Schutz für Garagen auf fremdem Grund über 2006 hinaus?

Mit dem Schuldrechtsanpassungsgesetz endet die Investitionsschutzfrist für mich und weitere 20 Eigentümer von Garagen auf fremdem Grund am 31. Dezember 2006. Welche rechtlichen Probleme ergeben sich für uns? Norbert H., 07546 Gera Überall in ostdeutschen Gemeinden und Städten findet man noch heute Grundstücke, die mit einer Garage oder mit langen Reihen von Garagen bebaut sind. Diese stehen auf fremdem Grund und Boden, und ihre Nutzung ist mit Pachtverträgen aus DDR-Zeiten geregelt. Der Boden gehört Privateigentümern oder zumeist Kommunen. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz vom 21. September 1994 regelt auch im Falle von Garagengrundstücken Nutzungsentgelt, Kündigungsschutz und Entschädigung. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz hatte noch 1994 in § 23 bestimmt, dass der besondere Kündigungsschutz für Garagengrundstücke bis Ende 2002 gilt. Doch das Bundesverfassungsgericht beschloss im Juli 1999, dass diese Kündigungsschutzregelungen für Garagengrundstücke mit der Eigentumsgarantie nach Artikel 14 des Grundgesetzes nicht vereinbar ist. Nach entsprechender Novellierung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes wurde also festgelegt, dass der Grundstückseigentümer ohne besondere Gründe das Nutzungsverhältnis nach den allgemeinen Bestimmungen des Miet- und Pachtrechts schon ab 1. Januar 2001 kündigen kann. Es bleibt jedoch eine Investitionsschutzfrist bis zum 31. Dezember 2006 erhalten, in der der Bodeneigentümer verpflichtet ist, bei Kündigung durch ihn in jedem Falle eine Entschädigung zum Zeitwert der Baulichkeit zu zahlen (§ 12). Ab 1. Januar 2007 braucht er diese Entschädigung nur noch zu entrichten, wenn der Verkehrswert des Grundstücks erhöht ist, das heißt, wenn er die Garage selbst nutzt oder an andere vermietet. Ja, er kann sogar den Abriss verlangen und den Nutzer zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen. Verständlicherweise bangen nun viele Garageneigentümer um ihr »Autohaus«. Es geht oftmals nicht so sehr um den materiellen Wert, obwohl der wegen des Bauaufwandes und der jahrzehntelangen Erhaltung nicht unbeträchtlich ist. Wichtig ist vor allem das Dach über dem Autodach. Die Tatsache, dass den Garageneigentümern der Boden unter den Füßen weggezogen werden soll, kommt einer kalten Enteignung gleich. Eine weitere Novellierung des Schuldrechtsanpassungsgesetzes zu Gunsten der Nutzer ist bisher nicht in Sicht. Was ist also zu tun, um die Nutzung zu verlängern? Das Gesetz ist eindeutig. Doch Garageneigentümer, im besonderen Garagengemeinschaften, sollten nicht aufgeben, sondern gemeinschaftlich anwaltlichen Beistand suchen. Allein ist der rechtliche Dschungel kaum zu durchdringen. Es empfiehlt sich auch, sich an entsprechende Verbände und Vereine, die sich dem Schutz der Nutzer verschrieben haben, zu wenden. Vor allem mit kommunalen Bodeneigentümern kann eine Einigung zum beiderseitigen Vorteil erzielt werden. Wir berichteten im Ratgeber am Beispiel Strausberg darüber. Auf diese Weise hat auch eine Bürgerinitiative im brandenburgischen Eberswalde gemeinsam mit dem Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) erreicht, dass die »Stadt Eberswalde ... bei Garagengrundstücken bis 31. Dezember 2019 einseitig auf vertragliche und gesetzliche Rechte zur ordentlichen Kündigung von Verträgen im Sinne von § 1 Abs. 1 Nr. 1 des Schuldrechtsanpassungsgesetzes« verzichtet. So lautet ein Beschluss der Stadtverordnetenversammlung. Ab 2020 wird der Beschluss unter Berücksichtigung der Interessen der Garageneigentümer und der Stadt Eberswalde neu durchdacht. Die Stadt hat vor allem aus ökonomischen Gründen gehandelt, da sie wegen knapper Kassen das Geld für Entschädigung und halbe Abrisskosten nicht aufbringen kann. So aber geht es vielen Kommunen. Horst von Dabrowski, Leiter der Fachgruppe Garagengrundstücke des VDGN, rät Garageneigentümern sogar den Weg in die Kommunalpolitik, und zwar über Wählergemeinschaften. In Eberswalde hat eben dieser Weg zum Erfolg, sprich ins Stadtparlament, geführt. Dabrowski setzt sich im Rahmen des VDGN vor allem für Sicherheit für die Garageneigentümer ein. »Besteht Sicherheit für die Pachtverhältnisse bis 2019/2020 wie in Eberswalde, sind die Garageneigentümer auch zu weiteren Modernisierungsmaßnahmen und Standardverbesserungen an den Gebäuden bereit«, sagt er. Anzustreben sei auch ein Gespräch zwischen VDGN-Präsident Eckhart Beleites und Christian Schramm, Bürgermeister von Bautzen und für den Städte- und Gemeindetag leitend tätig, um ostdeutschlandweit Verbesserungen für die Eigentümer von Garagen auf fremdem Grund und gleichzeitig für die Kommunen zu erreichen - wenn nicht gar das Gesetz zu verändern ist.RBL Siehe auch Ratgeber Nr. 581 vom 26. März 2003, Nr. 625 vom 4. Februar 2004, Nr. 628 vom 25. Februar 2004, Seiten 5