Längere Spekulationsfrist als zwei Jahre verfassungswidrig? Wann gibt's Geld zurück?

Im Jahr 1999 wurde die Spekulationsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verfünffacht. Betroffen davon waren Immobilienbesitzer, die Ende 1998 aus der damaligen kurzen Spekulationsfrist heraus waren. Ihre Grundstücke fielen zum Jahreswechsel plötzlich wieder in die verlängerte Frist.

Eine solche Rückwirkung verstößt teilweise gegen das Grundgesetz, entschied jetzt das Bundesverfassungsgericht (Az. 2 BvL 14/02, 2/04 und 13/05).

Daher kann es in Altfällen jetzt zu einer nachträglichen Erstattung zuviel bezahlter Spekulationsteuer kommen, worauf die Kanzlei Ebner Stolz Mönning Bachem aus Hannover hinweist.

Rückwirkende steuerliche Regelungen sind insoweit verfassungswidrig, als sie den Vertrauensschutz der Steuerzahler unterlaufen. Dies verletzt die Grundsätze des Vertrauensschutzes. »Von der positiven Aussicht auf steuerfreie Veräußerungsgewinne profitieren betroffene Hausbesitzer, wenn sie ihren entsprechenden Einkommensteuerbescheid mit dem Spekulationsplus etwa über einen Einspruch offen gehalten haben«, erläutert Steuerberater Wilfried Steinke. »Das betrifft Wertzuwächse, die bis zur damaligen Gesetzesverkündung am 31. März 1999 aufgelaufen waren. Die bleiben jetzt steuerfrei, sofern die alte zweijährige Spekulationsfrist zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war. War die zweijährige Haltedauer hingegen noch nicht erfüllt, ist die Besteuerung rechtmäßig, so die Richter aus Karlsruhe.

»Das bedeutet jetzt in vielen Altfällen Rechenarbeit«, prognostiziert der Experte. Denn der realisierte Gewinn aus einem Immobilienverkauf bleibt nur insoweit steuerfrei, als er auf Wertzuwächse bis zum 31. März 1999 entfällt. Die anschließenden Preissteigerungen darf das Finanzamt innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist besteuern. Insoweit muss also eine zeitliche Zuordnung des erzielten Gewinns in steuerfreie und steuerpflichtige Anteile erfolgen. Das könnte in der Praxis sogar dazu führen, dass auf den einen Zeitraum ein Gewinn und den anderen ein Verlust entfällt. Das muss im Einzelfall geprüft werden.

Das steuerpflichtige Plus oder Minus aus einem Immobilienverkauf ergibt sich aus dem Unterschied zwischen Verkaufs- und Kaufpreis. Hiervon dürfen die in diesem Zusammenhang angefallenen Nebenkosten abgezogen werden. Dieses Zwischenergebnis erhöht sich um sämtliche bis zum Verkauf steuerlich geltend gemachten Abschreibungsbeträge, diese Vergünstigung holt sich der Fiskus also wieder zurück.

Das Motiv für die Veräußerung ist unerheblich. So greift das Finanzamt auch dann auf die Gewinne zu, wenn finanzielle Notlage, Krankheitsgründe oder Grundstücksenteignung gegen Entschädigung für den Verkauf verantwortlich waren.

Maßgebend für die Spekulationsfrist ist der Zeitraum zwischen den Kauf- und Verkaufsdaten in den jeweiligen Notarverträgen. Bei der Veräußerung von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften oder geschlossenen Immobilienfonds ist das Beitrittsdatum maßgebend.

»Vom Spruch aus Karlsruhe profitieren nämlich auch Fondsanleger und Beteiligte an einer Hausgemeinschaft, sofern sie ihren Anteil daran veräußern«, so der Steuerberater.

Bauherren berechnen ihre Frist anders. Hier ist nur der Kaufzeitpunkt des Grund und Bodens maßgebend. Wann das hierauf errichtete Gebäude fertig gestellt wurde, ist unerheblich. Somit kann der Neubau sofort steuerfrei verkauft werden, wenn das Grundstück bereits außerhalb der Spekulationsfrist lag.

Ansonsten wird auch hier der Gewinn besteuert. Die AfA muss nicht hinzugerechnet werden, wenn die Gebäudefertigstellung vor dem Jahr 1999 lag. Somit ergibt sich im Vergleich zur gekauften Immobilie ein Vorteil.

Gänzlich steuerfrei bleibt das selbstgenutzte Eigentum, wenn es beim Verkauf und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Nur bei Eigennutzung ab Neubau oder Kauf gibt es keine Mindestfristen.

Auch bei Mehrfamilienhäusern wird der selbst bewohnte Teil nicht besteuert. Wer also beispielsweise aus beruflichen oder finanziellen Gründen sein Eigenheim verkaufen muss, braucht sich über Spekulationssteuern auf den Gewinn keine Gedanken zu machen.

Keine Spekulationssteuer löst auch der Übergang von Immobilien durch Schenkung oder Erbschaft aus. Das Finanzamt interessiert sich erst dann für den Vorgang, wenn es anschließend zu einem Verkauf kommen sollte und seit dem Erwerb durch den Vorbesitzer noch keine zehn Jahre verstrichen sind.

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