Schönheitsreparaturen oder besenrein
Mietrecht
Steht im Mietvertrag, dass die Wohnung beim Auszug »im vertragsgemäßen« oder »im ordnungsgemäßen« Zustand zurückzugeben ist, heißt das nicht, dass der Mieter am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen oder Renovierungsarbeiten durchführen muss.
Das gilt erst recht, wenn die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses »besenrein« sein soll. Besenrein bedeutet nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes (DMB), dass die Wohnung im sauberen Zustand zurückzugeben ist. Mieter müssen dann aber nicht beispielsweise Küche und Keller von Grund auf reinigen oder die Fenster frisch putzen.
Die Formulierung »besenrein« begründet keine speziellen Reinigungsverpflichtungen, son- dern heißt - so der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VIII ZR 124/05) - »mit dem Besen grob gereinigt«. Beseitigt der Mieter grobe Verschmutzungen in der Wohnung, dazu gehören auch Spinnweben im Keller, hat er seine Pflichten erfüllt.
Auch wenn im Mietvertrag von einer besenreinen Rückgabe der Wohnung die Rede ist, sind Renovierungsarbeiten nicht 100-prozentig ausgeschlossen, warnt der DMB. Ist im Mietvertrag zum Beispiel auch wirksam vereinbart, dass Mieter in der Regel die Haupträume alle 5 Jahre renovieren müssen, und sind diese Fristen beim Auszug abgelaufen, muss er die Schönheitsreparaturen in den Räumen nachholen.
Schönheitsreparaturen durch den Vermieter
Fehlt im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel oder ist die Regelung unwirksam, muss der Mieter nach Angaben des DMB nicht renovieren.
In diesem Fall tritt das Gegenteil ein. Dann nämlich ist der Vermieter dafür verantwortlich. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az. 65 S 440/09) muss er in diesen Fällen in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen in der Mieterwohnung durchführen, also streichen und tapezieren.
Der Mieter hat Anspruch auf eine fachgerechte Ausführung der Malerarbeiten in seiner Wohnung. Das bedeutet, der Vermieter muss bei der Farbauswahl auf die Belange der Mieter Rücksicht nehmen. Er kann nicht die ganze Wohnung mit der Farbe »Iris 16« (hellblau) streichen lassen.
Der Vermieter muss für die Schönheitsreparaturen einen neutralen bzw. gedeckten Farbton wählen, entschied das Amtsgericht Berlin-Mitte (AZ. 121 C 135/13). Letztlich schuldet der Vermieter eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende hin renoviert. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.
Farben sind erlaubt
Regelungen im Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen während und am Ende der Mietzeit immer in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen, sind unwirksam.
Das entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 224/07). Nach Angaben des DMB können Mieter frei entscheiden, wie sie ihre Wohnung während der Mietzeit dekorieren, mit einem Anstrich in Weiß, Blau oder Gelb, mit Blümchen-, Textiltapete oder Raufaser.
Deshalb sind auch Klauseln im Mietvertrag, nach denen »Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart« nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt sein sollen, immer unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 199/06). Diese, insbesondere bei Wohnungsunternehmen relativ weit verbreitete Vertragsklausel verlangt letztlich, dass Mieter jeden neuen Farbanstrich oder jede neue Tapete vorher von ihrem Vermieter »absegnen« lassen müssen.
Ist die Vertragsregelung zur Farbwahl unwirksam, ist die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam mit der Folge, dass Mieter überhaupt nicht renovieren müssen. Wirksam ist dagegen eine Vertragsvereinbarung, die nur für den Zeitpunkt des Auszugs Vorgaben macht und verlangt, dass Mieter bei Vertragsende die Wohnung in dezenten Farbtönen zurückgeben müssen (BGH, Az. VIII ZR 198/10) bzw. dass die Holzteile in weißen oder hellen Farbtönen gestrichen zurückzugeben sind (BGH, Az. VIII ZR 283/07).
Schon um die Wohnung problemlos weitervermieten zu können, können Vermieter regeln, dass die Rückgabe der Wohnung in hellen und dezenten Farbtönen zu erfolgen hat. Aber auch hier muss dem Mieter immer ein gewisser Spielraum bleiben. Den »weißen« Anstrich kann der Vermieter auch beim Auszug nicht verlangen. DMB/nd
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