- Ratgeber
- Schuldrechtsanpassungsgesetz
Wertbestimmung von Garagen auf fremdem Grund
Wenn ein Grundstückseigentümer den Nutzungsvertrag über ein Garagengrundstück zum 31. Dezember 2006 kündigt, muss er den Zeitwert der Garage entschädigen. Wie wird der Zeitwert grob ermittelt bzw. geschätzt?
Paul K., 01169 Dresden
Was sollte bei der Wertbestimmung von Garagen beachtet werden? Für viele Garageneigentümer kann diese Frage wichtig werden, wenn der Grundstückseigentümer am 1. Januar 2007 die Fläche kündigt. Während der Grundstückseigentümer bei seiner Kündigung bis zum 31. Dezember 2006 noch den Zeitwert zu ersetzen hat, hat er ab 1. Januar 2007 allenfalls nur noch eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die aufstehende Garage zum Zeitpunkt ihrer Übergabe zu zahlen, wenn das vom bisherigen Garageneigentümer als dem bisherigen Nutzer der Garagenfläche verlangt wird.
Forderung und Nachweis
Bei Flächenkündigungen bis zum 31. Dezember 2006 ist der Grundstückseigentümer von sich aus zur Entschädigung des Zeitwertes verpflichtet und hat die Zeitwertbestimmung oder ggf. Wertbegutachtung durch einen Gutachter auf seine Kosten zu betreiben. Bei Flächenkündigungen ab 1. Januar 2007 obliegt der Nachweis der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die »enteigneten« Garagen jedoch dem bisherigen Garageneigentümer (§ 12 Schuldrechtsanpassungsgesetz).
Dieser feine Unterschied wird manchem Grundstückseigentümer und noch Garageneigentümer erst bewusst werden, wenns ums Geld, um die Entschädigung geht. Der Gesetzgeber hat also bewusst die Grundstückseigentümer ab 1. Januar 2007 in doppelter Hinsicht begünstigt, wenn sie Nutzungsverhältnisse über die Garagenflächen kündigen: Sie werden erstens problemlos und Kraft Gesetzes Eigentümer fremder Garagen, und zweitens müssen sie nicht von sich aus eine Werterhöhung des Grundstückes feststellen und eine Entschädigung anbieten. Sie können abwarten, ob von ehemaligen Garageneigentümern eine Werterhöhung ihres Grundstückes nachgewiesen und eine angemessene Entschädigung verlangt wird. Dann liegt es weitgehend an den Grundstücks- und nunmehrigen Garageneigentümern, ob sie eine einvernehmliche Lösung suchen oder sich ablehnend verhalten.
Die Ablehnung kann darin gipfeln, die behauptete Werterhöhung und einen Entschädigungsanspruch strikt zu bestreiten. Dann stehen solche ehemaligen Garageneigentümer vor dem schwierigen Problem, entweder auf Entschädigung zu verzichten oder zu kämpfen, was bis zum teuren Gutachten und einer Klage vor Gericht führen kann. Was wiederum zu unwägbaren Prozess- und Kostenrisiken führen kann. Diese Regelungen gelten übrigens schon seit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes 1994 für diejenigen Garageneigentümer, die ihr Nutzungsverhältnis über die Fläche von sich aus kündigten oder dies noch bis zum 31. Dezember 2006 tun wollen.
Wegen dieser einschneidenden Schlechterstellung hat der Ratgeber immer geraten, das Nutzungsverhältnis über die Garagenfläche nicht selbst zu kündigen. Soll die Garage aufgegeben werden (am naheliegendsten ist der Verkauf), sollte die Möglichkeit einer Dreieck-Vereinbarung zwischen dem bisherigen Garageneigentümer, dem Käufer der Garage und dem Grundstückseigentümer zur Übertragung des Nutzungsverhältnisses angestrebt werden. Dabei ist das wenig bekannte aber wichtige »Merkblatt des Bundesministeriums der Justiz zum Nutzerwechsel bei Erholungs- und Garagengrundstücken in den neuen Bundesländern vom 1. Juli 1996 - Stand vom 22. April 2002« zu beachten. Die hier dargelegten Umstände sollten so früh wie möglich in Betracht gezogen werden.
