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Nutzerwechsel - was wird aus übergroßen Baulichkeiten?
Wir nutzen seit 1975 einen Kleingarten, der Vertrag wurde mit dem damaligen VKSK abgeschlossen. Darauf befanden sich entsprechende Baulichkeiten von den Vorgängern. Jetzt kündigten wir den Nutzungsvertrag wegen Wohnungswechsels. Nun verlangt der Bezirksverband der Kleingärtner, zwei Anbauten müssen abgerissen werden. Was aber wird aus bestandsgeschützten übergroßen Baulichkeiten in Kleingartenanlagen bei Nutzerwechsel?
Rainer S., 12621 Berlin
Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) sieht vor, dass in Kleingärten nur Lauben in einfacher Ausführung mit höchstens 24 qm Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig sind (§ 3 Abs. 2). Bei In-Kraft-Treten des BKleingG in den alten Ländern und bei Übernahme dieses Gesetzes in den neuen Ländern vorhandene darüber hinausgehende Baulichkeiten sind bestandsgeschützt (§ 18 Abs. 1 bzw. § 20a Nr. 7 BKleingG). Der Bestandsschutz bezieht sich auf die Lebensdauer der Baulichkeit. Diese darf also in Stand gehalten, aber nicht erneuert werden.
Außerdem ist der Bestandsschutz baurechtlicher Natur. Das bedeutet, dass keine bauamtliche Abrissverfügung ergehen darf. Der Schutz wirkt bei laufendem Nutzungsvertrag auch gegenüber dem Verpächter, was meistens nicht der Grundeigentümer, sondern ein Zwischenpächter ist. Im Falle des Nutzerwechsels bleibt jedenfalls der baurechtliche Bestandsschutz bestehen, wenn die Weiterführung der kleingärtnerischen Nutzung beabsichtigt ist.
Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der Verpächter auch im Verhältnis zum übernehmenden Nutzer die Überbebauung weiter dulden muss. Nach dem Miet- und Pachtrecht des BGB, das ab 3. Oktober 1990 ergänzend auch auf Kleingartennutzungsverträge anzuwenden ist, kann der Verpächter bei Beendigung des Vertrages die Beseitigung von so genannten Scheinbestandteilen des Grundstücks fordern. Dazu gehören auch Lauben in Kleingartenanlagen, auch wenn sie massiv sind. Entsprechend hat der Pächter ein Wegnahmerecht.
Natürlich sind abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich, aber auch der vom VKSK verwendete »Kleingarten- Nutzungsvertrag« sieht in § 8 vor: »Alle nicht erforderlichen Einrichtungen sind von den bisher Nutzungsberechtigten zu entfernen.«
Die Erforderlichkeit bestimmt sich nunmehr nach dem Maßstab des BKleingG. Die Verpächter sind deshalb bestrebt, den Nutzerwechsel zum Anlass zu nehmen, um die Bebauung der Kleingartenparzellen den Anforderungen des BKleingG anzunähern. Sie können dazu dem Grundstückseigentümer gegenüber verpflichtet sein, wenn entsprechende Vereinbarungen bestehen. Aber auch soweit das nicht der Fall ist, wird der Verpächter als gemeinnützige Kleingärtnerorganisation bestrebt sein, die Anforderungen des BKleingG zu verwirklichen, um zu verhindern, dass der Status einer Anlage als Kleingartenanlage verloren geht. Das würde nämlich zum Verlust der damit verbundenen Vorteile führen (niedrige Pachten, Kündigungsschutz, zinslose Stundung von Erschließungsbeiträgen u. ä.).
Dabei sollten sich die Verpächter bemühen, die Einhaltung der Forderungen des BKleingG dadurch zu erreichen, dass Nebenbaulichkeiten (Schuppen, Garagen) entfernt werden und monolithische Baukörper möglichst weitgehend unangetastet bleiben, auch wenn sie die Norm nicht genau einhalten.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt
Rainer S., 12621 Berlin
Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) sieht vor, dass in Kleingärten nur Lauben in einfacher Ausführung mit höchstens 24 qm Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig sind (§ 3 Abs. 2). Bei In-Kraft-Treten des BKleingG in den alten Ländern und bei Übernahme dieses Gesetzes in den neuen Ländern vorhandene darüber hinausgehende Baulichkeiten sind bestandsgeschützt (§ 18 Abs. 1 bzw. § 20a Nr. 7 BKleingG). Der Bestandsschutz bezieht sich auf die Lebensdauer der Baulichkeit. Diese darf also in Stand gehalten, aber nicht erneuert werden.
Außerdem ist der Bestandsschutz baurechtlicher Natur. Das bedeutet, dass keine bauamtliche Abrissverfügung ergehen darf. Der Schutz wirkt bei laufendem Nutzungsvertrag auch gegenüber dem Verpächter, was meistens nicht der Grundeigentümer, sondern ein Zwischenpächter ist. Im Falle des Nutzerwechsels bleibt jedenfalls der baurechtliche Bestandsschutz bestehen, wenn die Weiterführung der kleingärtnerischen Nutzung beabsichtigt ist.
Das bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass der Verpächter auch im Verhältnis zum übernehmenden Nutzer die Überbebauung weiter dulden muss. Nach dem Miet- und Pachtrecht des BGB, das ab 3. Oktober 1990 ergänzend auch auf Kleingartennutzungsverträge anzuwenden ist, kann der Verpächter bei Beendigung des Vertrages die Beseitigung von so genannten Scheinbestandteilen des Grundstücks fordern. Dazu gehören auch Lauben in Kleingartenanlagen, auch wenn sie massiv sind. Entsprechend hat der Pächter ein Wegnahmerecht.
Natürlich sind abweichende vertragliche Vereinbarungen möglich, aber auch der vom VKSK verwendete »Kleingarten- Nutzungsvertrag« sieht in § 8 vor: »Alle nicht erforderlichen Einrichtungen sind von den bisher Nutzungsberechtigten zu entfernen.«
Die Erforderlichkeit bestimmt sich nunmehr nach dem Maßstab des BKleingG. Die Verpächter sind deshalb bestrebt, den Nutzerwechsel zum Anlass zu nehmen, um die Bebauung der Kleingartenparzellen den Anforderungen des BKleingG anzunähern. Sie können dazu dem Grundstückseigentümer gegenüber verpflichtet sein, wenn entsprechende Vereinbarungen bestehen. Aber auch soweit das nicht der Fall ist, wird der Verpächter als gemeinnützige Kleingärtnerorganisation bestrebt sein, die Anforderungen des BKleingG zu verwirklichen, um zu verhindern, dass der Status einer Anlage als Kleingartenanlage verloren geht. Das würde nämlich zum Verlust der damit verbundenen Vorteile führen (niedrige Pachten, Kündigungsschutz, zinslose Stundung von Erschließungsbeiträgen u. ä.).
Dabei sollten sich die Verpächter bemühen, die Einhaltung der Forderungen des BKleingG dadurch zu erreichen, dass Nebenbaulichkeiten (Schuppen, Garagen) entfernt werden und monolithische Baukörper möglichst weitgehend unangetastet bleiben, auch wenn sie die Norm nicht genau einhalten.
Prof. Dr. DIETRICH MASKOW, Rechtsanwalt
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