Mieterschutz in Zeiten der Corona-Pandemie
Mietrecht
Am 1. April 2020 ist das »Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht« in Kraft getreten. Danach sind Zahlungsverzugskündigungen von Wohnraum- und Gewerbemieterinnen und -mietern wegen Mietausfällen aufgrund der Corona-Pandemie bis Ende Juni 2022 nicht erlaubt.
Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat sich vehement für den Schutz von Mieterinnen und Mietern vor dem Verlust ihrer Wohnungen und Gewerberäume stark gemacht und unter anderem das Verbot von Kündigungen aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten wegen der Folgen der Coronakrise gefordert.
Dieser Forderung ist der Bundesgesetzgeber erfreulicherweise umgehend mit dem neuen Mieterschutzgesetz nachgekommen.
Das Gesetz ist in Paragraf 2, Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) geregelt und hat folgenden Wortlaut:
»Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen
(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. (…)
(4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.«
Achtung: Der Mieter ist nach wie vor verpflichtet, Miete zu zahlen. Kann der Mieter aber Corona-bedingt in den Monaten April 2020 bis Juni 2020 seine Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kann er wegen dieses Zahlungsrückstandes bis Ende Juni 2022 nicht vom Vermieter wegen Zahlungsverzuges gekündigt werden. Der Mieter hat bis Ende Juni 2022 Zeit, die zwischen April und Juni 2020 nicht gezahlte Miete nachzuholen. Zu der nachzuzahlenden Miete kommen gegebenenfalls noch Verzugszinsen.
Andere Kündigungen des Vermieters, etwa wegen Pflichtverletzung des Mieters oder wegen Eigenbedarfes des Vermieters, bleiben möglich. Auch Kündigungen wegen Mietrückständen aus der Zeit vor April 2020 sowie nach Juni 2020 sind nicht vom Kündigungsausschluss erfasst. Der Zeitraum, in dem der Corona-bedingte Mietausfall bis Ende Juni 2022 nicht zur Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges führen kann, kann jedoch bis Ende September 2020 und auch darüber hinaus verlängert werden. Dazu bedarf es aber noch weiterer Rechtsverordnungen der Bundesregierung.
Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist aber nur ausgeschlossen, wenn die Nichtleistung des Mieters auf den Folgen der Corona-Krise beruht. Der Mieter sollte dem Vermieter daher in jedem Fall sofort mitteilen, dass er infolge der Corona-Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann. Er muss den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete im Streitfall auch glaubhaft machen können.
Dafür muss der Mieter Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Corona-Pandemie beruht.
Geeignete Dokumente können insbesondere Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den entstandenen Verdienstausfall sein.
Mieter von Gewerbeimmobilien können den erforderlichen Zusammenhang mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des Coronavirus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist.
Achtung: Wegen Zahlungsrückständen, die von April 2020 bis Ende Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, kann ab Juli 2022 wieder normal gekündigt werden. Auch trotz einer Nachzahlung bis Juli 2022 bleibt die ordentliche Kündigung möglich, wenn der Mieter die Nichtzahlung der Miete im Dreimonatszeitraum schuldhaft unterlassen hatte.
Um auch die ordentliche Kündigung unwirksam zu machen, muss der Mieter beweisen können, dass er unverschuldet in die Misere gekommen ist. Der Mieter sollte daher die Bescheinigungen seines Arbeitgebers, den Nachweis des Einkommensverlustes oder die behördliche Verfügung aufbewahren, um im Streitfall sein Unverschulden nachweisen zu können.
Um auch die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auszuschließen, fordert der Deutsche Mieterbund Nachbesserungen des neuen Gesetzes. Zusätzlich fordert er gemeinsam mit dem Gesamtverband der Deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) die umgehende Einrichtung eines »Sicher-Wohnen-Fonds«. Dieser soll die Miete bei Corona-bedingtem Ausfall als Zuschuss oder zinsloses Darlehen übernehmen und an den Vermieter auszahlen, um so das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter nicht zu belasten.
Dieser Forderung schließen sich immer mehr Verbände und Politiker an. Mehr Informationen dazu finden Sie unter www.mieterbund.de
Aus: MieterZeitung 2/2020
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