Keine gesetzliche Vorschrift

Oft ist in den Antworten und Erläuterungen zum Mietrecht von Formularmietverträgen die Rede. Was ist das eigentlich, wie unterscheidet sich ein Mietvertrag von einem Formularmietvertrag?
Uwe R., Cottbus

Mietverträge werden in der Regel schriftlich ausgehandelt und vereinbart. Auch mündliche Mietverträge sind möglich, es gibt keine Vorschrift, die dies ausschließt. Formularmietverträge sind, wie die Bezeichnung dies schon erkennen lässt, nichts anderes als vorgedruckte Formulare mit vorformulierten Vertragsbedingungen, Klauseln genannt. Solche Formulare werden von Haus- und Grundeigentümerverbänden oder von Verlagen herausgegeben. Sie vermitteln immer den Eindruck offizieller Dokumente, an denen nichts zu verändern ist. Es liegt in der Natur der Sache, dass solche Vertragstexte in erster Linie die Interessen der Vermieter zum Inhalt haben. Doch sind in jedem Fall die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts einzuhalten, die Vertragspartner, also die Mieter in unserem Fall, vor unbilligen, unklaren oder überraschenden Klauseln schützen sollen (§ 305 bis 310 BGB).

Um festzustellen, ob das alles eingehalten wurde, ist in der Regel juristische Hilfe erforderlich. Ein juristischer Laie wird die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für viele Vertragsarten gelten, kaum richtig verstehen können.

Wer also ein Mietverhältnis vertraglich vereinbaren will, sollte dem vorgelegten Vertragsformular nicht mit größter Ehrfurcht begegnen. Besser ist es, den Vertragstext vor der Unterschrift rechtlich prüfen zu lassen. Bei Mitgliedern von Mietervereinen erledigen das die von ihnen engagierten Rechtsanwälte kostenlos. Ansonsten bleibt nur der Weg zu einem im Mietrecht versierten Fachanwalt.

Außer den professionell gedruckten Texten können Formularmietverträge auch mit Textverarbeitungsgeräten vom Vermieter für mehrfache Anwendung hergestellt werden. Auch solche Formulare müssen den Bedingungen der § 305 bis 310 BGB entsprechen.

Dazu gehört, dass die in den Formularen enthaltenen Rechte und Pflichten der Vertragspartner klar verständlich und vollzählig beschrieben werden sollen. Es heißt ausdrücklich in 307 Abs. 1 BGB, dass unklare oder für normale Durschnittsbürger unverständliche Klauseln unwirksam sind. Der Vertragspartner (hier der Mieter) darf entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 157 BGB), so heißt es dort, nicht unangemessen benachteiligt werden.

Formularmietverträge sollen generell so ausgestaltet sein, dass sie den Interessen des Vermieters und des Mieters ausgewogen Rechnung tragen. Wenn vom Vermieter unzulässige Formulierungen verwendet werden, beispielsweise für überhöhte Kosten, die der Mieter bei Kleinreparaturen übernehmen soll, dann ist diese Klausel insgesamt unwirksam. Aber was ist nun in solchen Fällen überhöht? Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht. Deshalb gibt die allgemeine Rechtsprechung eine Orientierung, die bei 75 bis 100 Euro pro Jahr liegt. Doch das ist in jedem Fall Verhandlungssache, keine offizielle Vorschrift!

In manchen Formularvertragstexten steht, dass der Mieter, der rechtskräftige Forderungen gegenüber dem Vermieter hat, dies nicht mit der Miete aufrechnen darf. Das ist unwirksam.

Noch ein weiterer Hinweis: Manchmal steht im Formulartext, dass eine Mietminderung einen Monat vorher anzukündigen ist. Das ist ebenfalls unwirksam! Das Minderungsrecht bei Wohnraummietverhältnissen kann nicht ausgeschlossen werden, auch nicht mit zusätzlichen individuellen Vereinbarungen.

Allein diese wenigen Beispiele lassen erkennen, dass jeder noch so amtlich aussehende Vertragstext vor der Unterschrift sorgfältig geprüft werden sollte, um als Mieter keine Nachteile zu erleiden.

Der Deutsche Mieterbund hat einen achtseitigen Muster-Mietvertrag für Wohnungen herausgegeben. Das Beste wäre, wenn er verwendet würde. Aber mit ihm kann auch der vom Vermieter vorgelegte Vertragstext verglichen werden.

Das Formular kann schriftlich oder telefonisch beim Deutschen Mieterbund angefordert werden. Anschrift: Littenstr. 10 in 10179 Berlin. Telefon: 030/22323-0. Die Kosten betragen: Ein Euro plus 1,20 Euro Versandgebühr. Im Internet kann er kostenlos heruntergeladen werden. Zu finden ist der Text unter www.mieterbund.de, dort nach »Mietvertrag online Version« suchen und ausdrucken.

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