Große örtliche Wertunterschiede
Die Garagensituation ist örtlich sehr unterschiedlich und folglich auch das Wert- und Preisgefüge. Wie in den Ratgebern empfohlen, sollten Garageneigentümer und Grundstückseigentümer aufeinander zugehen und erörtern, was soll oder könnte zum Jahreswechsel 2006/2007 geschehen.
Bei Garagenkomplexen, deren Grundstückseigentümer die Gemeinden/Städte oder das jeweilige Bundesland oder gar der Bund sind, wird am ehesten Interesse dafür bestehen, die Nutzungsverhältnisse über die Garagenflächen aufrecht zu erhalten und sie nicht zu kündigen, zumal kein Geld auch für nur minimale Entschädigungen vorhanden ist. Da bietet sich auch an zu vereinbaren, dass der Grundstückseigentümer auf die Kündigung weitere zehn oder mehr Jahre verzichtet. Die bisher vereinbarten Rechte und Pflichten bleiben aufrechterhalten (oder können auch ergänzt werden).
Privaten Grundeigentümern gehts ums Geld
Vornehmlich private Grundstückseigentümer mit nur wenigen Garagenflächen werden es sein, die die Nutzungsverhältnisse kündigen wollen, um die Garagen in ihr Eigentum zu überführen. Sie werden sie so teuer wie möglich vermieten, auch an die bisherigen Eigentümer. Oder sie reißen die Garagen ab, um über die Grundstücksfläche anderweitig verfügen zu können.
So betroffene Garageneigentümer sollten alle zugänglichen Informationsquellen nutzen, um die Preisvorstellung der Anbieter zu erfahren. Die Preisangebote schwanken erheblich und hängen von der örtlichen Lage wie auch der Beschaffenheit und der Ausstattung der einzelnen Garage sowie nicht zuletzt von Angebot und Nachfrage ab.
So macht es einen erheblichen Unterschied, ob die Garage am Wohnhaus oder seiner unmittelbaren Nähe oder davon Kilometer weit weg am Rande der Stadt in einem Garagenkomplex steht. Da kann es dem Eigentümer passieren, dass er nicht einmal jemanden findet, dem er sie schenken kann. Ihr Wert lässt sich dann nicht realisieren. Die Garage in Wohnhausnähe hingegen kann wegen der vorhandenen Nachfrage noch einen guten Preis bringen. Es wird zur Begründung, Sicherung des Anspruchs und Verhandlung in vielen Fällen notwendig sein, dass sich die Garagengemeinschaft oder auch einzelne Eigentümer näher mit der Bewertung ihrer Eigentumsgarage und/oder -Anlage befassen.
Alle dafür wichtigen und notwendigen Unterlagen über den Garagenbau und das Material, die Werterhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen, die Kosten u.a. sollten zusammengestellt werden. Es sollte ein Bausachverständiger ausfindig gemacht werden, der mit der Wertermittlung von Grundstücken/Bauwerken/ Garagen vertraut ist, um Ratschläge zu erhalten. Es kann erforderlich werden, einen solchen Fachmann mit der Bewertung der Garage und ihrer Außenanlagen und der Erstattung eines Gutachtens zu beauftragen. Das geschieht dann nach den umfassenden und für außen Stehende nicht handhabbaren Vorschriften über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - Wert V) vom 6. Dezember 1988 (BGBL. I S. 2209) und nach dazu gehörenden Richtlinien (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2002) in der Fassung vom 19. Juli 2002.
Garagengemeinschaften haben es leichter
Vor allem Garagengemeinschaften, die es leichter haben als einzelne Eigentümer, sollten Verbindung zum Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) aufnehmen, dessen Broschüre »Bewertung von Reihengaragen, die zu DDR-Zeiten in Garagenkomplexen errichtet wurden« (2004) beziehen und ggfs. Rechtsrat einholen. In der Broschüre erläutert der Sachverständige die Garagenbewertung mit Rechenbeispielen und Tabellen. Auch die möglichen Werte von Einzelgaragen sind enthalten. Dabei sind Baukosten, Baualter, Zustand und evtl. Instandsetzungsrückstand, Restnutzungsdauer, Außenanlagen und Marktlage (Nachfrage, Preise) besonders zu berücksichtigen.
