Achtung: Stolperfalle

Eigentlich ist die Sache im Gesetz eindeutig geregelt: Ist der Wohnwert wegen eines Mangels eingeschränkt, ist eine Mietminderung gerechtfertigt - und zwar solange, bis der Soll-Zustand, wie ihn die Juristen nennen, wiederhergestellt ist. Damit ist der Zustand gemeint, in dem sich die Wohnung gemäß Vertrag oder Gesetz gewöhnlich befinden sollte.

Vom Mieter verursachte Mängel scheiden aus

Aber es gibt auch einige Einschränkungen. So ist die Mietminderung ausgeschlossen, wenn der Mangel schon beim Einzug bekannt war. Man kann also nicht kommentarlos eine Wohnung mit verrotteten Fenstern anmieten und dann gleich die Miete kürzen. Bei von Mietern selbst verschuldeten Schäden scheidet der Mietabzug ebenfalls aus.

Das klingt einleuchtend, ist aber im Einzelfall schwierig. Wurde beispielsweise ein Schimmelbefall tatsächlich durch Mieterverhalten ausgelöst? Oder hat er bauliche Gründe? Außerdem muss für den Fall einer Mietminderung ein erheblicher Mangel vorliegen. Wegen Lappalien, etwa einer defekten Glühlampe im Treppenhaus, kann man nicht mindern - wohl aber vom Vermieter die Reparatur verlangen.

Keine Rolle spielt es dagegen, ob der Vermieter überhaupt etwas kann für das Problem. Auch die Baustelle in der Straße oder der Lärm aus der Disco im Nachbarhaus berechtigen zur Mietminderung. Dieses Recht muss auch nicht beim Vermieter »beantragt« werden. Gleichwohl kann es sinnvoll sein, sich vom Vermieter eine bestimmte Minderungsquote schriftlich »absegnen« zu lassen, etwa für die Dauer einer Modernisierung. So werden spätere gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden.

Zahlung unter Vorbehalt ist anzukündigen

Wichtig ist in jedem Fall die korrekte Vorgehensweise. Man sollte den Mangel schriftlich und mit Fristsetzung melden. »Man muss dem Vermieter die Chance geben, den Mangel zu beseitigen, schließlich hat der keinen Röntgenblick«, sagt Rechtsanwalt Christoph Müller. Lediglich bei ganz offensichtlichen und nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen, etwa einem Baugerüst, ist dies entbehrlich. Anders als viele Mieter glauben, ist es nicht zwingend erforderlich, eine bestimmte Mietminderungsquote anzukündigen. Entscheidend dagegen ist, dass man bereits in der Mängelanzeige die Zahlung der Miete unter Vorbehalt erklärt. »Manche Mieter schreiben das nur auf den Überweisungsträger, das jedoch ist riskant«, erklärt Stefan Schetschorke, Leiter der Rechtsabteilung des BMV. Vielmehr muss man dem Vermieter mitteilen, dass die Mietzahlung ab sofort wegen konkret zu benennender Beeinträchtigungen nur noch unter Vorbehalt erfolgt.

Juristisch umstritten ist, wie lange die Zahlung unter Vorbehalt erfolgen darf. Irgendwann muss »Butter bei die Fische«, wie es Schetschorke formuliert. Will heißen: Irgendwann muss eine gerichtliche Klärung angestrebt werden.

Beim BMV erlebt man es häufig, dass Mieter jahrelang immer wieder bei der Hausverwaltung anrufen, um sich zu beschweren, und dann die Geduld verlieren und rückwirkend die Miete mindern möchten. Doch zum einen kann man Telefonate in der Regel nicht beweisen. Zum anderen ist eine rückwirkende Minderung nicht möglich, wenn man die ganze Zeit anstandslos die volle Miete gezahlt hat. »Durch eine vorbehaltlose Mietzahlung kann man viel Geld verlieren«, erklärt BMV-Rechtsexperte Frank Maciejewski. Sein Tipp: Sofort nach Entdeckung des Mangels den Fehler schriftlich anzeigen, die Reparatur verlangen und erklären, dass man die volle Miete nur unter Vorbehalt zahlt. »Passiert danach wochenlang nichts, kann die Miete auch rückwirkend gekürzt werden.«

Aus: MieterMagazin 4/2016

Teil 2 in der kommenden Woche: Welche Problemen kann ein Handeln in Eigenregie bringen? Wie wird die Minderung zum Kündigungsgrund?

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