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Der neue Pachtzins - was gilt als Vergleichswert?
Grundstückswerte und vermittels einer schriftlichen Erklärung gegenüber dem Pächter durchsetzen (§ 5 Absätze 2 und 3 BKIeingG). Werden diese zwingenden Regelungen nicht eingehalten, verbleibt es bei dem bisherigen Pachtzins.
Kommt es zu Vereinbarungen, in denen zum Nachteil des Pächters von diesen Regelungen abgewichen wird, sind diese per Gesetz nichtig (§ 13 BKIeingG).
Schwankender Markt
Die Berechnungsgrundlage für den Kleingartenpachtzins ist der ortsübliche Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau geblieben. Das ist ein Marktwert, der Schwankungen unterliegt. Im Land Brandenburg - und wohl auch in den neuen Bundesländern generell - gibt es Anzeichen dafür, daß sich dieser Marktwert nach der Wende auf einem sehr niedrigen Niveau befindet. Ich zitiere aus einem Schreiben der Kreisverwaltung Templin an eine Bodeneigentümerin, welches die gegenwärtige Situation treffend widerspiegelt: „Nach wie vor ist festzustellen, daß erwerbsmäßiger Obst- und Gemüseanbau in den Kreisen, die den künftigen Großkreis Uckermark bilden, nur noch ganz vereinzelt betrieben wird.
Wenn dafür Fremdflächen genutzt werden, dann sind sie durchweg als landwirtschaftliche Flächen zum ortsüblichen Pachtzins zwischen 0,01 und 0,015 DM/ qm/Jahr angepachtet. So lange in der Uckermark kein nennenswerter Erwerbsgartenbau, der auf Pachtland wirtschaftet, existiert, wird es auch keinen höheren ortsüblichen Pachtzins als den für landwirtschaftliche Flächen geben“.
Am Beispiel des ehemaligen Landkreises Potsdam, in dem zur Zeit ein Kleingartenpachtzins von 0,20 DM/qm/Jahr gezahlt wird, könnte sich somit folgende Entwicklung ergeben: Unterstellt, daß ein im Jahr 1994 erstelltes Gutachten nach § 5 BKIeingG einen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau von 0,02 DM/qm/Jahr feststellt, müßten die Kleingärtner 1995 mit 0,04, ab 1996 mit 0,06 und ab 1998 mit 0,08 DM/qm/Jahr als Kleingartenpachtzins rechnen..
Aktuelle Gutachten
Die Kleingärtnerorganisationen sind demnach im Interesse der Kleingärtner gehalten, aktuelle Gutachten zu beantragen. Dabei ist darauf zu achten, daß die Gutachten tatsächlich auf Pachtzinssammlungen im betreffenden Gebiet beru-
hen und somit real die Marktsituation widerspiegeln. Das ist bei den mir bekannten bisherigen Gutachten im Land Brandenburg mit Ausnahme des Gutachtens im Bereich Westprignitz/Perleberg nicht der Fall. Bemerkenswert dabei ist, daß das Gutachten Westprignitz/Perleberg einen Kleingartenpachtzins von 0,04 DM/ qm/Jahr begründet, während alle anderen mir bekannten Gutachten im Land Brandenburg einen Kleingartenpachtzins zwischen 0,10 und 0,28 DM/qm/Jahr zulassen.
Ungeeignete Westwerte
Die Kleingärtenorganisationen sollten auch darauf achten, daß die Kommissionen nur Vergleichsgutachten aus tatsächlich vergleichbaren Gemeinden (das ist nunmehr vom Gesetz her möglich) verwenden. In vielen bisherigen Gutachten wurden Werte aus Bereichen der alten Bundesländer verwendet. Doch die Marktsituation im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau in den alten Bundesländern ist viel besser ist als in den neuen. Sofern Vergleichsgutachten oder Vergleichswerte in den Gutachten herangezogen werden, können sich diese nach meiner Auffassung künftig nur auf Bereiche und Gemeinden in den neuen Bundesländern beziehen. Westdeutsche Vergleichswerte würden den vom Gesetz gewollten Marktmechanismus des ortsüblichen Pachtzinses aushebeln. Im Streitfall müssen letztlich die Gerichte entscheiden.
Dr. iur. UWE KARSTEN
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