Zur Garagenbewertung selbst kommt dann noch die Bewertung des Vorteils hinzu, den der Grundstückseigentümer bei künftiger Eigennutzung der Garage zieht oder den er gewinnt, wenn er die Garage zu den ortsüblichen Preisen vermietet. Dieser Einnahmevorteil kann neben dem Wert der Garage selbst die Werterhöhung des Grundstückes wesentlich mit bestimmen. Im Übrigen: Es empfiehlt sich immer, sich als Eigentümer von Garagen auf fremdem Grund zusammen zu schließen und gemeinsam zu kämpfen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Siehe auch Ratgeber Nr. 695 vom 8. Juni 2005 S. 5 mit Hinweisen auf andere Ratgeber zu diesem Thema. Die erwähnte Broschüre kann bezogen werden vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Irmastr. 16, 12683 Berlin, Tel. 030(514 888-50), Fax 030(514 888-78), Internet www.vdgn.de, E-mail info@vdgn.de
Paul K., 01169 Dresden
Was sollte bei der Wertbestimmung von Garagen beachtet werden? Für viele Garageneigentümer kann diese Frage wichtig werden, wenn der Grundstückseigentümer am 1. Januar 2007 die Fläche kündigt. Während der Grundstückseigentümer bei seiner Kündigung bis zum 31. Dezember 2006 noch den Zeitwert zu ersetzen hat, hat er ab 1. Januar 2007 allenfalls nur noch eine Entschädigung für die Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die aufstehende Garage zum Zeitpunkt ihrer Übergabe zu zahlen, wenn das vom bisherigen Garageneigentümer als dem bisherigen Nutzer der Garagenfläche verlangt wird.
Forderung und Nachweis
Bei Flächenkündigungen bis zum 31. Dezember 2006 ist der Grundstückseigentümer von sich aus zur Entschädigung des Zeitwertes verpflichtet und hat die Zeitwertbestimmung oder ggf. Wertbegutachtung durch einen Gutachter auf seine Kosten zu betreiben. Bei Flächenkündigungen ab 1. Januar 2007 obliegt der Nachweis der Erhöhung des Verkehrswertes des Grundstückes durch die »enteigneten« Garagen jedoch dem bisherigen Garageneigentümer (§ 12 Schuldrechtsanpassungsgesetz).
Dieser feine Unterschied wird manchem Grundstückseigentümer und noch Garageneigentümer erst bewusst werden, wenns ums Geld, um die Entschädigung geht. Der Gesetzgeber hat also bewusst die Grundstückseigentümer ab 1. Januar 2007 in doppelter Hinsicht begünstigt, wenn sie Nutzungsverhältnisse über die Garagenflächen kündigen: Sie werden erstens problemlos und Kraft Gesetzes Eigentümer fremder Garagen, und zweitens müssen sie nicht von sich aus eine Werterhöhung des Grundstückes feststellen und eine Entschädigung anbieten. Sie können abwarten, ob von ehemaligen Garageneigentümern eine Werterhöhung ihres Grundstückes nachgewiesen und eine angemessene Entschädigung verlangt wird. Dann liegt es weitgehend an den Grundstücks- und nunmehrigen Garageneigentümern, ob sie eine einvernehmliche Lösung suchen oder sich ablehnend verhalten.
Die Ablehnung kann darin gipfeln, die behauptete Werterhöhung und einen Entschädigungsanspruch strikt zu bestreiten. Dann stehen solche ehemaligen Garageneigentümer vor dem schwierigen Problem, entweder auf Entschädigung zu verzichten oder zu kämpfen, was bis zum teuren Gutachten und einer Klage vor Gericht führen kann. Was wiederum zu unwägbaren Prozess- und Kostenrisiken führen kann. Diese Regelungen gelten übrigens schon seit Inkrafttreten des Schuldrechtsanpassungsgesetzes 1994 für diejenigen Garageneigentümer, die ihr Nutzungsverhältnis über die Fläche von sich aus kündigten oder dies noch bis zum 31. Dezember 2006 tun wollen.
