Viel hängt vom Bauamt ab

Wer vom Eigenheim träumt und einen bestimmten Ort oder ein konkretes Grundstück im Visier hat, sollte frühzeitig klären, ob das Traumhaus dort in dieser Art so gebaut werden darf. Das gilt vor allem für Architektenhäuser, aber auch für Bauherren, die auf Generalunternehmer oder -übernehmer setzen. Es ist ein ehernes Gesetz: Ohne Baugenehmigung kein Hausbau – und ein Bauantrag, der nicht mit Bebauungsplan und Baugesetzbuch harmoniert, bekommt den Stempel: »Abgelehnt«.

Bauen ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt. Die Planungshoheit liegt bei den Kommunen. Baugesetzbuch und Landesbauordnung stecken nur den Rahmen ab. Die Gemeinden legen im Bebauungsplan fest, wie wo im Detail gebaut werden darf. »Wer sich für ein Grundstück interessiert, der sollte also zunächst immer bei dem betreffenden kommunalen beziehungsweise Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für dieses Gebiet werfen«, rät Rüdiger Mattis vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Die Bebauungspläne sind jedermann zugänglich. Sie regeln alle wichtigen Einzelheiten, angefangen bei der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn und Baufenster, bis hin zur First-richtung und zur Höhe der Regenrinne. Zuweilen regelt der Plan sogar, wie die Einfriedung auszusehen hat, oder er wird von einer Gestaltungssatzung flankiert. Die kann etwa Dachfarben festlegen oder vorschreiben, welche Gehölze am Grundstücksrand zu pflanzen sind.

Für Laien ist ein Bebauungsplan schwer verständlich, so dass man einen Bausachverständigen oder Architekten heranziehen sollte. »Grund hierfür sind eine Reihe von Abkürzungen und Zahlen«, so die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Auflagen können sich durch die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ) ergeben. Dabei besagt die Grundflächenzahl, dass die bebaubare Grundfläche nicht größer sein darf als die Grundstücksgröße, multipliziert mit der im Plan angegebenen Grundflächenzahl. Die Verbraucherzentrale gibt ein Rechenbeispiel: Das Grundstück hat eine Grundstücksgröße von 300 Quadratmetern. Bei einer Grundflächenzahl von 0,4 dürfen 40 Prozent der Fläche bebaut werden, also 120 Quadratmeter.

Anders die Geschossflächenzahl. Sie gibt die maximale Geschossfläche in Quadratmetern an. Sie darf nicht größer sein als die Grundstücksgröße, multipliziert mit der GFZ. Beispiel: Das Grundstück ist 300 qm groß, es ist eine Bebauung mit zwei Vollgeschossen erlaubt. Bei einer Geschossflächenzahl von 0,6 heißt das: Jedes Geschoss darf 0,6 mal 150 qm, also 90 qm groß sein.

Weil der Bebauungsplan kommunales geltendes Recht ist, kann er nicht umgangen werden, betont der VPB. Befreiungen seien kaum zu erlangen, Ausnahmen müsste der Plan selbst vorsehen. Viele Bebauungspläne erlauben aber eine Nachverdichtung, das heißt die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern.

«Gibt es für das betreffende Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan, muss das neue Haus nach Paragraf 34 des Baugesetzbuches geplant werden«, erklärt Bausachverständiger Mattis. Dieser Paragraf regelt Bauvorhaben in Gebieten ohne Bebauungsplan. Wird danach gebaut, müssen sich Neubauten nach dem Bestand richten. Das Fehlen eines Bebauungsplans gewährt dem Bauherrn oft mehr Freiheiten als ein alles regulierender Bebauungsplan, vor allem auf dem Land.

Viel hängt vom Bauamt ab. Weil fast jede Kommune an Neubürgern und Neubauten interessiert ist, lässt sich meist eine Einigung erzielen. Freilich ist nicht alles verhandelbar: Wo es nur Satteldächer gibt, hat ein Bungalow schlechte Karten. Um rechtsverbindlich Auskunft zu erhalten, sollte der Bauherr eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einreichen.

KAI ALTHOETMAR

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