bei - Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken. Der Grundstückseigentümer kann kündigen, wenn er das Grundstück zur Errichtung eines Ein- oder Zweifamilienhauses als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (Eigenbedarf). Weitere Voraussetzung ist, dass sein Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung die schutzwürdigen Interessen des Nutzers überwiegt. Es findet also eine einzelfallbezogene Interessenabwägung statt. - Bebauungsplan-Kündigung. Danach kann der Grundstückseigentümer kündigen, wenn er beabsichtigt, das Grundstück einer auf Grund eines bestehenden oder bevorstehenden Bebauungsplanes festgesetzten oder festzusetzenden anderen Nutzung (als der Erholungsnutzung) zuführen will. - Kündigung bei intensiver Nutzung. Kündigungsgrund ist hier, dass der Eigentümer das Grundstück für einen besonderen Investitionszweck im Sinne des Investitionsvorranggesetzes verwenden will (Schaffung neuen Wohnraum, Schaffung oder Sicherung von Arbeitsplätzen, bestimmte Infrastrukturmaßnahmen). Bei einer Kündigung muss der Eigentümer die sich aus dem bestehenden Vertrag oder den §§ 580 a oder 584 BGB ergebenden Kündigungsfristen und -termine einhalten. Ab dem 1. Januar 2005 kann der Grundstückseigentümer das Vertragsverhältnis auch in folgenden Fällen kündigen: - Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken. Hier reicht der Eigenbedarf des Eigentümers. Eine Abwägung mit den Interessen des Nutzers ist nicht mehr erforderlich. - Kündigung wegen Eigenbedarfs zu Erholungszwecken. Zusätzliche Voraussetzung neben dem entsprechenden Eigenbedarf des Eigentümers ist hier wiederum eine einzelfallbezogene Interessenabwägung mit den Interessen des Nutzers. Erst ab dem 4. Oktober 2015 kann das Nutzungsverhältnis uneingeschränkt gekündigt werden, es sind dann die Kündigungsregelungen des BGB anzuwenden.