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  • Berliner Mietenwahnsinn

Undisziplinierte Forschung

Warum Mitglieder eines Kunstvereins in Berlin-Kreuzberg anfingen, Daten zu Immobilieneigentum zu sammeln

  • Naomi Hennig
  • Lesedauer: 9 Min.
Berliner Mietenwahnsinn: Undisziplinierte Forschung

Zugegeben: It’s not our business. Wir machen ja eigentlich Kultur. Doch was ist, wenn die Produktionsbedingungen für die Kultur nicht mehr stimmen? Wenn der Raum knapp wird und die Mieten in die Höhe schießen, Atelierhäuser entmietet und mit Tech-Start-ups neu befüllt werden, wenn Subkultur, Projekträume, Buchläden und kleine Bühnen verdrängt werden? Und wenn dann schließlich noch gestandene Institutionen wie die »neue Gesellschaft für bildende Kunst« (nGbK) oder das »Museum der Dinge« der Profitmaximierung weichen müssen? Es geht dann nicht mehr nur um Nachbarschaftsprojekte oder künstlerisches Engagement für soziale und politische Themen, sondern auch um die Verteidigung der eigenen Existenz als Kollektiv von Mitgliedern, das sich seit über 50 Jahren einen basisdemokratisch verfassten Ort für Kulturproduktion erhalten hat. Davon 30 Jahre in der Oranienstraße 25 in Kreuzberg. Es geht auch um »unser« Haus und die Beziehung zu unserem Stadtteil. Es geht um Kreuzberg, in seiner Verrenkung als Bezirk mit dramatisch steigenden Bodenpreisen und seinem Mythos von Subkultur und Widerstand. Und es geht um Berlin, um die Frage, wer die Stadt produziert und wer davon profitiert.

OXI - Wirtschaft anders denken

Alle brauchen ein Dach über dem Kopf. Und doch sind wir weit entfernt von der Verwirklichung eines Menschenrechts auf Wohnen.

Was lässt sich lernen aus globalen Bewegungen, Wohnungs- und Siedlungsprogrammen der UNO, wie Habitat, Enteignungskampagnen und den Haken, die das Kapital schlägt, um sich in undurchsichtigen transnationalen Konsortien und Konzernen unangreifbar zu machen?

Die Ausgabe kommt am 13. Januar 2023 zu den Abonnent*innen, liegt am 14. Januar für alle, die ein »nd.DieWoche«-Abo haben, exklusiv bei.

Als selbstdefiniert »linker Kunstverein« sehen sich einige von uns Mitgliedern dazu berufen, die Verhältnisse von Raum, Kapital und (Kultur-)Produktion zu analysieren und die eigene Rolle darin zu artikulieren. Daraus erwuchsen unterschiedliche Projekte der nGbK. Dabei stellte sich heraus, dass es trotz der vielfältigen Diskussionen um das Recht auf Stadt an ganz basalen empirischen Voraussetzungen dafür fehlt, überhaupt zu identifizieren, was sich an einem Ort wie der Oranienstraße materiell verändert. Die Veränderungen der Gewerbe- und Nutzer*innenstruktur waren und sind evident, häufig fällt dabei das Stichwort »Touristifizierung«. Doch wie verhält es sich mit den Mietpreisen, den Bodenpreisen und den Eigentümer*innen, die für die beobachtete Verdrängung von alteingesessenem Gewerbe und Mieter*innen verantwortlich sind? Wo lassen sich die relevanten Daten abrufen? Die Antwort wurde uns schnell klar: gar nicht.

Etwa zeitgleich mit den ersten Recherchen begannen viele verschiedene Akteure wie Mieter*innen-Initiativen, Hausgemeinschaften und Medien, ihre Eigentümerrecherchen zu koordinieren. Es folgten die ersten Veröffentlichungen des Projekts »Wem gehört Berlin?« des »Tagesspiegels« und der Investigativ-Plattform Correctiv. Webseiten für sogenannte Schwarmrecherchen unter Beteiligung von Mieter*innen, die anonym die Namen ihrer Hauseigentümer*innen eintragen können, gingen online.

