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Neuer Aufteilungsrekord im Jahr 2021
Noch nie wurden in Berlin so viele Wohnungen in Eigentum umgewandelt
Fast 28 600 Wohnungen wurden im Jahr 2021 in Berlin in Eigentum umgewandelt. Das ist ein Allzeitrekord mit großem Abstand zu bisherigen Werten. Noch nie sind bisher in der Hauptstadt in einem einzelnen Jahr bei so vielen Wohnungen die rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf als Einzeleigentum geschaffen worden. Der bisherige Berliner Spitzenwert wurde im Jahr 2020 mit knapp 19 200 Wohnungen erreicht. Die Zahlen stammen aus der Antwort der Stadtentwicklungsverwaltung auf eine Anfrage der Grünen-Mietenpolitikerin Katrin Schmidberger.
Spitzenreiter unter den Bezirken ist mit exakt 6222 umgewandelten Wohnungen im Jahr 2021 Charlottenburg-Wilmersdorf. Im Jahr zuvor waren vom Umwandlungsgeschehen dort nicht einmal halb so viele Wohnungen betroffen. Auf Platz zwei folgt Pankow mit 4642 Wohneinheiten - über 61 Prozent mehr als im Jahr 2020. Es folgen Mitte (3865), Tempelhof-Schöneberg (2730), Neukölln (2706) und Friedrichshain-Kreuzberg mit 2656 Umwandlungen. Letzterer ist der einzige Bezirk mit im Vergleich zu 2020 leicht gesunkenen Zahlen.
Im laufenden Jahr ist jedoch davon auszugehen, dass wesentlich weniger Mietshäuser in Eigentum aufgeteilt werden als in den vergangenen Jahren. Denn bereits im August 2021 trat auf Basis der neuen bundesgesetzlichen Regelung eine neue Berliner Umwandlungsverordnung in Kraft. Bis zum Jahreswechsel wurden seitdem laut Auskunft der Senatsstadtentwicklungsverwaltung Anträge auf Aufteilung für nur 15 Häuser mit 340 Wohnungen gestellt. Genehmigungen sind bisher für fünf Häuser mit 57 Wohnungen erteilt worden. »Zwar scheint die vom Bund verschärfte Genehmigungspflicht für Umwandlungen zu wirken, diese kommt aber für viele innerstädtische Kieze und Quartiere leider zu spät«, sagt Grünen-Abgeordnetenhausmitglied Katrin Schmidberger zu »nd«. Die Rekordwerte für 2020 und 2021 sind auch auf eine lange Blockade der in der damaligen schwarz-roten Koalition im Bund vereinbarten Erschwerung von Umwandlungen durch die CDU zurückzuführen.
»Berlin droht eine Kündigungswelle wegen Eigenbedarf und damit weitere Verdrängung von Mieterinnen und Mietern«, so Schmidberger. Denn allein von Anfang 2015 bis Ende 2021 sind in der Hauptstadt knapp 120 000 Wohnungen in Eigentum umgewandelt worden - über 80 Prozent davon in den fünf Bezirken des Innenstadtbereichs. Tatsächlich werden viele Häuser auf Vorrat in Eigentum aufgeteilt, die Wohnungen kommen indes nicht sofort auf den Markt. Trotz seit Langem wesentlich höherer Umwandlungszahlen werden jährlich seit geraumer Zeit nur um die 10 000 Eigentumswohnungen an den Mann oder die Frau gebracht. In nicht mal jedem 18. Fall im Jahr 2021 übrigens tatsächlich an die Bewohnerin oder den Bewohner. Kein Wunder angesichts von Quadratmeterpreisen von im Mittel 5340 Euro, den der Makler Guthmann Estate für März 2022 ermittelt hat. Preise, die auch Gutverdiener vor Finanzierungsprobleme stellen, wenn nicht größere Erbschaften zur Verfügung stehen oder Verwandte mit hohen Rücklagen unter die Arme greifen können. Im Vergleich zum März 2021 sind die Preise um fast vier Prozent gestiegen.
»Oft wird behauptet, ›Kauf bricht Miete nicht‹. Dies stimmt aber faktisch beim Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nicht. Auch weil die besonderen Schutzfristen nur für die zum Zeitpunkt der Umwandlung Mietenden gelten, weil die umgewandelte Wohnung nur einmal zum Kauf angeboten werden muss und weil die Kaufpreise oft pervers sind«, sagt Katrin Schmidberger.
Die sogenannte Selbstnutzerquote in der Innenstadt unterscheidet sich deutlich von der in den Außenbezirken mit größerem Einfamilienhausbestand. In Mitte lebten 2020 - neuere Zahlen sind nicht verfügbar - nur 5,4 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden. Es folgen Friedrichshain-Kreuzberg (8,7 Prozent) und Lichtenberg (9,1 Prozent). Spitzenreiter sind Steglitz-Zehlendorf (27,7 Prozent) und Reinickendorf (27 Prozent).
»Das Problem wird immer massiver. Viele Mieter*innen sind den Kündigungen ohnmächtig ausgesetzt und verzweifelt, weil sie weder eine rechtliche Handhabe gegen die Kündigung sehen noch eine neue Wohnung im Kiez finden«, sagt Schmidberger. »Viele Menschen wenden sich an mich, weil sie keinerlei juristische Möglichkeit haben, einen Härtefall geltend zu machen - und das oft trotz Krankheit, Alter und Armut«, berichtet die Politikerin.
Tatsächlich sind die meisten Klagen auf Eigenbedarf erfolgreich, trotz zum Teil hanebüchener Begründungen. Angesichts der großen Differenz zwischen Bestands- und Neumieten ist es oft attraktiv für Eigentümer, Altmieter loszuwerden. Laut Guthmann Estate wurden Bestandswohnungen mit Baujahr bis 2015 im März 2021 für im Mittel 13 Euro nettokalt pro Quadratmeter angeboten - eine fast elf Prozent höhere Miete als ein Jahr zuvor.
»Statt tatenlos der dramatischen Situation zuzuschauen, sollten wir ressortübergreifend den Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen bekämpfen«, sagt Schmidberger. Es gebe bisher keinerlei Berichts- und Kontrollwesen zu den Gründen der Eigenbedarfskündigungen. »Hier müssen wir als Land endlich die Behörden in die Lage versetzen, die Mieter*innen vor dem Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen zu schützen«, fordert sie.
Der Senat wolle sich hier seiner Verantwortung entziehen und rede sich damit heraus, »keine Rechtsgrundlage zum Erfassen« der Daten zu haben, kritisiert sie. »Das Land Berlin ist jedoch für das Wohnungswesen zuständig; nicht umsonst haben wir uns im Koalitionsvertrag auf einen Prüfauftrag geeinigt, der klären soll, ob durch eine Rechtsverordnung der Schutz von Mieter*innen vor Eigenbedarfskündigungen verbessert werden kann«, so Schmidberger weiter. Diese Möglichkeit wurde bereits im Gesetzgebungsverfahren zum vor dem Bundesverfassungsgericht gescheiterten Mietendeckel diskutiert. Da es sich dabei nicht um Fragen der Miethöhe handelt, könnte diese Option tatsächlich juristisch noch nicht ausgeschlossen sein.
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