Von Nachmietern und Parkettschäden

Mietminderung

Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg widerspruchslos eine Mietminderung seines Mieters hingenommen, kann er nicht nach Jahren die geminderten Beträge als Mietrückstände einklagen. Der Anspruch auf Nachzahlung der Miete ist verwirkt (Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 10 U 18/02).

Nach Angaben des DMB hatte der Vermieter kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist offenstehende Mietforderungen eingeklagt und gleichzeitig fristlos gekündigt. Der Mieter hatte jahrelang die Miete ganz oder teilweise gemindert.

Zahlungsklage und Kündigung sind nach der Entscheidung des OLG unzulässig. Der Vermieter hat sein Recht auf Mietzahlung verwirkt. Eine Verwirkung kommt nach dem Urteil in Betracht, »wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde«.

Hier hatte der Mieter seit 1993 bzw. 1994 praktisch ununterbrochen die Miete gekürzt. Teilweise waren die Mietforderungen des Vermieters schon verjährt. Während der Mieter von mangelnder Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausging, weigerte sich der Vermieter, die Mängelbeseitigung vornehmen zu lassen.

Klagt der Vermieter offen stehende Mieten nicht zeitnah ein, vermittle er den Eindruck, er habe sich mit der Situation abgefunden und akzeptiere die Mietminderung akzeptiere.

Nachmieter

Mieter haben in aller Regel kein Recht, das Mietverhältnis vorzeitig zu beenden und auszuziehen - auch dann nicht, wenn sie einen sogenannten Nachmieter gefunden haben, der bereit ist, das Mietverhältnis nahtlos fortzusetzen bzw. in den alten Mietvertrag einzutreten.

Anders, wenn sich Mieter und Vermieter bei der Nachmieterfrage einig sind oder wenn im Mietvertrag ausdrücklich eine sogenannte »Nachmieterstellung« vereinbart wird. In Wohnraummietverhältnissen ist das aber im Gegensatz zu Gewerbemietverträgen sehr selten.

Ausnahmsweise darf aber auch dann ein Nachmieter gestellt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kriterien hierfür, so der Mieterbund, sind streng:

Wer einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann, hat praktisch nie einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihn vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt. Voraussetzung ist vielmehr, dass der Mieter beispielsweise über einen qualifizierten Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss noch lange Zeit an das alte Mietverhältnis gebunden wäre, wenn er nicht die Möglichkeit bekommt, über einen Nachmieter aus dem Mietvertrag »auszusteigen«.

Weitere Voraussetzung ist, dass ein sogenannter Härtefall vorliegt. Das ist dann, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt ziehen muss oder der Mieter aus familiären Gründen eine größere Wohnung benötigt, weil er beispielsweise heiraten will oder sich Familiennachwuchs ankündigt und die Wohnung deshalb zu klein wird. Auch wenn der Mieter altersbedingt umziehen muss, ist er berechtigt, einen Nachmieter zu stellen.

Der namentlich vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, in den laufenden Mietvertrag einzutreten, und er muss geeignet sein. Das ist er in aller Regel dann, wenn er ähnliche Voraussetzungen wie der bisherige Mieter mitbringt, insbesondere keine Zweifel an seiner Zahlungsfähigkeit bestehen.

Hat der Mieter einen derart geeigneten Nachmieter benannt, kann er zu dem Termin ausziehen, zu dem der Nachmieter bereit ist, die Wohnung zu übernehmen. Ob der Vermieter letztlich tatsächlich mit diesem Nachmieter einen Mietvertrag abschließt oder nicht, spielt für den ausziehenden Mieter keine Rolle mehr. Das ist allein Sache des Vermieters.

Parkett und Laminat

Die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettversiegelung beträgt nach einem Urteil des Amtsgerichts Steinfurt (Az. 4 C 168/05) zwölfeinhalb Jahre. Die Lebensdauer eines Laminatbodens bezifferte das Gericht auf zehn Jahre.

Die Entscheidung über die Nutzungsdauer von Parkett und Laminatböden war notwendig geworden, weil ein Vermieter nach dem Auszug seiner Mieter Schadenersatzansprüche in Höhe von rund 4000 Euro geltend machte. Laut DMB sollte der Laminatboden ausgetauscht werden, da die Mieter darauf Feuchtigkeitsschäden und Kleberückstände verursacht hätten. Außerdem sollten auch die Parkettböden durch Wassereinwirkung beschädigt worden sein. Deshalb hätte das Parkett abgeschliffen und neu versiegelt werden müssen.

Das Amtsgericht lehnte die Schadenersatzansprüche des Vermieters weitgehend ab. Gestützt auf ein Sachverständigengutachten urteilte es, die mittlere Nutzungsdauer einer Parkettbodenversiegelung läge bei etwa zwölfeinhalb Jahren. Da der Parkettboden bei Ende der Miete bereits acht Jahre alt gewesen sei, könne der Vermieter allenfalls ein Drittel der entstandenen Kosten als Schadenersatz fordern. Nach dem Urteil des Sachverständigen betrage die Lebensdauer eines Laminatbodens etwa zehn Jahre. Da der beschädigte Laminatboden tatsächlich schon zehn Jahre alt war, sei vorliegend ein wirtschaftlicher Schaden nicht entstanden.

Der DMB weist darauf hin, dass der Austausch von Parkett, Laminat- oder Teppichböden nie zu den Schönheitsreparaturen gehört, die im Mietvertrag vereinbart werden können. Auch eine neue Parkettversiegelung gehört in aller Regel nicht zu den typischen Renovierungskosten. Derartige Arbeiten können allenfalls als Schadenersatz gefordert werden, wenn der Mieter Schäden an den Fußböden verursacht hat, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.

Schäden am Parkett

»Es ist in Deutschland im Allgemeinen nicht üblich, die Schuhe bei Betreten einer fremden Wohnung auszuziehen«, entschied das Amtsgericht Siegburg (Az. 4 C 53/01) und lehnt damit einen Schadenersatzanspruch einer Wohnungsinhaberin wegen der Beschädigung ihres Parkettfußbodens ab.

Die hatte abends Gäste eingeladen und am folgenden Morgen hässliche Kratzspuren an ihrem Parkettfußboden festgestellt. Da nur ein Gast an diesem Abend die Wohnung mit Schuhen betreten hatte, die Schäden genau dort aufgetreten waren, wo er gesessen hatte und der auch noch am nächsten Tag einräumte, »kleine Steinchen« zwischen den Profilsohlen gehabt zu haben, verlangte die Gastgeberin Schadenersatz von rund 4300 Euro.

Zu Unrecht, meinte das Amtsgericht, denn der Gast habe den Schaden nicht schuldhaft herbeigeführt. Ein Erwachsener müsse beim Betreten einer fremden Wohnung grundsätzlich nur die Schuhe abtreten. Zu Weiterem sei er nur verpflichtet, wenn besonderer Anlass dazu besteht. Das Amtsgericht nannte schlechtes Wetter, stark verdreckte Schuhe oder wenn der Wohnungsinhaber den Besucher auffordere, die Schuhe auszuziehen. nd

Serie wird fortgesetzt - siehe nd-ratgeber vom 3., 24. Januar, 7., 14., 28. Februar, 14. März, 18., 25. April und 9. Mai 2018.

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