Eine ungemein wichtige Rolle für den Lernprozess zu Immobilieneigentum spielte die Arbeit von Christoph Trautvetter und seinen Ko-Autor*innen. Deren von der Rosa-Luxemburg-Stiftung beauftragte Studien brachten erstmals Licht ins Dunkel der Berliner Immobilieneigentümer*innen. Bezeichnend ist, dass es eines Finanz- und Steuerexperten und eines Netzwerks von Investigativ-Journalist*innen bedurfte, um unterschiedliche Datenquellen, die teils nicht oder nur erschwert öffentlich zugänglich sind, miteinander in Zusammenhang zu bringen und so die Grundlage für sinnvolle Erkenntnisse über die politische Ökonomie des Wohnens in Berlin herzustellen.

Eigentum per se und besonders Eigentum an Häusern und Grundstücken ist in Deutschland ein wohlgehütetes Geheimnis. Anfragen ans Grundbuchamt müssen einzeln pro Grundstück gestellt werden und können, wenn überhaupt, nur von Personen mit berechtigtem Interesse – sprich, Mieter*innen – oder von Journalist*innen initiiert werden. Zu dieser aus Datenschutzgründen eingebauten Zugangsbarriere kommt, dass die Datensätze nicht digital verknüpft sind. Zudem sind im Grundbuch lediglich juristische Personen als Eigentümer*innen einzutragen. Wenn etwa eine Objektgesellschaft formale Eigentümerin eines Hauses ist, wird die Information über die sogenannten wirtschaftlich Berechtigten – diejenigen Personen, die letztlich von den Einkünften durch Vermietung oder Verkauf profitieren – im Grundbuch nicht ersichtlich. Um diese aufzuspüren, bedarf es einiger weiterer Schritte: bei einer in Deutschland eingetragenen GmbH durch Einsicht beim Handelsregister. Wenn auch hier keine natürliche Person als Eigentümer*in benannt ist, bleibt als letzter möglicher Schritt die Einsicht beim Transparenzregister.

So ist es sogar für Verwaltung und Politik kaum möglich, über das Grundbuch generelle Erkenntnisse über Eigentümerstrukturen in einem Bezirk oder auch nur einer Straße zu erhalten, da der Aufwand schlicht zu groß ist. Wie Trautvetter und Henn (2020) berichten, blieben selbst bei ihrer Recherche zu 433 Objektgesellschaften ganze 135 Fälle übrig, bei denen sich keine wirtschaftlich berechtigten Personen ermitteln ließen. Ihr Fazit: Das über eine EU-Gesetzgebung endlich auch in Deutschland implementierte Transparenzregister ist zahnlos. Es wurde vor allem zum Zweck der Verfolgung von Geldwäsche und anderen kriminellen Aktivitäten ins Leben gerufen, und dies zu Recht: Laut Transparency International ist Deutschland mit seinen Schutzmechanismen zur Anonymisierung von Eigentum ein Paradies für Geldwäsche. Jährlich würden etwa 100 Milliarden Euro aus illegalen Geschäften »gewaschen«, davon 15–30 Prozent über den Immobiliensektor.

Aus diesen und auch aus wohnungspolitischen Gründen erhielt die Forderung nach einem neuen zentralen Immobilienregister Aufwind: 2021 mit einer Bundesratsinitiative des Landes Berlin und 2022 erneut durch Antrag der Linken-Fraktion im Bundestag. Beide Initiativen scheiterten, vor allem aufgrund von ebenfalls berechtigten Argumenten gegen die Schaffung eines weiteren sogenannten »Bürokratiemonsters«. Die Sache wurde zur weiteren Bearbeitung an die Ausschüsse verwiesen.

