Wohnen im denkmalgeschützten Haus

Die Wohnung in einem denkmalgeschützten Haus, wurde als Topsaniert an mich vermietet. Die Miethöhe liegt nahe der Obergrenze des Mietspiegels in der Spalte »Vollsaniert«. Bei Abschluss des Mietvertrages wurde von mir verlangt, eine Erklärung zu unterschreiben, aus der hervorgeht, dass ich zur Kenntnis nehme, dass sich die Wohnung in einem als Einzeldenkmal deklarierten Gebäude befinde. Daraus sei bautechnisch bedingt, dass das Gebäude auch nach Abschluss der Sanierung nicht die aktuellen gesetzlichen Forderungen hinsichtlich Schall- und Wärmeschutz erfüllen kann. Auch die Abdichtung der Kellerwände entspreche nicht dem aktuellen Stand der Technik, weil keine nachträgliche Horizontalsperre eingebaut wurde. Mit Unterzeichnung des Mietvertrages verzichte der Mieter unwiderruflich auf Geltendmachung etwaiger Mängel und auf Minderungsansprüche. Ist ein solcher Passus überhaupt wirksam? Lothar S., Weimar Soweit sich diese Vereinbarung darauf bezieht, auf Ansprüche der Mietminderung bei erheblichen Mängeln zu verzichten, die bei Überlassung der Wohnung vorhanden sind oder während der Mietzeit auftreten, ist sie unwirksam. Siehe dazu § 536 Abs. 1 und 2 BGB. Sind beim Abschluss des Mietvertrages dem Mieter aber erhebliche Mängel aufgefallen oder wurde er auf solche hingewiesen, verliert er seinen Minderungsanspruch, wenn er die Wohnung dennoch mietet. Das ist aber die Ausnahme gegenüber dem gesetzlichen Recht auf Mietminderung. Bei einem Altbau erfüllt der Vermieter seine Pflicht, wenn er die Mietsache »in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand« überlässt und »sie während der Mietzeit in diesem Zustand« erhält (§ 535 BGB). Eine Altbauwohnung entspricht dann diesen Voraussetzungen, wenn sie bezüglich des Schallschutzes und der Wärmedämmung den Vorschriften entspricht, die zur Bauzeit des Gebäudes galten. Werden aber erhebliche andere Raumverteilungen und Umbauten vorgenommen oder die Fassade erneuert, dann sind die heutigen Vorschriften zu befolgen. Das ist von vornherein vom Bauherrn, vom Architekten und bei Erteilung der Baugenehmigung zu beachten. Der Denkmalschutz spielt dabei eine gewichtige Rolle. Welche Vorschriften in diesem konkreten Fall zu beachten waren, kann nur bei den örtlich zuständigen Stellen erkundet werden. Es kann nicht sein, dass nach einer Topsanierung das betreffende Gebäude nicht den aktuellen Forderungen des Schall- und Wärmeschutzes entspricht, wenn das neuere Vorschriften vorgeben. Womöglich meint der Vermieter nur, dass das Gebäude diesbezüglich nicht den Anforderungen entspricht, die für Neubauten gelten und dass es sozusagen Bestandschutz besitzt. Das wäre dann rechtens. Ob Kellerwände nach vielen Jahrzehnten abzudichten sind, hängt davon ab, ob Grundmauern und Kellerräume noch ausreichend vor Nässe und die darüber befindlichen Wohn- und Gewerberäume noch vor Feuchte- und Schimmelbefall geschützt sind. Mit dem aktuellen Stand der Technik hat das nichts zu tun. Das ist engstens mit der Instandsetzungspflicht des Vermieters verbunden, das Gebäude in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter einen »vertragsgemäßen Gebrauch« der Wohnung ermöglicht. Ansprüche der Mieter auf Mietminderung und Mängelbeseitigung können nicht wirksam ausgeschlossen werden. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Wenn es nötig sein sollte, können sich so betroffene Mieter darauf berufen. Dr. jur. HEINZ KUSCHEL