Wegen dieser einschneidenden Schlechterstellung hat der Ratgeber immer geraten, das Nutzungsverhältnis über die Garagenfläche nicht selbst zu kündigen. Soll die Garage aufgegeben werden (am naheliegendsten ist der Verkauf), sollte die Möglichkeit einer Dreieck-Vereinbarung zwischen dem bisherigen Garageneigentümer, dem Käufer der Garage und dem Grundstückseigentümer zur Übertragung des Nutzungsverhältnisses angestrebt werden. Dabei ist das wenig bekannte aber wichtige »Merkblatt des Bundesministeriums der Justiz zum Nutzerwechsel bei Erholungs- und Garagengrundstücken in den neuen Bundesländern vom 1. Juli 1996 - Stand vom 22. April 2002« zu beachten. Die hier dargelegten Umstände sollten so früh wie möglich in Betracht gezogen werden.
Große örtliche Wertunterschiede
Die Garagensituation ist örtlich sehr unterschiedlich und folglich auch das Wert- und Preisgefüge. Wie in den Ratgebern empfohlen, sollten Garageneigentümer und Grundstückseigentümer aufeinander zugehen und erörtern, was soll oder könnte zum Jahreswechsel 2006/2007 geschehen.
Bei Garagenkomplexen, deren Grundstückseigentümer die Gemeinden/Städte oder das jeweilige Bundesland oder gar der Bund sind, wird am ehesten Interesse dafür bestehen, die Nutzungsverhältnisse über die Garagenflächen aufrecht zu erhalten und sie nicht zu kündigen, zumal kein Geld auch für nur minimale Entschädigungen vorhanden ist. Da bietet sich auch an zu vereinbaren, dass der Grundstückseigentümer auf die Kündigung weitere zehn oder mehr Jahre verzichtet. Die bisher vereinbarten Rechte und Pflichten bleiben aufrechterhalten (oder können auch ergänzt werden).
Privaten Grundeigentümern gehts ums Geld
Vornehmlich private Grundstückseigentümer mit nur wenigen Garagenflächen werden es sein, die die Nutzungsverhältnisse kündigen wollen, um die Garagen in ihr Eigentum zu überführen. Sie werden sie so teuer wie möglich vermieten, auch an die bisherigen Eigentümer. Oder sie reißen die Garagen ab, um über die Grundstücksfläche anderweitig verfügen zu können.
So betroffene Garageneigentümer sollten alle zugänglichen Informationsquellen nutzen, um die Preisvorstellung der Anbieter zu erfahren. Die Preisangebote schwanken erheblich und hängen von der örtlichen Lage wie auch der Beschaffenheit und der Ausstattung der einzelnen Garage sowie nicht zuletzt von Angebot und Nachfrage ab.
So macht es einen erheblichen Unterschied, ob die Garage am Wohnhaus oder seiner unmittelbaren Nähe oder davon Kilometer weit weg am Rande der Stadt in einem Garagenkomplex steht. Da kann es dem Eigentümer passieren, dass er nicht einmal jemanden findet, dem er sie schenken kann. Ihr Wert lässt sich dann nicht realisieren. Die Garage in Wohnhausnähe hingegen kann wegen der vorhandenen Nachfrage noch einen guten Preis bringen. Es wird zur Begründung, Sicherung des Anspruchs und Verhandlung in vielen Fällen notwendig sein, dass sich die Garagengemeinschaft oder auch einzelne Eigentümer näher mit der Bewertung ihrer Eigentumsgarage und/oder -Anlage befassen.