Nachdem also klar geworden war, dass es an verfügbaren Informationen fehlt, um die konkreten Eigentumsverhältnisse in der Oranienstraße systematisch zu beleuchten, begannen wir, eine unsystematische Datenerhebung und eine noch wildere Kartierung vorzunehmen. Es war ein Akt der Selbstermächtigung, die nicht zugänglichen Informationen zumindest in Teilen selbst zu ermitteln und unterschiedlichste Hard und Soft Skills hierfür zusammenzubringen: nachbarschaftlicher Smalltalk über Vermieter*innen und Mietpreise, Fragebögen, Workshops und Interviews mit Anwohner*innen, Genossenschaftler*innen und Gewerbetreibenden der Nachbarschaftsinitiative Ora Nostra, stadtplanerische Kartierungs-Erfahrung sowie die Aufarbeitung von Geodaten aus städtischen Datenbanken und historischen Archivdaten aus dem FHXB Museum. Die so erstellte Datensammlung diente als Grundlage für die Eigentums-Kartierung der Oranienstraße, die Informationen zu immerhin 122 Adressen zusammenbrachte.

Die Frage, wem unser Haus, unsere Straße, unsere Stadt gehört, ist eine, die sich in den vergangenen Jahren stark in den Vordergrund gedrängt hat – oft dann, wenn Gebäude verkauft werden und Mieter*innen existenziell bedrohliche Maßnahmen wie Kündigungen, Mieterhöhungen oder Umwandlung in Eigentum drohen. Häufig wird man postalisch über neue Eigentümer*innen mit kryptischen Bezeichnungen und Firmenadressen in Luxemburg oder Jersey informiert. Bei vielen gehen in diesem Moment die Alarmsignale an – und die Recherche beginnt. Ebendies geschah der nGbK und ihren Nachbar*innen Anfang 2020.

Mit dem Verkauf des Gewerbehofs Oranienstraße 25 von der Firma Berggruen Holdings an die Victoria Immo Properties V Sàrl begann die Welle der Verdrängung schließlich auch die Gewerbemieter*innen in »unserem« Haus mitzureißen. Aus den existierenden Vernetzungen zur Unterstützung des schon zuvor von Kündigung bedrohten Buchladens »Kisch & Co.« bildete sich das Solibündnis »Volle Breitseite für den Kulturstandort Oranienstraße 25«, das die Suche nach dem tatsächlichen neuen Eigentümer mit sachkundiger Hilfe vorantrieb. Durch eine intensive Recherche mit Einzelabfragen bei allen Berliner Bezirken unter Berufung auf das Informationsfreiheitsgesetz ließen sich sowohl der Berliner Immobilienbesitz des Firmengeflechts (98 bekannte Häuser) als auch die mutmaßlichen Eigentümer*innen ermitteln.

Im Rahmen des nGbK-Projekts X Properties zur Definanzialisierung der Stadt begannen wir schließlich, uns mit dem Thema der zunehmenden Finanzialisierung städtischer Immobilien zu beschäftigen. Wobei die Trennschärfe zwischen großen, börsennotierten Wohnungsunternehmen, Finanzvehikeln wie Immobilienspezialfonds oder REITs und langen Eigentümerketten, die oft anonym in Steueroasen enden, ohne dass sich die realen Profiteure des Konstrukts ermitteln lassen, nicht leicht durchzuhalten war. Wo fängt Finanzialisierung an, wo endet sie? Wo beginnt Privateigentum in dem opaken Bereich zwischen abstrakt-kollektivem Eigentum durch gestreute Aktienanteile und den anonymen Begünstigten einer Firma oder Stiftung, die in Wirklichkeit Mitglieder sehr begüterter Familien sind, wie etwa die mutmaßlichen wirtschaftlich Berechtigten hinter Victoria Immo Properties V Sàrl?

