Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung

Dafür sind jedoch eindeutige Vereinbarungen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung notwendig. Dies zeigt ein aktuell veröffentlichtes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 9. Dezember 2016, (Az. V ZR 124/16) - und danach müssen Wohnungseigentümer bei einer solchen Klausel jetzt sogar noch den Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung beachten, so der Verbraucherschutzverband Wohnen im Eigentum (WiE).

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um Kosten für die Reparatur eines Rohrbruchs. Das Rohr stand im Gemeinschaftseigentum der WEG. In der Teilungserklärung der WEG war geregelt, dass die Kosten der Instandhaltung von Ver- und Entsorgungsleitungen, wenn diese nur von einem Eigentümer genutzt werden, nur von ihm getragen werden. Er habe die Instandhaltung dann auch zu veranlassen.

Der BGH hielt sich streng an den Wortlaut der Regelung. Er entschied, dass die WEG in dem entsprechenden Passus der Teilungserklärung tatsächlich nur die Instandhaltung geregelt hatte, nicht die Instandsetzung.

Die Folge: Die Instandsetzung blieb weiterhin Sache der Gemeinschaft. Da die Reparatur einer durch einen Rohrbruch beschädigten Wasserleitung keine Instandhaltung, sondern Instandsetzung sei, habe die Gemeinschaft dafür aufzukommen, so der BGH weiter.

Die feine Differenzierung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung hatte in diesem Fall also eine sehr große Wirkung, erläutert Alexander J. Schmitz-Elsen, Rechtsanwalt und Berater bei WiE. Das macht es für Wohnungseigentümer und WEG nicht einfacher. Denn in der Praxis ist gar nicht immer eindeutig zu bestimmten, was (noch) Wartung und was (schon) Reparatur ist. Und könnten gar auch Klauseln zur Instandhaltungsrückstellung in neuem Licht erscheinen, wenn man die BGH-Argumentation weiterspinnt? Bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung das BGH-Urteil aufgreifen wird.

Dessen ungeachtet WiE allgemein davon ab, Kosten für die Reparatur von Gemeinschaftseigentum durch Klauseln in Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen auf Sondereigentümer abzuwälzen. «Dadurch schwindet das Bewusstsein, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt», erklärt Geschäftsführerin Gabriele Heinrich. «Eigentümer nehmen dann oft Instandhaltungen wie beim Sondereigentum nach eigenem Ermessen vor. Und das provoziert nicht selten Streit in der Eigentümergemeinschaft.

Wohnungskäufer sollten daher genau prüfen, was in der Teilungserklärung steht, die sie beim Kauf mit unterschreiben. Mehr im Ratgeber zur Teilungserklärungen »Das Miteinander gebacken bekommen«, der kostenfrei von der WiE-Website herunterzuladen ist unter https:// www.wohnen-im-eigentum.de/ gemeinschaftsordnung. WiE/nd