Alle dafür wichtigen und notwendigen Unterlagen über den Garagenbau und das Material, die Werterhaltung- und Instandsetzungsmaßnahmen, die Kosten u.a. sollten zusammengestellt werden. Es sollte ein Bausachverständiger ausfindig gemacht werden, der mit der Wertermittlung von Grundstücken/Bauwerken/ Garagen vertraut ist, um Ratschläge zu erhalten. Es kann erforderlich werden, einen solchen Fachmann mit der Bewertung der Garage und ihrer Außenanlagen und der Erstattung eines Gutachtens zu beauftragen. Das geschieht dann nach den umfassenden und für außen Stehende nicht handhabbaren Vorschriften über die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - Wert V) vom 6. Dezember 1988 (BGBL. I S. 2209) und nach dazu gehörenden Richtlinien (Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2002) in der Fassung vom 19. Juli 2002.
Garagengemeinschaften haben es leichter
Vor allem Garagengemeinschaften, die es leichter haben als einzelne Eigentümer, sollten Verbindung zum Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN) aufnehmen, dessen Broschüre »Bewertung von Reihengaragen, die zu DDR-Zeiten in Garagenkomplexen errichtet wurden« (2004) beziehen und ggfs. Rechtsrat einholen. In der Broschüre erläutert der Sachverständige die Garagenbewertung mit Rechenbeispielen und Tabellen. Auch die möglichen Werte von Einzelgaragen sind enthalten. Dabei sind Baukosten, Baualter, Zustand und evtl. Instandsetzungsrückstand, Restnutzungsdauer, Außenanlagen und Marktlage (Nachfrage, Preise) besonders zu berücksichtigen.
Zur Garagenbewertung selbst kommt dann noch die Bewertung des Vorteils hinzu, den der Grundstückseigentümer bei künftiger Eigennutzung der Garage zieht oder den er gewinnt, wenn er die Garage zu den ortsüblichen Preisen vermietet. Dieser Einnahmevorteil kann neben dem Wert der Garage selbst die Werterhöhung des Grundstückes wesentlich mit bestimmen. Im Übrigen: Es empfiehlt sich immer, sich als Eigentümer von Garagen auf fremdem Grund zusammen zu schließen und gemeinsam zu kämpfen.
Dr. jur. HEINZ KUSCHEL
Siehe auch Ratgeber Nr. 695 vom 8. Juni 2005 S. 5 mit Hinweisen auf andere Ratgeber zu diesem Thema. Die erwähnte Broschüre kann bezogen werden vom Verband Deutscher Grundstücksnutzer (VDGN), Irmastr. 16, 12683 Berlin, Tel. 030(514 888-50), Fax 030(514 888-78), Internet www.vdgn.de, E-mail info@vdgn.de
Das »nd« bleibt. Dank Ihnen.
Die nd.Genossenschaft gehört unseren Leser*innen und Autor*innen. Mit der Genossenschaft garantieren wir die Unabhängigkeit unserer Redaktion und versuchen, allen unsere Texte zugänglich zu machen – auch wenn sie kein Geld haben, unsere Arbeit mitzufinanzieren.
Wir haben aus Überzeugung keine harte Paywall auf der Website. Das heißt aber auch, dass wir alle, die einen Beitrag leisten können, immer wieder darum bitten müssen, unseren Journalismus von links mitzufinanzieren. Das kostet Nerven, und zwar nicht nur unseren Leser*innen, auch unseren Autor*innen wird das ab und zu zu viel.
Dennoch: Nur zusammen können wir linke Standpunkte verteidigen!
Mit Ihrer Unterstützung können wir weiterhin:
→ Unabhängige und kritische Berichterstattung bieten.
→ Themen abdecken, die anderswo übersehen werden.
→ Eine Plattform für vielfältige und marginalisierte Stimmen schaffen.
→ Gegen Falschinformationen und Hassrede anschreiben.
→ Gesellschaftliche Debatten von links begleiten und vertiefen.
Seien Sie ein Teil der solidarischen Finanzierung und unterstützen Sie das »nd« mit einem Beitrag Ihrer Wahl. Gemeinsam können wir eine Medienlandschaft schaffen, die unabhängig, kritisch und zugänglich für alle ist.