Im Gespräch mit dem Kollektiv der Neuköllner Kiezkneipe Syndikat, die 2018 nach dem Verkauf des Hauses Weisestraße 44 ihre Räumlichkeiten verlor, wurde deutlich, dass die Eigentümerrecherche auch als Methode der politischen Öffentlichkeitsarbeit und der Mobilisierung eingesetzt werden kann. Der unter großer öffentlicher Aufmerksamkeit geführte Kampf des Syndikats gegen die Verdrängung durch die neuen Eigentümer – eine Kette von anonymen Firmen, deren Spur über Luxemburg nach Großbritannien zum Immobilienimperium der Pears-Brüder führt – öffnete einer breiteren Öffentlichkeit die Augen dafür, zu welchem Zweck Anonymität und verschachtelte Eigentumsstrukturen im Immobiliensektor eingesetzt werden.

»… ein Briefkasten [gehört] dem nächsten und so weiter, und letztendlich teilen sich alle denselben realen kleinen Briefkasten in Luxemburg. Nicht alle der Firmen sind also als Vermieter oder Eigentümer aktiv, sondern einige sind nur zwischengeschaltet. Anscheinend, um Kredite an die anderen Firmen des Geflechts zu vergeben, zu Zinssätzen, die jenseits des Marktüblichen sind […]. Alles, um mit der hohen Zinsbelastung ein steuerfreies Minus zu schreiben. Dabei leiht man sich das Geld einfach von sich selbst. Das ist im Endeffekt ein riesiges Geldwäsche- und Steuerhinterziehungsmodell. Leider ist der ganze Wahnsinn legal.«

So beschreibt es ein Mitglied des Syndikat-Kollektivs in »X Properties« (Berliner Hefte 11/nGbK 2022).

Zum einen besteht also das Problem von Geldwäsche und Steuervermeidung als Mittel, um die staatliche Umverteilung von Vermögen zu unterwandern. Zum anderen macht die derzeitige Bodenpreisspirale in den Berliner Innenstadtbezirken deutlich, dass das zentrale Recht auf Wohnen nicht vereinbar ist mit der unregulierten Konzentration von spekulativem Anlage- und Private-Equity-Kapital auf dem städtischen Immobilienmarkt. Berlins Status als Mieter*innenstadt mit einem hohen Anteil von Mietwohnungen – bei weitem der höchste unter allen deutschen Großstädten – macht die Bevölkerung dieser Stadt besonders verletzlich gegenüber einer im Kern des Kapitalismus angelegten Funktion der Akkumulation durch räumliches Privateigentum. Letzteres bedeutet nichts anderes als die Monopolisierung und Inwertsetzung von Nutzrechten am Boden durch Abschöpfung von Renten. Zwar wurde ein Trend der vergangenen Jahre zur Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch das jüngst in Kraft getretene Umwandlungsverbot durch den Berliner Senat weitgehend ausgebremst. Doch noch immer können vermietete Einzelwohnungen an (vermeintliche oder reale) Selbstnutzer*innen weiterverkauft werden, die dann auf Eigenbedarf klagen können. Nach wie vor stehen Vermieter*innen vielfältige Mittel zur überzogenen Ausübung ihrer Eigentumsrechte auf Kosten der Bewohner*innen zur Verfügung.

Wer daran etwas ändern will, organisiere sich im Haus, im Kiez und in der Politik: als aktive, wild forschende und wehrhafte Mieter*innenschaft!

Naomi Hennig lebt in Berlin und arbeitet als Forscherin, Künstlerin, Kuratorin, Redakteurin und Projektkoordinatorin. »X Properties« (Berliner Hefte zu Geschichte und Gegenwart der Stadt, Ausgabe 11, 2022) verhandelt die Wirkmacht des Finanzkapitals über die soziale und kulturelle Produktion von Stadt, ihre Beziehungsweisen und Subjekte. Trautvetter, Christoph/Henn, Markus: »Keine Transparenz trotz Transparenzregister. Ein Recherchebericht zu Anonymität im Berliner Immobilienmarkt«, Rosa-Luxemburg-Stiftung, 2020 www.w-t-w.org/de/wem-gehoert-die-s

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