Voraussetzung für Unterlassungsklage

Abmahnung

Welche Bedeutung hat eigentlich eine Abmahnung für den Mieter? Wer darf sie aussprechen und was ist darunter in mietrechtlichem Sinne zu verstehen?
Horst K., Berlin

Die Abmahnung ist eine zumeist schriftliche Erklärung des Vermieters an einen Mieter, entweder ein störendes oder vertragswidriges Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Eine Abmahnung kann auch mündlich erklärt werden. Es gibt mehrere Gründe für eine Abmahnung: Störung des Hausfriedens durch einen Mieter; unerlaubte gewerbliche Nutzung der gemieteten Wohnung; unerlaubte Untervermietung; unerlaubte Tierhaltung usw.

Nach § 541 BGB ist eine Abmahnung Voraussetzung für eine Unterlassungsklage und in der Regel auch für eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB. Allerdings kann bei Mietschulden, (Zahlungsverzug), auch ohne vorherige Abmahnung gekündigt werden, das besagen § 543 Abs. 2 und § 569 Abs. 3 BGB. Abmahnungen können entweder direkt vom Vermieter, aber auch von seinen hierzu bevollmächtigten Personen ausgesprochen werden.

Aus dem Text oder der mündlich ausgesprochenen Abmahnung muss eindeutig und verständlich hervorgehen, welche Vertragswidrigkeiten dem Betreffenden vorgeworfen werden und was er unterlassen soll. Allgemein geäußerte Unzufriedenheit oder eine allgemeine Erinnerung an die im Mietvertrag übernommenen Pflichten des Mieters sind keine ordnungsgemäße Abmahnung.

Auch sollten Ermahnungen nicht übertrieben werden. Wegen einer lauten Hochzeits- oder Geburtstagsfeier muss man dies nicht gleich für die Zukunft verbieten. Es empfiehlt sich immer, zunächst eine gütliche Einigung zu erreichen.

In der Regel wird vom Vermieter eine Frist für die Abstellung einer Vertragswidrigkeit gestellt, z. B. bei Androhung der fristlosen Kündigung. Droht der Vermieter einem Mieter wegen nicht genehmigter Untervermietung mit der Kündigung, muss die in der Abmahnung gesetzte Frist grundsätzlich der für den Untermieter geltenden Kündigungsfrist entsprechen.

An wen muss nun die Abmahnung gerichtet werden? Auch wenn ein Familienangehöriger des Mieters Anlass zu einer Abmahnung geben sollte, ist diese nicht an ihn, sondern grundsätzlich immer an den Mieter als Vertragspartner zu richten.

Diesen Erläuterungen ist hinzuzufügen, dass Abmahnungen wegen vertragswidrigen Verhaltens nicht nur für den Vermieter gelten. Verträge sind stets von beiden Vertragsparteien einzuhalten! Mieter haben grundsätzlich auch das Recht, den Vermieter abzumahnen, wenn er sich nicht vertragsgerecht verhält. Auch dabei gilt, dass allgemeine Erklärungen dafür nicht ausreichend sind. Es muss sich schon um handfeste nachweisbare Fakten handeln.

Mieter haben noch weitere Möglichkeiten, sich zu wehren: Wenn im Haus ein Mitbewohner ständigen Lärmterror mit überlauter Partymusik ausübt, kann die Polizei geholt oder in hartnäckigen Fällen auch Strafanzeige gestellt werden. Doch erster Ansprechpartner ist immer der Vermieter. rdt.

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