BGH: Mieter-Okay zu Nebenkostenabrechnung ist verbindlich
Mietrechtsurteile
Haben sie die zu zahlende Summe einmal anerkannt, hat das Gültigkeit, wie der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 230/19) mit Urteil vom 28. Oktober 2020 in einem Streit aus Köln entschied. Ob die Abrechnung den formellen Anforderungen entspricht, spielt demnach dann keine Rolle mehr.
In dem verhandelten Fall hatte der Kläger von privat ein Studentenzimmer gemietet. Am Ende schuldete er seinen Vermietern fast 1600 Euro für Strom und Wasser und sollte ausziehen. Die Vermieter boten ihm an, mit der Zwangsräumung noch einige Monate zu warten; der Mann sollte im Gegenzug die ausstehenden Rechnungen begleichen.
Der Kläger, der das Zustandekommen der Forderungen immer als intransparent kritisiert hatte, akzeptierte schriftlich das Angebot. Als die Vermieter daraufhin die Kaution einbehielten, ging der Streit vor den Bundesgerichtshof in Karlsruhe.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schützt Mieter bei den Betriebskosten zwar grundsätzlich vor abweichenden Vereinbarungen zu ihrem Nachteil. Laut BGH kann sich der Kläger darauf aber nicht berufen, denn hier gehe es um die Abrechnung für einen bereits abgeschlossenen Zeitraum und die Anerkennung einer konkreten Schuld. Die obersten Zivilrichter gehen davon aus, dass ein Mieter einer solchen Einigung nur zustimmen wird, wenn ihm das auch Vorteile bringt. Der Mieterschutz werde also nicht unterlaufen. dpa/nd
Neben einem Musikclub eingemietet
Mieter dürfen die Miete nicht wegen Lärmbelästigung durch Kneipen mindern.
Das Ehepaar wohnte in einem Mietshaus in Frankfurt am Main im ersten Stock. Als die Mieter 2006 in ihre Wohnung eingezogen waren, lag darunter eine Pilsstube. Im Nebenhaus veranstaltete ein Musikclub Disco-Abende mit lauter Musik. Richtig gestört fühlten sich die Mieter aber anscheinend erst, als die Pilsstube aufgegeben wurde.
In die Räume zog eine Shisha-Bar ein. Der süßliche Rauch wurde über eine Abluftanlage nach draußen befördert, die direkt am Fenster der Mieter entlangführte. Danach häuften sich ihre Beschwerden über Lärm und Gerüche. Ab Mai 2019 kürzten die Mieter die Miete wegen erheblicher Mängel um 20 Prozent.
Die Vermieterin klagte auf Zahlung der gekürzten Beträge und bekam vom Amtsgericht Frankfurt am Main Recht (Urteil vom 28. Mai 2020, Az. 33 C 2685/19). Da in unmittelbarer Nachbarschaft bereits 2006 zwei Gaststätten betrieben wurden, konnte das Ehepaar mit erheblichem Lärm rechnen. Betriebsänderungen könnten zu einer neuen Qualität von Störungen führen. Das sei hier aber nicht der Fall. Seit dem Inhaberwechsel der Pilsstube führe das Ehepaar »Lärmprotokoll«: Unzumutbare Störungen könne man dem nicht entnehmen.
Laut Ehemann vor Gericht käme es in der Shisha-Bar nur an wenigen Abenden im Monat zur Abluft. Das sei wohl lästig, aber kein erheblicher Mietmangel, der eine Mietminderung rechtfertigte. OnlineUrteile.de
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