Gebäude und Boden rechtlich trennen?

Ich war schon in der DDR Eigentümer eines Erholungsgrundstücks. Einen dort befindlichen Altbau bauten ein Bekannter und ich zu einem Wochenendhaus für zwei Familien aus. Den einen Teil des Hauses überließ ich dem Bekannten mit einem Nutzungsvertrag, der ihn auch noch heute nutzt. Für die gegenwärtige Nutzung und für künftige erbrechtliche Gestaltungen interessiert mich, wie die Eigentumsverhältnisse sind. Ist mein Bekannter Eigentümer des von ihm genutzten Hausteils? Gibt es heute Möglichkeiten, Gebäude und Grundstück tatsächlich und rechtlich zu trennen? Günther M., 07749 Jena Auch nach ZGB galt der Grundsatz, dass auf einem Grundstück errichtete Gebäude Eigentum des Grundstückeigentümers waren (§ 295 ZGB). Allerdings wurde dieser Grundsatz in anschließenden Rechtsvorschriften vielfach durchbrochen, z. B. bei der Einräumung dringlicher Nutzungsrechte oder eben bei der Errichtung eines Wochenendhauses auf einem fremden Grundstück. Ein solcher Sachverhalt liegt hier jedoch nicht vor! Ohne Zweifel waren zunächst Sie als Grundstückseigentümer Eigentümer des aufstehenden Gebäudes. An diesem Rechtszustand konnte sich auch dadurch nichts ändern, dass Sie gemeinsam mit dem Bekannten das vorhandene Gebäude aus- resp. umbauten. Jedes Bauelement, das von wem auch immer eingebracht wurde, ging sofort in Ihr Eigentum über. Auch bestand keine Möglichkeit, einen Teil des Gebäudes auf den Bekannten als dessen Eigentum zu übertragen. Teile eines Gebäudes, das wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks war, konnten nicht Gegenstand eigentumsrechtlicher bzw. eigentumsrechtsähnlicher (»dinglicher«) Rechte sein. An diesem Rechtszustand hat sich auch heute nichts geändert. Nur unter der Voraussetzung, dass sich das Gebäude nach den Regelungen des öffentlichen Baurechts in zwei selbständige Gebäude teilen ließe, zumindestens den Anforderungen an die Abgeschlossenheit nach dem Wohnungseigentumsgesetz genügend, wären dringliche Gestaltungen möglich (reale Grundstücksteilungen bzw. wenigstens getrenntes Wohnungseigentum). Da diese Voraussetzungen nicht vorzuliegen scheinen, könnten Sie dem Umstand der Beteiligung Ihres Bekannten nur schuldrechtlich Rechnung tragen, z. B. durch die Gestattung der mietfreien Nutzung des Gebäudeteils, der Vereinbarung des Ausschlusses der Kündigungsmöglichkeit usw. Auch durch die grundbuchliche Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gem. §§ 1090 ff. BGB bezogen auf das Grundstück bzw. bezeichnete Teile des Gebäudes könnten Sie die Nutzung (nicht ein Eigentumsrecht) des Bekannten sichern. Dr. JOACHIM GÖHRING, Rechtsanwalt